Không bàn giao hồ sơ nhà chung cư sẽ bị xử phạt như thế nào?

Theo dõi MTĐT trên

“Tại anh, tại ả, tại cả đôi bên”

Theo quy định của pháp luật, sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập thì đơn vị này sẽ tiếp quản hồ sơ từ chủ đầu tư, bao gồm hồ sơ pháp lý, hồ sơ quản lý vận hành, và đặc biệt là quỹ bảo trì 2% thu từ mỗi hộ dân.

Tuy nhiên, hiện nhiều Ban Quản trị đang gặp khó trong việc tiếp quản hồ sơ từ phía chủ đầu tư dự án. Lý giải điều này, luật sư Hà Huy Phong – Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco cho rằng, có ba nguyên nhân chính khiến quá trình tiếp quản hồ sơ gặp khó khăn.

Luật sư Hà Huy Phong.

Trước hết, đó là vì thái độ không chấp hành nghiêm túc từ phía chủ đầu tư. Hầu hết các toà nhà chung cư đều có tình trạng bị chủ đầu tư cố tình chây ý, né tránh việc bàn giao. Hoặc nếu có bàn giao thì cũng chỉ thực hiện việc bàn giao cho Ban quản trị do mình dựng lên chứ không phải Ban quản trị thực sự của cư dân bầu.

Nhóm nguyên nhân thứ hai là do Ban quản trị nhà chung cư chưa được bầu một cách phù hợp, hoặc nếu được bầu lên thì chưa hoạt động một cách hiệu quả và đúng quy định. Theo quy định tại Điều 18, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Đây là một vướng mắc rất lớn xuất phát từ quy định của luật nên khi áp dụng vào thực tiễn, có những điểm không triển khai được, dẫn tới Ban quản trị rất khó được bầu ra một cách hợp lệ.

Bàn giao hồ sơ, quỹ bảo trì là một trong những nguyên nhân thổi bùng cuộc chiến nhà chung cư.

Nguyên nhân tiếp theo đến từ nhận thức của chính những thành viên Ban quản trị và đại diện chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành chung cư.

Cụ thể, những thành viên của Ban quản trị được bầu phải là cư dân sở hữu căn hộ tại tòa chung cư, chính vì vậy họ không được đào tạo bài bản, không có trình độ chuyên môn, chuyên ngành trong lĩnh vực quản trị, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Họ đến từ nhiều thành phần,nhiều ngành nghề khác nhau, tham gia bằng sự nhiệt tình. Khó khăn khách quan ở đây đến từ kỹ năng, nhận thức, hiểu biết pháp luật, cũng như các vấn đề về kỹ thuật trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.

“Tôi cho rằng nếu như chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư, trong đó có hồ sơ quản lý, quy trình vận hành nhà chung cư thì nhiều người đọc không chắc đã hiểu được”, luật sư Phong chia sẻ.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng tồn tại khó khăn chủ quan đến từ việc có một số trường hợp cá biệt, thành viên Ban quản trị mặc dù được cư dân bầu ra nhưng thực hiện không đúng tôn chỉ mục đích, quy định về  bảo vệ cư dân, thành viên trong khu dân cư, có hành động tư lợi dẫn đến mâu thuẫn, xung khắc với quyền lợi của các thành viên khác trong Ban quản trị cũng như gây ra dư luận bất bình từ phía cư dân… từ đó, làm mất chức năng của Ban quản trị.

Các loại hồ sơ và mức xử phạt nếu chủ đầu tư không bàn giao lại hồ sơ

Luật sư Hà Huy Phong cho biết, việc bàn giao hồ sơ từ Chủ đầu tư cho Ban quản trị được quy định cụ thể tại Điều 5, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành theo Thông tư số 02/2016 của Bộ xây dựng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thực hiện nghĩa vụ bàn giao hồ sơ của Chủ đầu tư.

Theo quy định tại Điều 5 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì hồ sơ bàn giao sẽ bao gồm:

a) Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ sơ dự án được duyệt). 

b) Quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập;

d) Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.

Được biết, bàn giao hồ sơ là một nghĩa vụ của Chủ đầu tư đã được pháp luật quy định một cách rõ ràng, do đó, việc không bàn giao hồ sơ cho Ban quản trị sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật.

Luật sư Phong cũng nhấn mạnh “Hồ sơ nào cũng đều được coi là trọng yếu và quan trọng, phải có và phải được bàn giao cho Ban quản trị để có thể vận hành khu chưng cư”.

Chia sẻ về mức xử phạt, luật sư Phong nói, “Theo quy định tại khoản 6, Điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà ở, thì phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có hành vi không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định”.