Pháp luật quy định về giao dịch đặt cọc?

Theo dõi MTĐT trên

Câu hỏi:

Tôi có một căn nhà 120m2, cách đây một tháng tôi có nhận tiền đặt cọc của ông A là 80 triệu đồng, có ký giấy đặt cọc nhưng nay có một người quen của tôi muốn trả giá cao hơn nên tôi không muốn bán cho ông A nữa và trả lại tiền cọc cho ông A. Tuy nhiên ông A đòi tôi phải bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc. Ông A đòi bồi thường như vậy có đúng quy định của pháp luật hay không? Tôi phải làm thế nào để chỉ phải bồi thường ít nhất?

Luật sư trả lời:

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã nhận 80 triệu tiền đặt cọc của ông A và giữa hai bên đã có xác nhận giao dịch bằng Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc. Căn cứ theo quy định nêu trên nếu trong Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã có thỏa thuận về mức phạt cọc khi một trong hai bên vi phạm thỏa thuận thì bạn sẽ phải bồi thường theo mức phạt đó. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc khi có hành vi vi phạm thì bên vi phạm sẽ phải trả cho bên bị vi phạm tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương. Như vậy có nghĩa là bạn sẽ phải bồi thường cho ông A với mức là 2 lần tài sản đặt cọc (160 000 000 đồng) trừ trường hợp có thỏa thuận khác trước đó.

Trong trường hợp bạn muốn giảm mức bồi thường, bạn có thể thỏa thuận với bên bị vi phạm. Ngoài ra bạn có thể kiểm tra xem Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc đã ký có bị vô hiệu hay không. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì các trường hợp vô hiệu gồm có:

– Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, vô hiệu do giả tạo,

– Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện,

– Vô hiệu do bị nhầm lẫn,

– Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình,

– Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Nếu giao dịch của bạn có thể xác nhận được là giao dịch vô hiệu thì theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 bạn sẽ chỉ phải trả lại tiền cọc đã nhận cho ông A, cụ thể như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn
Giám Đốc Hãng Luật TGS LawFirm
Địa chỉ: Số 5 Ngách 24 - Ngõ 1 – Trần Quốc Hoàn, Q.Cầu Giấy, TP. Hà Nội
Số di động: 0918 368 772
Email: [email protected]