Thứ sáu, 29/03/2024 04:14 (GMT+7)

Chung cư cũ - một góc nhìn xã hội

MTĐT -  Thứ tư, 25/08/2021 10:50 (GMT+7)

Theo dõi MTĐT trên

Với sự ra đời của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, một lần nữa Chính phủ khẳng định quyết tâm thực hiện thành công chủ trương cải tạo chung cư cũ của Nhà nước đã đề ra (nhưng chưa hiệu quả) từ hơn 30 năm nay

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/ NĐ-CP ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/9/2021, thay thế cho Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước đây. Với sự ra đời của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, một lần nữa Chính phủ khẳng định quyết tâm thực hiện thành công chủ trương cải tạo chung cư cũ của Nhà nước đã đề ra và thực hiện (nhưng chưa hiệu quả) từ hơn 30 năm nay, với một tư duy mới khoa học hơn, thực tiễn hơn, trách nhiệm hơn, đẩy nhanh cải tạo xây dựng lại chung cư cũ đáp ứng yêu cầu bức thiết của nhân dân, của xã hội trong thời kỳ phát triển mới.

CHUNG CƯ CŨ - DẤU ẤN CỦA MỘT THỜI

Nhìn vào lịch sử xây dựng và phát triển nhà ở của nước ta, các khu tập thể cũ (nay gọi là chung cư cũ) xây dựng trong giai đoạn từ 1955 - 1986 có ý nghĩa văn hóa - xã hội rất quan trọng, là dấu ấn kiến trúc đậm nét, tiêu biểu cho thời kỳ đầu xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc, đặc biệt là ở Thủ đô Hà Nội.

Sau khi miền Bắc hoàn toàn giải phóng (1954), kết thúc cuộc kháng chiến trường kỳ 9 năm chống Pháp, năm 1957 Hà Nội đã tiến hành xây dựng khu nhà ở tập thể đầu tiên hai tầng bằng gỗ ở khu vực Hàm Tử Quan (quận Hoàn Kiếm bây giờ). Sau đó, được sự giúp đỡ của Triều Tiên và đặc biệt là Liên Xô, trong những năm 1957 - 1965, lần lượt các khu nhà ở tập thể được thiết kế quy hoạch theo mô hình tiểu khu, có đầy đủ các công trình phúc lợi xã hội như nhà trẻ, trường học, cửa hàng bách hóa, trạm y tế, vườn hoa, tháp nước và cả sân thể thao được xây dựng. 

Sự thuận lợi và tiện ích của mô hình tiểu khu đã đem đến cho các cư dân ở đó một môi trường sống tốt đẹp trong hoàn cảnh bấy giờ. Các tòa nhà thường bố trí song song theo chiều dọc cách nhau một khoảng cách bằng hai lần chiều cao của ngôi nhà (2 H), rộng chừng 30 – 35 m. Khoảng không gian trống rộng hàng ngàn mét vuông này chính là không gian sinh hoạt cộng đồng của cư dân sống trong nhà ở tập thể. Là nơi tập thể dục, vui chơi giải trí của thanh thiếu nhi và người cao tuổi. Đường sá trong tiểu khu được trải nhựa khang trang, đầu hồi các dãy nhà đều tiếp cận hai bên đường, nên rất thuận tiện và an toàn cho cư dân khi sinh hoạt và tham gia giao thông. Đặc biệt, khu tập thể nào cũng có tuyến xe buýt công cộng của thành phố chạy qua đón trả khách. 

Người ta đã tính, nếu di chuyển bằng xe đạp, thì chỉ mất 5 phút là đưa con tới nhà trẻ, mất 10 phút là tới trường học và chỉ trong vòng 20 phút là tới các Bệnh viện trung tâm của thành phố (như Bạch Mai, Việt Đức, Xanh Pôn và nhiều cơ sở y tế công lập khác…). Nhà ở tập thể thời kỳ này cao 4 - 5 tầng xây gạch, sàn panel lắp ghép… cấu trúc căn hộ đơn giản (diện tích hơn 20 m2), hành lang bên, khu bếp và vệ sinh dùng chung, như các khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự… (Ngoài ra, nhiều nhà máy, khu công nghiệp như dệt 8/3, Cao-Xà-Lá… ở Hà Nội; khu Gang thép Thái Nguyên; Dệt Vĩnh Phú; Phân đạm Hà Bắc… cũng đã sử dụng nguồn quỹ phúc lợi xây nhà ở tập thể cho công nhân từ loại nhà một tầng cấp IV cho đến nhà ở cao 4 - 5 tầng). Trong hoàn cảnh cực kỳ khó khăn của đất nước vừa xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc, vừa chắt chiu nguồn lực chi viện cho miền Nam tiến hành cuộc kháng chiến chống Mỹ cứu nước, dù còn nhiều hạn chế, nhưng hình ảnh các khu tập thể lúc bấy giờ đã đem đến cho kiến trúc Thủ đô một diện mạo mới, thể hiện tính ưu việt của chủ nghĩa xã hội, sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với đời sống của nhân dân. 

Không những thế, các khu nhà ở tập thể cũ đã vượt ra khỏi giá trị về vật chất (kinh tế), khẳng định sâu sắc giá trị về văn hóa, tinh thần, là ước mơ, là sự phấn đấu vươn lên, là niềm kiêu hãnh, tự hào của một thế hệ công dân và của một thời đất nước đầy gian khó. Trong giai đoạn này, nổi lên một dự án nhà ở được giới KTS đánh giá cao, đó là “Khu nhà ở Ngoại giao đoàn” Vạn Phúc (giai đoạn I) do KTS Nguyễn Trực Luyện (chủ trì), KTS Nguyễn Kim và Nguyễn Văn Oanh thiết kế (năm 1967). Ít năm sau, giai đoạn II “Khu nhà ở Ngoại giao đoàn” do KTS Nguyễn Khôi Nguyên (chủ trì) thiết kế có tính “đổi mới” trong kiến trúc nhà ở được xây dựng, làm hoàn chỉnh toàn bộ khu nhà ở nổi tiếng này. Và đến năm 1994, dự án kiến trúc (giai đoạn II) “Khu nhà Ngoại giao đoàn Vạn Phúc” và tác giả của nó đã được trao Giải thưởng Kiến trúc Quốc gia lần đầu tiên được tổ chức ở nước ta vào năm 1994.

Giai đoạn từ sau ngày đất nước Thống nhất cho đến năm 1986 (trước khi nước ta bước vào thời kỳ Đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước vào cuối năm này, sau thành công vang dội của Đại hội lần thứ VI của Đảng), thì nhà ở tập thể cũng bắt đầu thay đổi về kiến trúc và công nghệ xây dựng với sự xuất hiện của loại nhà ở bê tông lắp ghép (tấm nhỏ và tấm lớn) với cấu trúc căn hộ hoàn toàn khép kín (rộng từ 24 - 36 m2), tiện nghi đơn giản. Trong thời gian này, ngành công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng nhà ở phát triển mạnh, dù vô vàn khó khăn của thời kỳ hậu chiến. Các nhà máy bê tông đúc sẵn như Xuân Mai, Chèm… ngày đêm chế tạo và đúc các tấm Panel tường, sàn, hệ dầm cột lắp ghép đáp ứng nhu cầu rất lớn cho xây dựng các khu nhà ở tập thể. Hàng loạt các tiểu khu và khu nhà ở tập thể cao 5 - 6 tầng xây dựng bằng phương pháp lắp ghép tấm nhỏ, tấm lớn ra đời, như các khu Quỳnh Mai, Quỳnh Lôi, Khương Thượng, Giảng Võ, Vĩnh Hồ, Thành Công, Thanh Xuân…

GIAN NAN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

Trải qua hơn sáu thập niên xây dựng, đến nay, hầu hết các khu chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp và hư hỏng (nếu không nói là đã hoàn thành sứ mệnh của mình). Trước đây, các khu chung cư cũ được xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước và được phân phối một cách chặt chẽ (chứ không bán) thông qua một chính sách xét duyệt rất cụ thể cho từng đối tượng đủ tiêu chuẩn là cán bộ, công nhân viên chức ăn lương Nhà nước kể cả lực lượng vũ trang. Việc quản lý các khu chung cư cũ giai đoạn trước đổi mới do Sở Nhà đất (hay Sở Xây dựng) quản lý, kể cả việc thu tiền nhà (chiếm một phần rất nhỏ tiền lương, chỉ có tính tượng trưng, nhưng việc thu cũng không đầy đủ). Các xí nghiệp sửa chữa nhà ở công ích của Thành phố chịu trách nhiệm tu sửa hư hỏng kiến trúc và các hệ thống kỹ thuật như cấp điện, nước sạch, thu gom nước bẩn, rác thải… của khu nhà ở bằng kinh phí nhà nước.

Sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, bằng Pháp lệnh về nhà ở ban hành năm 1991, chính sách bao cấp nhà ở hoàn toàn chấm dứt, hầu hết nhà ở tập thể được bán ưu đãi cho người ở theo Nghị định 61/CP của Chính phủ. Về tổ chức hành chính, các khu chung cư cũ nằm ở địa bàn phường nào vẫn do UBND phường đó quản lý, mà cơ sở là tổ dân phố cư dân nhà tập thể. Nhưng do hạn chế về năng lực quản lý lại thiếu kinh phí cho cải tạo sửa chữa hư hỏng nhà chung cư nên hầu hết các phần sử dụng chung của nhà chung cư cũ rơi vào tình trạng “cha chung không ai khóc”, các chủ hộ chỉ biết tự vun vén lo cho căn hộ của mình. 

Công tác quản lý nhà chung cư bị buông lỏng, thậm chí bị lãng quên. Cứ như thế, hơn 30 năm trôi qua, dân số các khu nhà chung cư cũ ngày một tăng, các hộ sống ở tầng 1 có điều kiện bung ra làm kinh tế bởi chính sách kinh doanh khá thông thoáng trong nền kinh tế thị trường. Các cửa hàng, cửa hiệu được hình thành ngay tại các căn hộ tầng 1 (chiếm cả phần đất công cộng trước cửa nhà). Các tầng trên đua nhau làm chuồng cọp (là các lồng sắt) mở rộng phần lô gia, ban công để tăng thêm vài mét vuông sinh hoạt. Cấu trúc bên trong căn hộ cũng dần bị chủ hộ tự ý sửa chữa, thay đổi để phù hợp với điều kiện sống mới và khả năng kinh tế của gia đình… làm ảnh hưởng đến kiến trúc và kết cấu chịu lực của nhà ở. Các không gian công cộng giữa hai tòa nhà, hay trong khu ở cũng bị lấn chiếm, thu hẹp để họp chợ, kinh doanh hàng ăn, giải khát… 

Các khu chung cư cũ vốn được quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh như thế giờ bị băm nát, nhếch nhác bởi sự phát triển tự phát, hỗn loạn. Cùng với sự bào mòn của thời gian, của khí hậu nồm ẩm, mưa nắng khắc nghiệt ở miền Bắc, sự quá tải trong sử dụng nhà ở, sự gia tăng mật độ cư trú mất kiểm soát (tăng từ 1,5 đến 2 lần so với quy định thiết kế ban đầu), sự xuống cấp của các cấu kiện lắp ghép, sự yếu kém trong công tác quản lý của chính quyền kéo dài qua nhiều nhiệm kỳ… là nguyên nhân dẫn đến tình trạng lún, nứt, thấm dột, hư hỏng, mất an toàn trong phòng chống cháy nổ, xuống cấp ngày càng trầm trọng ở hầu hết các khu chung cư cũ, đe dọa đến sự an toàn của hàng triệu cư dân, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của xã hội, của Thành phố.

Ngày hôm nay, trước sự phát triển mạnh mẽ, đổi mới theo hướng hiện đại, văn minh của kiến trúc đô thị, sự xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị mới có kiến trúc hiện đại, môi trường sống tiện nghi, đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở ngày càng cao của người dân, thì hiện trạng các khu chung cư cũ đang là những mảng tối xấu xí trên bức tranh toàn cảnh rực rỡ sắc màu của kiến trúc đô thị Hà Nội.

Phải khẳng định rằng, hơn ba chục năm qua, công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ luôn được Đảng, Nhà nước quan tâm thể hiện qua nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan được ban hành. Là Thủ đô, nên Hà Nội cũng có nhiều cơ chế để thúc đẩy thực hiện cải tạo xây dựng chung cư cũ mà điển hình là thực hiện thí điểm khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Văn Chương (2005). Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân chủ quan, khách quan việc cải tạo, sửa chữa, xây dựng chưa được thực hiện đầy đủ. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. 

Trong số này có tới hơn 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D (cấp độ cần phải phá dỡ xây dựng lại). Trong đó, Hà Nội là địa phương có nhiều chung cư cũ nhất cả nước, với 1.516 chung cư cũ từ 2 tầng đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ những năm 1955 đến cuối những năm 1990, nhưng số chung cư cũ được cải tạo xây dựng lại rất ít ỏi chiếm chưa tới 1% (?!). Đây là điều rất đáng suy nghĩ. Tại sao vậy? Phải chăng sau khi khi xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, sự tồn tại các khu nhà ở tập thể cũ đã trở nên mờ nhạt, nếu không nói là bị lãng quên trong tư duy của các nhà quản lý. 

Sự lúng túng khi quy định phải đánh giá kiểm định toàn bộ chung cư cũ trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo; hay không thực hiện phân kỳ đầu tư mà trông chờ triển khai cải tạo toàn khu là điều không thể vì nguồn lực hạn chế, di chuyển dân phức tạp; đặc biệt, chưa xác định rõ vai trò trách nhiệm, quyền lợi của cư dân nhà chung cư, của chủ đầu tư và của Nhà nước trong cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Còn rất nhiều vấn đề nan giải khi thực hiện chủ trương cải tạo xây dựng chung cư cũ cần được tháo gỡ, giải quyết. Bởi trong tình hiện nay, khi đất đô thị ngày càng có giá trị kinh tế cao, thì các khu chung cư cũ chiếm diện tích hàng ngàn héc-ta, lại ở các vị trí trung tâm của nội đô, ở các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Thanh Xuân là sự lãng phí nguồn lực vô cùng lớn.

CẦN BIẾN NGHỊ ĐỊNH 69/2021/NĐ-CP THÀNH NHỮNG GIẢI PHÁP CỤ THỂ, ĐỒNG BỘ VÀ HIỆU QUẢ

Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã xác định vai trò chủ đạo của Nhà nước trong cải tạo xây dựng chung cư cũ, thay vì chỉ thấy vai trò của các chủ đầu tư là doanh nghiệp thông qua đấu thầu và lựa chọn của cư dân tòa nhà như trước đây. Trong Nghị định mới này, Nhà nước sẽ tổ chức kiểm định toàn bộ chất lượng nhà chung cư; phân cấp độ cải tạo xây dựng khu chung cư và nhà chung cư đơn lẻ; lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết và xác định phạm vi ranh giới dự án để có cơ sở lựa chọn chủ đầu tư; chính sách bồi thường, hỗ trợ cho cư dân khi di dời tái định cư; phân cấp cho chính quyền địa phương đề xuất biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, kể cả có cơ chế đặc thù (như ở Hà Nội), đặc biệt là vướng mắc về quy hoạch liên quan đến chỉ tiêu dân số và số tầng cao công trình. Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách khi nhà chung cư hay khu chung cư có toàn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước…

Tuy nhiên, để Nghị định vào cuộc sống, ngay từ bây giờ, cần thiết phải có hướng dẫn cụ thể, như về lợi ích của doanh nghiệp khi tham gia cải tạo, xây dựng; quyền lợi của cư dân khi di dời và tái định cư; giải pháp cụ thể (có lý có tình) để thu hồi các diện tích đất do nhà nước quản lý trong khu chung cư cũ bị cư dân chiếm hữu sử dụng bất hợp pháp từ nhiều năm nay… Cần xác định xây dựng lại khu chung cư cũ theo mô hình “đô thị nén” để tăng giá trị sử dụng đất, dành nhiều không gian cho cây xanh, vườn hoa, không gian công cộng để cải thiện môi trường sống cho nhân dân. Và đặc biệt, cần coi mục tiêu cải tạo xây dựng lại chung cư cũ khác với việc thực hiện các dự án khu đô thị mới, hay các dự án nhà ở thương mại thông thường, mà đây là nhiệm vụ chính trị - xã hội, thực hiện cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và tái định cư, vì cuộc sống của một bộ phận đông đảo nhân dân, những người từng trải qua bao gian khó, cống hiến cả tuổi thanh xuân cho sự nghiệp giữ nước và xây dựng đất nước, và đấy cũng vì công cuộc xây dựng phát triển của Thủ đô.

Chúng ta đang bước vào thời kỳ phát triển mới dưới ánh sáng Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng với nhiều cơ hội thuận lợi, và cũng nhiều thách thức, khó khăn. Đại dịch Covid-19 đang diễn ra phức tạp ở nước ta, đã và đang tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế và ảnh hưởng đến đời sống của nhân dân, buộc chúng ta phải có cách nhìn nhận mới trong công tác lập quy hoạch và phát triển đô thị. Và một khi các chung cư cũ còn chưa sớm được cải tạo, xây dựng lại thì đó vẫn tiềm ẩn nhiều hiểm họa về sập đổ, về cháy nổ, về nguồn lây lan dịch bệnh trong xã hội mà chính quyền khó kiểm soát được.

KTS PHẠM THANH TÙNG

Theo Tạp chí Xây dựng 

Bạn đang đọc bài viết Chung cư cũ - một góc nhìn xã hội. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 Hoặc email: [email protected]

MTĐT

Cùng chuyên mục

Tin mới

Ông Nguyễn Văn Minh làm Tổng Biên tập Báo Công Thương
Ngày 28/3, Bộ Công Thương tổ chức hội nghị công bố quyết định của Ban cán sự Đảng, Bộ trưởng Bộ Công Thương về việc bổ nhiệm ông Nguyễn Văn Minh - Phó Tổng Biên tập phụ trách giữ chức vụ Tổng Biên tập Báo Công Thương.