Chuyển đổi sử dụng đất đai: “Nóng bỏng” vấn đề định giá

Theo dõi MTĐT trên

Hiện nay, việc chuyển đổi đất đai để có đất sử dụng cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế đã và đang được thực hiện khá mạnh ở nhiều địa phương. Hàng trăm ngàn héc-ta đất được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác. Cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc (không tự nguyện) với gíá trị bồi thường được áp đặt theo quy định của UBND cấp tỉnh đã phát sinh hàng loạt vướng mắc, khiếu kiện.

Số liệu tổng hợp của Bộ TN&MT cho thấy, tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, vi phạm pháp luật về đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao, trên 70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, là về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng chợ, trung tâm thương mại; đòi lại đất cũ, tranh chấp đất đai...

Trong số này, chủ yếu là các ý kiến về giá đất quá thấp trên thị trường. Tiếp đến là những khiếu nại tình trạng vi phạm pháp luật trong thực thi công việc về quản lý đất đai của cán bộ, cơ quan hành chính.

Trong quá trình thu hồi đất và áp giá đền bù, nhiều địa phương đã lúng túng khi giải quyết khiến nảy sinh những khiếu kiện hoặc tạo thành “điểm đen” gây cản trở sự phát triển chung của xã hội.

Điển hình như vụ việc tại tỉnh Bạc Liêu. Con đường Võ Văn Kiệt dẫn vào trung tâm hành chính tỉnh, dài khoảng 1 km, rộng khoảng 30 m, đã được mở hơn 20 năm qua, nhưng đến nay không thể thông do vướng 2 căn nhà nằm ở giữa tuyến.

Theo đại diện hộ gia đình có đất bị thu hồi thì lý do không giao mặt bằng vì ban đầu nhà nước thu hồi đất để làm quảng trường Hùng Vương, nhưng sau đó lại “giao đất cho những người khác”. Thêm nữa, giá đền bù thấp nên hai hộ dân không hợp tác để đo đạc và bàn giao mặt bằng.

Trước sự việc tồn tại quá lâu, tại cuộc họp báo ngày 09/5/2023, Chủ tịch UBND tỉnh Bạc Liêu Phạm Văn Thiều cho biết, việc bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được triển khai theo hướng có lợi cho người dân nhưng phải đúng quy định.

Địa phương tiếp tục vận động người dân chấp hành, trả lại sự thông thoáng cho tuyến đường, giúp thành phố phát triển kinh tế, du lịch. Trong trường hợp hai hộ dân không hợp tác, biện pháp cuối của tỉnh là cưỡng chế.

Tương tự, suốt một thời gian dài, trên tuyến đường liên phường ở thị xã Đông Triều (Quảng Ninh) ngôi nhà 2 tầng trên khu đất 300 m2 của gia đình bà Nguyễn Thị Luyến cũng không thể giải tỏa do không thống nhất được phương án đền bù.

Đến tháng 3/2023, sau nhiều lần đối thoại giữa đại diện chính quyền thị xã và gia đình, thống nhất phương án đền bù, chủ ngôi nhà nằm giữa đường liên phường ở thị xã Đông Triều, mới đồng ý bàn giao mặt bằng.

Việc thiếu những giải pháp cụ thể trong chính sách chuyển đổi đất đai đang tạo nên những khả năng ảnh hưởng tiêu cực tới bền vững xã hội. Như các đợt đấu giá đất trong 5 năm gần đây đang phát sinh những vấn đề cần giải quyết…

Điển hình như trong năm 2021, thương vụ đấu giá đất 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM đã khiến thị trường choáng váng, khi tổng giá trị được chốt là 37.346 tỷ đồng. Mức giá bình quân trên 2,4 tỷ đ/m2.

Việc các nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo kiểu “lướt sóng” để lại rất nhiều hệ lụy cho thị trường và công tác quản lý. Bỏ giá cao sẽ phá vỡ mức trần của thị trường tại khu vực đấu giá, những doanh nghiệp muốn vào tìm hiểu, nghiên cứu cơ hội đầu tư gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, nếu nhà đầu tư “lướt sóng” không thành, bỏ hợp đồng sẽ ảnh hưởng kế hoạch thu ngân sách địa phương.

TS Nguyễn Hữu Dũng (Đại học Kinh tế Quốc dân) cũng chỉ ra rằng, quy định pháp luật hiện nay trao cho UBND tỉnh thẩm quyền quá lớn và việc duy trì một cơ quan Nhà nước vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất lại vừa có thẩm quyền quyết định giá đất là chưa hợp lý.

Thực tế cho thấy, hầu hết chủ thể có quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất đều cho rằng giá đất bồi thường được cơ quan có thẩm quyền quyết định là thấp hơn so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Khi có nhu cầu tái định cư, số tiền được bồi thường không đủ để chi trả, đây là lý do chính dẫn đến khó khăn khi tiến hành hoạt động giải phóng mặt bằng.

Xuyên suốt câu chuyện định giá đất, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá thị trường đã được đặt ra tại Nghị quyết 26-NQ/TW của BCH TW Đảng khóa IX ban hành ngày 12/3/2003. Kể từ đấy, Khung giá đất của Chính phủ, cũng như Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều.

Khi đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc nội tình. Năm 2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”.

Nhận thấy tình trạng thực tế vẫn 2 giá đất của Nhà nước quy định và giá đất thị trường vẫn lệch nhau quá xa, Chính phủ đã quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP rằng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà giá đất trong Bảng giá đất thấp hơn giá đất thị trường thì phải định giá cho từng trường hợp cụ thể.

Các địa phương luôn giải thích rằng phải để giá đất thấp nhằm thu hút đầu tư về địa phương. Nhiều cán bộ quản lý, chuyên gia, người dân thì cho rằng đây chính là hiện tượng gắn kết với khiếu kiện nhiều của dân bị thu hồi đất và tham nhũng đất đai của cán bộ có thẩm quyền quyết định về đất đai.

Biết vậy, nhưng không hiểu vì sao mà không làm. Nhiều người giải thích rằng sợ tăng Bảng giá đất lên làm thuế cao lên, dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích tư nhiều hơn.

Đến xây dựng Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 19-NQ/TW của BCH TW Đảng khóa XI tại Hội nghị Trung ương 6 tiếp tục giữ nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường”. Luật Đất đai 2013 quy định như vậy, nhưng loại bỏ khái niệm giá đất thị trường trong Luật, tức là trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Chính vì không rõ về khái niệm “giá đất thị trường”, nên mặc dù nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng, chênh lệch giá đất giữa giá nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bị thu hồi đất bất bình… Nhưng, tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”.

Từ đây, qua gần 10 năm, các bi kịch về giá đất sinh ra ngày một nhiều, mà những vụ việc nêu trên là minh chứng.

Tổng kết gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, một trong những điểm chưa thành công là các quy định về giá đất khiến người bị thu hồi đất không đồng thuận với giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phát sinh tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

Trước yêu cầu của thực tiễn, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ 5, BCH Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Theo đó, xác định các quan điểm, chủ trương về đổi mới, hoàn thể thể chế, chính sách, pháp luật đất đai nói chung và đổi mới cơ chế về xác định giá đất, tổ chức định giá đất nói riêng nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2013.

Nghị quyết này ra đời đem lại sự kỳ vọng về hoàn thiện Luật Đất đai 2013; đặc biệt là sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất. Nghị quyết đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ Khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng Bảng giá đất phù hợp giá trị thị trường.

TS Nguyễn Hữu Dũng cho rằng, việc bỏ Bảng giá có nghĩa là Việt Nam sẽ không áp dụng khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất nữa, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo từng địa điểm, UBND sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá theo từng địa điểm.

Sau khi xác định giá đất theo cách thức trên, giá đất sẽ được trình lên HĐND phê duyệt. Vì thế, thay vì hoàn toàn bỏ Bảng giá đất thì Bảng giá đất thực ra vẫn tồn tại ở dưới một hình thức khác nhưng với hy vọng sẽ sát với giá thị trường hơn.

Theo TS Nguyễn Hữu Dũng, sự thay đổi cách tính giá đất như trên sẽ góp phần giúp Chính phủ tăng thu trong dài hạn. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải chuẩn bị cho kịch bản xảy ra hiện tượng sụt giảm lượng giao dịch trong ngắn hạn vì họ không được hưởng lợi từ chênh lệch giá như trước nữa.

Nhưng cách tính giá đất này giúp giá bất động sản ổn định hơn. Ngoài ra, cách tính giá đất mới cũng sẽ góp phần đảm bảo hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.

Việt Nam hiện nay đã bước sang thời điểm mang tính bước ngoặt khi phương pháp tiếp cận phát triển đô thị hiện tại đang chạm đến giới hạn.

Nước ta cần một cách tiếp cận mới đặt yếu tố tăng hiệu suất và bền vững làm trọng tâm và điều đó dường như đang được các cơ quan và Chính phủ quan tâm, như đường xá được mở rộng, nâng cao kết nối vùng, xây cầu đường, quy hoạch lại đô thị… Vì thế, đất của dân thuộc các khu vực này sẽ được đền bù.

Với mức đền bù mới thì quyền lợi của những người dân được đảm bảo hơn, sẽ giúp giảm khiếu kiện.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được xem như là chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống, sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. Dự án Luật cũng đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất và các điều luật cũng định hướng cách áp dụng các phương pháp này trong các điều kiện cụ thể.

Quá trình định giá bắt đầu từ việc Nhà nước tạo ra khung giá và khung giá đó định hướng HĐND cấp tỉnh xác định bảng giá đất. Sau khi tham khảo các thông tin đầu vào của Phòng TN&MT thì xác định được giá đất khu vực đó. Tuy nhiên, điều chưa rõ ràng là liệu điều này đã là đủ để chế tài, các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi họ thương lượng mua bán đất chưa?

TS Nguyễn Hữu Dũng nhận định, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này vẫn có bảng giá ở một hình thức khác nhưng được cập nhật hàng năm. Đây là một bước tiến mới vì nó cập nhật hơn, nhưng có lẽ, vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ.

Tuy nhiên, việc bỏ khung giá đất đã tháo gỡ được những vướng mắc trước đây khó giải quyết trong thực tiễn liên quan đến định giá đất và bảng giá đất của các địa phương.

TS Nguyễn Hữu Dũng cũng đề xuất 6 nội dung để tiếp tục hoàn thiện việc quy định định giá đất theo cơ chế thị trường trong Luật Đất đai sửa đổi nên sửa đổi:

(1) Thống nhất về thuật ngữ “Định giá”,

(2) Cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai,

(3) Định giá đất theo đúng quy định của Luật Giá, lấy Luật Giá làm gốc để điều chỉnh hoạt động này,

(4) Thực hiện thống nhất trong quy định Hội đồng thẩm định giá đất tại Luật Đất đai với quy định Hội đồng thẩm định giá nhà nước tại Luật Giá,

(5) Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất,

(6) Hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất.