Chuyên gia lý giải nguyên nhân BĐS công nghiệp khó chuyển mình

Theo dõi MTĐT trên

Hệ thống pháp luật chưa có sự chuẩn bị để đón "đại bàng đến làm tổ"

Thông tin từ Vụ Quản lý các khu kinh tế - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5/2020, cả nước có 561 khu công nghiệp, bao gồm cả các khu công nghiệp trong quy hoạch chung xây dựng các khu kinh tế có trong quy hoạch đã được phê duyệt với tổng diện tích khoảng 201 nghìn ha (chiếm 0,6% tổng diện tích đất cả nước).

Ông Phạm Minh Phương - Chủ nhiệm CLB ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế kiêm Trưởng ban quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Hải Dương cho rằng: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trong thời kỳ “dọn tổ đón đại bàng” trước làn sóng dịch chuyển chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc.

Ông Phương cũng cho biết, bất động sản công nghiệp của Việt Nam được đánh giá cao bởi ký được nhiều các hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA nhưng hiện nay quy mô của nhiều khu công nghiệp còn nhỏ, để thu hút được những doanh nghiệp lớn kèm theo các doanh nghiệp phụ trợ thì chúng ta cần phải có quỹ đất sạch.

Mặc dù đón nhiều cơ hội, nhưng tại diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 diễn ra mới đây, các chuyên gia cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt vẫn khó chuyển mình.

Theo Vnexpress, chia sẻ tại diễn đàn, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cách quản lý các khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn nặng tính bao cấp với nhiều thủ tục hành chính. Điển hình như một khu công nghiệp muốn ra đời phải trải qua 3 lần Thủ tướng Chính phủ ký và 4 lần xin các bộ, ban, ngành.

Ông cho rằng, Nhà nước quan niệm khu công nghiệp rất quan trọng nên cần phải quản chặt mới có thể phát triển tốt. Nhưng càng quản chặt các khu công nghiệp càng "teo" lại. Ngoài ra, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự chuẩn bị để đón "đại bàng đến làm tổ".

"Luật Đầu tư, Luật PPP, Luật Xây dựng đã được sửa đổi nhưng Luật Đất đai vẫn đứng yên thì các nhà đầu tư nước ngoài sao có thể tin tưởng để vào đầu tư tại Việt Nam", ông Võ lo lắng.

Đề xuất giải pháp, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, Việt Nam phải gia tăng tính thị trường trong hoạt động quản lý, điều hành các khu công nghiệp - chỉ cần có quy hoạch phát triển các khu công nghiệp, còn lại để thị trường quyết định. Nếu không, sẽ dẫn tới sự thiên lệch về tư duy khi các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Cũng theo chuyên gia này, các khu công nghiệp mới nên được xây dựng theo mô hình hệ sinh thái với những đơn vị có quan hệ cộng sinh - doanh nghiệp chuyên trách xử lý nước thải, thu dọn rác công nghiệp, doanh nghiệp cung ứng thực phẩm, siêu thị giá rẻ, vườn hoa, công viên, khu vui chơi giải trí, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.

Giá cả là rào cản

Còn theo ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp của CBRE Việt Nam phân tích, thị trường Việt Nam gần như không còn đất mới để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong ngắn hạn. Hiện nguồn cung đất công nghiệp tại các vị trí có kết nối hạ tầng tốt, gần các cảng quan trọng và khu đô thị lớn rất hạn chế.

"Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp ở những vùng công nghiệp chủ chốt đạt mức trên 90% đã khiến chi phí thuê đất bị đẩy lên cao", ông Hiếu cho biết.

Bên cạnh đó, các dự án cơ sở hạ tầng, đặc biệt là đường cao tốc và cảng trung chuyển, kết nối đến thị trường xuất khẩu và tiêu dùng vẫn còn kém cả về số lượng và chất lượng dự án khiến các doanh nghiệp phải dành nhiều chi phí hơn cho hoạt động vận chuyển và kho bãi.

Ông Hiếu cho rằng, những khoản chi phí trên sẽ khiến tổng chi phí đầu tư tại Việt Nam trở nên kém cạnh tranh hơn Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.

Trong khi đó, chia sẻ với báo Dân trí, lãnh đạo một doanh nghiệp đang có trụ sở tại khu công nghiệp ở Hà Nội cho biết, đang phải thuê với giá 4,43 USD/m2/tháng cho tổng diện tích hơn 3.000m2.

“Chúng tôi đang tính chuyển lên khu công nghiệp ở một tỉnh lân cận để tiết giảm chi phí, mức giá thuê ngày càng cao một phần do quỹ đất ngày càng hạn hẹp, một phần là do tâm lý cơ hội của chủ đầu tư” - vị này nhận định.

Giá cả phù hợp là một trong những yếu tố quan trọng để phát triển các khu công nghiệp thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, một báo cáo mới được công bố bởi CBRE cho thấy, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các thành phố và tỉnh sản xuất lớn của Việt Nam tăng cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp bị hạn chế.

Tại miền Bắc, giá chào thuê từ 65 đến 260 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại các vùng công nghiệp miền Nam, giá chào thuê rơi vào khoảng 80 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam: Dự kiến đến hết năm 2020, tổng nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tại các khu vực miền Bắc sẽ đạt gần 2,0 triệu m2 sàn cho thuê (tăng 25,3% so với năm trước).

Tại miền Nam, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đạt gần 2,7 triệu m2 (tăng 28,2% so với năm trước). Sau khi đại dịch được kiềm chế, giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn dự kiến sẽ tăng từ 4% đến 11% so với cùng kỳ.

Các chuyên gia của CBRE nhấn mạnh, hiện nay, các nhà sản xuất lẫn chính phủ các nước đều có nhu cầu cấp bách trong việc tái thiết chuỗi cung ứng toàn cầu quyết liệt thúc đẩy thực hiện các kế hoạch di dời cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc và chuyển đến các quốc gia có mức chi phí thấp và môi trường ổn định hơn.

 Minh Tuệ(t/h)