Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp: Vẫn còn kỳ vọng

Theo dõi MTĐT trên

Cổ phiếu dẫn sóng

Trong đợt phục hồi của thị trường chứng khoán kể từ ngày 6/7/2022 đến 18/8/2022, VN-Index tăng 10,8%, từ 1.149,61 điểm lên 1.273,66 điểm. Trong khi đó, nhóm 5 cổ phiếu bất động sản công nghiệp lớn đạt mức tăng từ 15,2 - 39,8%, đó là các mã VGC của Tổng công ty Viglacera - CTCP (Viglacera), IDC của Tổng công ty IDICO - CTCP (IDICO), KBC của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Kinh Bắc), SZC của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (Sonadezi Châu Đức), BCM của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex).

Thực tế, nhóm cổ phiếu trên có dấu hiệu tạo đáy trước thị trường chung, chủ yếu tạo đáy ngày 13/5. Thông thường, trong mỗi nhịp sóng, thị trường phân thành 4 nhóm cổ phiếu gồm nhóm dẫn sóng, nhóm sóng ngành, nhóm thế vai và nhóm đội sổ.

Đặc điểm nhóm dẫn sóng là tạo đáy trước thị trường, bật tăng trước thị trường và tạo đỉnh trước thị trường. Diễn biến giá nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp cho thấy, nhóm này có nhiều đặc điểm của nhóm dẫn sóng.

Nói về khả năng giá cổ phiếu bất động sản công nghiệp tạo đỉnh ngắn hạn, chuyên gia phân tích tại một công ty chứng khoán ở Hà Nội nhận xét, sau nhịp tăng mạnh, dòng tiền có áp lực chốt lời ở nhóm này trong tuần qua, dịch chuyển sang nhóm chứng khoán, bất động sản thương mại, một số mã giảm giá sâu thuộc nhóm thép, bán lẻ công nghệ…

Tuy nhiên, nhóm bất động sản công nghiệp vẫn hấp dẫn dòng tiền, nhiều khả năng giá chỉ “lình xình” rồi tiếp tục có diễn biến khả quan, bởi lợi nhuận nhiều doanh nghiệp năm nay có triển vọng tăng trưởng cao.

“Quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, cũng như giá cho thuê duy trì ở mức cao là cơ sở để nhà đầu tư tiếp tục kỳ vọng bức tranh lợi nhuận tích cực 6 tháng cuối năm 2022 và năm 2023 của nhóm bất động sản công nghiệp”, vị chuyên gia phân tích nói.

Doanh nghiệp còn dư địa tăng trưởng

Theo nguồn tin từ Nikkei Asia, Apple sắp sản xuất Apple Watch và MacBook tại Việt Nam để đa dạng hoá hoạt động sản xuất ngoài Trung Quốc.

Được biết, từ năm 2018 tới nay, số nhà cung cấp của Apple có cơ sở tại Việt Nam đã tăng từ 14 lên 22. Nhiều nhà sản xuất điện tử lớn khác như Google, Dell, Amazon… cũng đã thiết lập cơ sở sản xuất tại Việt Nam.

Trong báo cáo phân tích mới đây của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), công ty này tiếp tục đánh giá khả quan nhóm bất động sản công nghiệp nhờ nguồn cung đất thương phẩm hạn chế và nhu cầu phục hồi vẫn là yếu tố giúp giá cho thuê khu công nghiệp duy trì ở mức cao; hoạt động sản xuất - kinh doanh không còn bị gián đoạn do dịch Covid-19; hạ tầng giao thông dần được cải thiện...

Xét về định giá nhóm bất động sản công nghiệp, theo Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research), định giá P/E đang là 23,82 lần và P/B là 2,46 lần. Trong khi đó, P/E forward (dự phóng) tới cuối năm 2022 của cổ phiếu KBC chỉ là 5,4 lần, SZC là 11,1 lần, IDC là 13,8 lần, thấp hơn mức trung bình ngành. Điều này đồng nghĩa với giá cổ phiếu vẫn hấp dẫn.

IDICO đang sở hữu 10 khu công nghiệp với tổng diện tích 3.267 ha. Trong 6 tháng đầu năm 2022, doanh nghiệp cho thuê được 91,4 ha, đạt 57,1% kế hoạch cả năm (160 ha). Diện tích sẵn sàng cho thuê là 754,8 ha tại 5 khu công nghiệp gồm Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Cầu Nghìn và Quế Võ. Mức giá cho thuê tại các khu công nghiệp của IDICO dao động từ 125 - 140 USD/m2.

Mới đây, IDICO cho biết, tỷ lệ lấp đầy tại Khu công nghiệp Cầu Nghìn là 2,4%, Khu công nghiệp Hựu Thạnh là 20,2%, Khu công nghiệp Quế Võ II là 48%, Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng là 53,1%… Doanh thu chưa thực hiện của các khu công nghiệp đã lấp đầy là 5.900 tỷ đồng, doanh thu chưa ghi nhận trên báo cáo tài chính là 2.800 tỷ đồng và tiềm năng doanh thu của các dự án khu công nghiệp đang triển khai lên tới 21.200 tỷ đồng. Đây là cơ sở để Công ty tiếp tục thu hút nhà đầu tư và ghi nhận lợi nhuận trong năm 2022 cũng như các năm tiếp theo.

Mặc dù giá đất tại các địa phương như Long An, Thái Bình, Bà Rịa - Vũng Tàu có mức tăng từ 10 - 60% so với năm trước, dẫn tới chi phí đền bù dự án trong tương lai gia tăng và ảnh hưởng đến biên lợi nhuận các dự án mới, nhưng SSI Research dự phóng, giai đoạn 2022 - 2026, IDICO sẽ đạt tốc độ tăng trưởng trung bình kép 22,9% và hiệu quả sử dụng vốn (ROE) trên 40%.

Tại Sonadezi Châu Đức, doanh nghiệp này sở hữu diện tích 2.135 ha đất khu công nghiệp và khu đô thị. Trong 6 tháng đầu năm 2022, Công ty chưa phát sinh doanh thu từ dự án Khu dân cư Hữu Phước. Tuy nhiên, trong tháng 5/2022, doanh nghiệp đã thông qua kế hoạch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dự án đó với người nội bộ và các bên liên quan.

Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam kỳ vọng, 6 tháng cuối năm 2022, dự án Khu dân cư Hữu Phước sẽ đóng góp khoảng 120 tỷ đồng vào tổng lợi nhuận cho Sonadezi Châu Đức. Thêm nữa, lĩnh vực khu công nghiệp sẽ đóng góp khoảng 120 - 150 tỷ đồng lợi nhuận. Theo đó, lợi nhuận cả năm 2022 có thể đạt 347 tỷ đồng, tăng 7,1% so với năm 2021 và dự kiến năm 2023 đạt 523 tỷ đồng, tăng 50,7%.

Đối với Kinh Bắc, Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDIRECT (VNDIRECT Research) cho hay, doanh nghiệp có 170 ha đất khu công nghiệp tại dự án Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (tỷ lệ lấp đầy 17%), 97 ha tại dự án Khu công nghiệp Tân Phú Trung (tỷ lệ lấp đầy 69%), 9 ha tại dự án Khu công nghiệp Quang Châu (tỷ lệ lấp đầy 97%). Ngoài ra, Kinh Bắc có 250 ha đất khu đô thị tại dự án Khu đô thị Tràng Cát, 42 ha tại dự án Khu đô thị Phúc Ninh, 8 ha tại dự án Khu đô thị Tràng Duệ…

VNDIRECT Research kỳ vọng, Kinh Bắc có thể bàn giao khoảng 100 ha đất khu công nghiệp trong 6 tháng cuối năm 2022, tăng 216% so với cùng kỳ năm 2021 và giai đoạn 2022 - 2024 bổ sung 2.000 ha đất khu công nghiệp tại Hải Phòng, Long An, Hưng Yên, Hải Dương.

Về lợi nhuận, VNDIRECT Research dự phóng, năm 2022, Kinh Bắc có khả năng đạt 3.593 tỷ đồng, tăng 359,3% so với năm 2021 và năm 2023 đạt 5.333 tỷ đồng, tăng 48,4%./.