Đầu tư BĐS tại 5 huyện sắp lên quận: Lời khuyên từ chuyên gia

Theo dõi MTĐT trên

Hà Nội sẽ có thêm 5 quận từ 5 huyện ngoại thành, trong đó huyện Hoài Đức thành quận vào năm 2020, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ thành quận vào năm 2025. Thông tin này thực sự sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản các khu vực này.

Trước lo ngại sẽ có thêm cơn sốt đất tại 5 huyện này, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư nên cẩn trọng "không phải cứ lên quận là giá cả huyện đó sẽ tăng ngay. Do đó, nếu đầu tư theo trào lưu lại đúng lúc giá đẩy lên cao thì dễ bị sa lầy".

Trong 2 năm trở lại đây, giá bất động sản tại các quận này liên tục ghi nhận có biến động lớn. Giới đầu tư và "cò" đất luôn “hâm nóng” các giao dịch bằng nhiều chiêu thức khác nhau như: Tung tin tăng giá, thực hiện các giao dịch ảo…

Giá đất tăng đi kèm với điều kiện hạ tầng

Chia sẻ với báo Công luận về vấn đề này, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, thông tin các huyện được đề xuất nâng cấp đơn vị hành chính thành quận đã kích thích nhà đầu tư và môi giới tập trung vào khu vực đó “làm giá” khiến cho các sản phẩm BĐS có sự gia tăng mạnh về giá. Nhưng giá trị thực của sản phẩm là dựa trên các yếu tố về hạ tầng và phân bố dân cư, bởi không phải cứ lên quận là giá cả huyện đó sẽ tăng ngay. Do đó, nếu đầu tư theo trào lưu lại đúng lúc giá đẩy lên cao thì dễ bị "sa lầy". Nhiều mảnh trong làng xã, trong ngõ được rao bán với mức 20 triệu đồng/m2,  mức giá này là bất hợp lý, có dấu hiệu sốt "ảo".

Với mức giá này, thị trường sẽ không kích thích các nhà đầu tư kinh doanh thật, chủ yếu thu hút giới đầu cơ tạo sóng. Việc đẩy giá đất lên càng cao càng không có ý nghĩa khi giao dịch thực tế tại các vùng này không nhiều.

Mặt khác, việc triển khai khu đô thị vốn là những thông tin tích cực, khiến giá bất động sản khu vực lân cận có xu hướng tăng nhưng cũng đề phòng sốt "ảo". Với trường hợp của Đông Anh sau khi BRG khởi công dự án thành phố thông minh, việc tăng giá sẽ không đáng kể bởi thực tế, đất Đông Anh đã được đẩy lên rất cao, thậm chí cao hơn giá trị thật từ trước đó”.

Quá sớm để “ôm” đất đầu tư

Cùng quan điểm trên, trao đổi với Infonet, ông Đặng Văn Quang – Giám đốc Quản lý Bất động sản và tài sản của Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam cho rằng, giá đất sẽ tăng nhẹ khi có sự thay đổi, đầu tư cơ sở hạ tầng; thế nhưng sẽ là quá sớm để “ôm” đất đầu tư...

Có 3 yếu tố tác động đến việc tăng giảm giá đất. Đó là: Quan hệ cung – cầu; sự cải thiện cơ sở hạ tầng và yếu tố tâm lý. Thông thường việc thay đổi, tăng hoặc giảm giá đất một cách lành mạnh thì phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu. Nhưng nếu chỉ có sự thay đổi từ huyện thành quận thì không thể làm thay đổi quan hệ cung - cầu được, nó sẽ vẫn như cũ. Chưa kể, sau khi chuyển từ huyện lên quận do việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất thì cung có thể không tăng lên nữa. Do vậy, lý do tăng giá đất do quan hệ cung – cầu là không có trong bối cảnh này. Còn việc các huyện khi lên quận sẽ có sự đầu tư nhiều hơn cho cơ sở hạ tầng thì đây có thể là lý do khiến đất tăng giá”, ông Quang phân tích.

Thế nhưng, nếu chỉ trông chờ vào việc các huyện sẽ đầu tư cơ sở hạ tầng để “ôm” đất thì ông Quang lại cho rằng “quá sớm, bởi đầu tư để đón đầu việc cải thiện cơ sở hạ tầng hoặc có cơ sở  hạ tầng mới thì buộc nhà đầu tư phải biết được quy hoạch khu vực đó tới đây sẽ như thế nào”.

Đông Anh sẽ là tương lai của thị trường BĐS Hà Nội

Với 5 huyện sắp lên quận là Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thì đất khu vực nào có triển vọng tăng giá hơn? Ông Quang cho rằng, khu vực nào cũng sẽ có triển vọng, nếu khu vực đó có những điểm đầu tư cơ sở hạ tầng mới.

“Trong bối cảnh này, dường như Đông Anh sẽ là tương lai của thị trường bất động sản Hà Nội trong vòng 10 năm tới. Bởi lẽ, hiện nay Đông Anh đã có nhiều nhà đầu tư “đổ” vào. Đông Anh có sự quy hoạch rõ ràng hơn, mật độ ở Đông Anh cho đến thời điểm này không phải quá cao và nhất là Đông Anh được cải thiện nhiều về cơ sở hạ tầng....”, ông Quang nói thêm.

Không phải đến thời điểm này mà kể từ năm 2010, giá đất Đông Anh đã trải qua nhiều cơn sốt nóng. Giai đoạn 2010 - 2011 là thời kỳ lên ngôi của đất nền Đông Anh khi giới đầu cơ "đi tắt đón đầu" dự án cầu Nhật Tân, Đông Trù.

Đến giữa năm 2014 – 2015, cơn sốt lại nổi lên khi hàng loạt công trình giao thông quan trọng ở Đông Anh đi vào vận hành, như cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù chính thức thông xe, nhà ga T2 sân bay Nội Bài, tuyến đường 5 kéo dài được hoàn thiện. Đất nền nơi đây lại một lần nữa nóng lên.

Cùng với đó, dự án Thành phố thông minh được coi là cú hích khiến thị trường bất động sản Đông Anh càng trở nên sôi động.

Dự án Thành phố thông minh tạo ra cú hích cho bất động sản Đông Anh.

“Dự án Thành phố thông minh tuy chưa thể ngay lập tức mang đến nhiều hơn những sản phẩm cho thị trường nhưng sẽ là cột mốc quan trọng đánh dấu sự trở lại của các nhà đầu tư BĐS, tạo ra một nguồn cung lớn cho các sản phẩm được hình thành trong tương lai, và giúp thị trường trong khu dân cư trở nên sôi động hơn. Trước sự chững lại của thị trường tại thời điểm hiện tại, đây là tín hiệu tích cực”, Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Trần Quốc Việt cho biết.

 Nhật Hạ (t/h)