Đô thị công nghiệp - Xu hướng phát triển tất yếu

Theo dõi MTĐT trên

1. Đô thị công nghiệp là gì ?

Đô thị truyền thống trong quá khứ của Việt Nam chủ yếu được hình thành trên cơ sở hành chính và dịch vụ, là nơi tập trung các cơ quan công quyền nhà nước, các công trình thương mại dịch vụ. Khái niệm “đô thị” truyền thống được hình thành từ chức năng “đô” là trung tâm thủ phủ của vùng tỉnh hoặc vùng huyện & chức năng “thị” là nơi buôn bán giao thương.

Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa phát triển nhanh, bắt đầu khoảng 10% vào năm 1950 & đạt khoảng 35% vào năm 2019.

Ngày nay đô thị được hình thành từ các khu chức năng; khu kinh tế cửa khẩu, khu kinh tế biển, khu kinh tế tập trung, khu công nghiệp, khu nông nghiệp, khu du lịch, khu đại học... Đặc thù của mỗi khu vực có tiềm năng địa kinh tế, chính là tiền đề động lực để tạo lập các đô thị chuyên ngành. Sự hình thành phát triển các đô thị có chức năng khác biệt đã gắn liền với tên các thành phố; thành phố Thái Nguyên xuất phát từ khu công nghiệp gang thép; thành phố cảng Hải Phòng; thành phố cửa khẩu biên giới Lào Cai; thành phố du lịch Nha Trang; khu kinh tế - đô thị Nghi Sơn, Vũng Áng, Chân Mây, Chu Lai, Dung Quất…

Khu công nghiệp (KCN) phát triển với quy mô và số lượng lớn trên khắp cả nước. Đến tháng 2/2021 cả nước có 370 KCN được thành lập. KCN đã đang hoạt động là 284, chiếm 77%. Tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 84,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 55,9 nghìn ha, chiếm 66,3%. Với số lượng người lao động KCN lên đến hàng triệu, nhưng số lượng các khu đô thị được hình thành từ khu công nghiệp còn rất hạn chế. Hiện toàn quốc chỉ có khoảng 20 khu đô thị - công nghiệp của một số nhà đầu tư lớn như VSIP, Becamex, Amata…

Các KCN là nơi tăng dân số cơ học cao, gồm lao động trong KCN & lao động dịch vụ; việc đầu tư các KCN thường gắn liền với việc đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng, cả bên trong lẫn bên ngoài hàng rào KCN… tuy nhiên điều kiện thuận lợi “công nghiệp hóa” vẫn chưa được là yếu tố thuận lợi cho “đô thị hóa” theo chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam. Nguyên nhân quan trọng vẫn nằm trong chính sách phát triển các khu công nghiệp chưa gắn với phát triển đô thị, vấn đề Việt Nam cần có giải pháp gì trong thời gian tới.

Trước khi nói đến giải pháp quy hoạch, chúng ta cần tìm hiểu khái niệm “đô thị công nghiệp” hiện đại là gì. Hiện nay, chúng ta đang quy hoạch “khu nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN” áp dụng một số quy định, tiêu chí quy hoạch đã ban hành, tuy nhiên chưa đáp ứng với tiêu chí phân loại đô thị. Trong bài viết này chúng tôi đề xuất hợp nhất khái niệm “đô thị công nghiệp” chính là “khu nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN” khi đủ quy mô dân số và điều kiện phát triển khác. Nghị quyết số: 1210/2016/UBTVQH13 về phân loại đô thị, theo đó:

- Về quy mô dân số đô thị tối thiểu đạt từ 4.000 người trở lên (đô thị loại V), đảm bảo quy định về mật độ dân số, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp, phát triển cơ sở hạ tầng và kiến trúc, cảnh quan đô thị đạt các tiêu chuẩn quy định, khi áp dụng cho một số đô thị có tính chất đặc thù, thì quy mô dân số và mật độ dân số có thể thấp hơn, nhưng tối thiểu đạt 70% mức quy địnhVề tính chất, cơ chế phát triển của đô thị công nghiệp, được đề xuất như sau:

- Đô thị công nghiệp chủ yếu phục vụ đời sống của công nhân KCN và lao động khác như nhà ở cho công nhân, hệ thống dịch vụ thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa;

- Cơ chế quản lý đô thị công nghiệp theo hành lang pháp lý chung trong quản lý đầu tư, xây dựng và phát triển đô thị nói chung và được hưởng chính sách ưu tiên khuyến khích đầu tư nói riêng;

Như vậy nếu xét yêu cầu dân số để hình thành một đô thị loại V, cần đến số lượng công nhân là 4000 - 5000 người, tương đương KCN có diện tích 100 Ha. Hiện nay quy mô diện tích KCN lớn hơn 100Ha là phổ biến, vì vậy cơ sở để hình thành đô thị công nghiệp là đô thị loại 5 trở lên là khả thi.

2. Cơ sở phát triển đô thị công nghiệp.

2.1. Khu công nghiệp là tiền đề phát triển đô thị công nghiệp .

- Các KCN đã tạo việc làm cho khoảng 4 triệu lao động trực tiếp, 3 triệu lao động gián tiếp, tương đương 7/51 triệu lao động, chiếm khoảng 14% lao động trên toàn quốc, góp phần ổn định kinh tế - xã hội.

- Các KCN góp phần thúc đẩy tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế; doanh thu của các khu công nghiệp, khu kinh tế đạt khoảng 140 tỷ USD/ 341 tỷ USD, chiếm 41% GDP cả nước. Kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng 100,7 tỷ USD, đóng góp vào NSNN khoảng 96,5 nghìn tỷ đồng.

- Các KCN đẩy nhanh quá trình CNH-HĐH, chuyển đổi không gian, thúc đẩy hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng KTXH, thúc đẩy chuyển giao khoa học công nghệ tân tiến, nâng cao trình độ sản xuất nói chung. (hình 1a,b)

- Các KCN đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, hình thành nhiều khu đô thị, dịch vụ mới, phát triển du lịch, chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Góp phần phát triển nhiều ngành dịch vụ chất lượng cao và xây dựng chuỗi liên kết ngành.

2.2. Nhu cầu thực tiễn cần đáp ứng.

2.2.1. Nhu cầu về nhà ở cho người lao động tại các KCN.

Trên thực tế các KCN hầu như nằm xa trung tâm đô thị (trung bình khoảng 30-50km), như vậy tất yếu sẽ hình thành các khu dân cư và dịch vụ ngay kề cận KCN.

Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện cả nước mới có 2,58 triệu m2 nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, chỉ đủ bố trí cho khoảng 330.000 người lao động, đạt tỷ lệ 13%. Trên cả nước, hiện chỉ có 214 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với quy mô sử dụng đất khoảng 600ha, trong đó, 116 dự án đã hoàn thành với diện tích đất hơn 250ha. Diện tích đất được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng chưa đến một nửa chỉ tiêu, chiếm tỷ trọng 41,6%.

2.2.2. Tạo nên môi trường sống ổn định cho người lao động.

Hiện nay môi trường sống, làm việc tại các KCN chưa tạo được sự hấp dẫn, ổn định, người lao động tại các KCN luôn có tâm lý ở, làm việc tạm thời, mùa vụ.

Nhiều KCN không có nhà ở cho công nhân & người lao động, tự phát đã hình thành các xóm trọ kề cận các KCN gây nhiều tệ nạn, mất trật tự an ninh, an toàn xã hội.

Một số KCN đã có khu nhà ở công nhân KCN, tuy nhiên mô hình các khu tập thể “tập trung & độc lập”, các dịch vụ đáp ứng tối thiểu là nhà ở, người LĐ ở đây chưa có ý thức gắn bó lâu dài, không hoặc rất khó liên hệ với hoạt động cộng đồng xã hội bên ngoài. (Hình 2a,b)

2.2.3. Không gian, kiến trúc cảnh quan nhà ở công nhân KCN chưa đồng bộ.

Chưa có kế hoạch, quy hoạch, đầu tư xây dựng đồng bộ khu nhà ở công nhân KCN với phát triển KCN.

Chưa có sự kết nối giữa quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn với quy hoạch các KCN.

Quy hoạch, thiết kế khu nhà ở công nhân đa số mới chỉ giải quyết vấn đề ở, chưa quan tâm đến nhu cầu vui chơi có giải trí, công ăn việc làm cho người trong gia đình.(Hình 3a,b)

2.2.4. Công tác quản lý nhà ở công nhân KCN.

- Hiện nay đã có một số quy định riêng về tiêu chuẩn thiết kế (TCTK) nhà ở xã hội cho công nhân, tuy nhiên vẫn thấp hơn TCTK nhà ở đô thị, vô tình đã tạo nên sự không bình đẳng xã hội.

- Các quy định, quy chế về quản lý khu nhà ở & dịch vụ công nhân KCN chưa hoàn thiện, hiệu quả quản lý nhà ở công nhân KCN chưa tốt.

- Chưa có quy định pháp lý cho bất động sản nhà ở, dịch vụ KCN,... để tạo nên một hành lang pháp lý cho mô hình nhà ở & khu dịch vụ công nhân KCN phát triển.

2.2.5. Vấn đề kết cấu hạ tầng & bảo vệ môi trường;

- Việc hình thành các khu nhà ở & dịch vụ công nhân KCN với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật & hạ tầng xã hội tự phát, chưa có quy hoạch diện rộng, đồng bộ, cũng như kết nối với hệ thống dân cư đô thị hay nông thôn.

- Bảo vệ môi trường khu nhà ở & dịch vụ công nhân KCN ít được quan tâm, nhất là các khu nhà ở công nhân do dân tự phát xây dựng cho thuê. Môi trường sinh thái bị ô nhiễm, môi trường sống tại các khu nhà ở & dịch vụ công nhân bị ảnh hưởng do tệ nạn xấu có điều kiện phát sinh.

3. Quan điểm & định hướng quy hoạch đô thị công nghiệp.

- Đặt mối quan hệ phát triển KCN và phát triển đô thị có tính chất hưũ cơ, đồng bộ, gắn phát triển KCN với phát triển đô thị, nâng tỷ lệ đô thị hóa (ĐTH) tăng lên. (ĐTH 40,4% hiện nay chưa đạt yêu cầu theo định hướng quy hoạch phát triển hệ thống đô thị VN là 45%). Xem quá trình phát triển KCN và phát triển đô thị có quan hệ mật thiết, biện chứng, trong đó quá trình công nghiệp hóa (CNH) tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển đô thị (ĐTH), còn quá trình ĐTH đem lại hệ thống dịch vụ hỗ trợ quá trình CNH thành công.

- Thay đổi quan niệm về không gian kiến trúc cảnh quan & môi trường KCN, đa số các KCN hiện nay yêu cầu là công nghiệp sạch, không ô nhiễm môi trường, vì vậy có thể bố trí xây dựng đan xen khu đô thị trong tương lai, tạo nên sự phát triển bền vững, không những về lực lượng sản xuất, mà còn đảm bảo môi trường cảnh quan KCN đẹp. (hình 5a,5b)

- Mô hình phát triển đô thị công nghiệp hoàn chỉnh đảm bảo mọi nhu cầu về cuộc sống như như người dân đô thị cho cộng đồng dân cư đa dạng với nhiều thành phần cư dân là công nhân lao động tại KCN, cư dân tham gia cung ứng các tiện ích dịch vụ khác tại đô thị. (Hình 5a,b)

- Quy hoạch không gian các đô thị công nghiệp được tích hợp trong các đồ án quy hoạch vùng (QHV), quy hoạch chung (QHC) đô thị. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy định quy hoạch và thiết kế đô thị công nghiệp phải được thống nhất với quy hoạch đô thị nói chung, đảm bảo đồng bộ với kinh tế- xã hội.

- Quy hoạch xây dựng các đô thị công nghiệp; (i) nếu KCN nằm trong quy hoạch đô thị, việc quy hoạch khu đô thị phục vụ công nhân KCN sẽ bố trí khi lập quy hoạch chung đô thị; (ii) nếu KCN nằm ngoài đô thị cần thiết phải lập quy hoạch chung gắn kết giữa KCN và đô thị công nghiệp có hệ thống hạ tầng đầy đủ phục vụ cho người lao động. Xem hình 6. Mô hình tổ hợp không gian KCN & đô thị công nghiệp.

- Nếu tổ hợp KCN quy mô lớn, đa chức năng, thì hình thành đô thị công nghiệp với quy mô đô thị loại 2, loại 3. Các khu tổ hợp này đã được quy hoạch thành đô thị công nghiệp như Nghi Sơn, Dung Quất, Xem hinh 6b; mô hình tổ hợp đô thị công nghệ cao Đà Nẵng. Các KCN vừa với quy mô 100-300Ha có thể hình thành thị trấn công nghiệp (đô thị loại 5, loại 4 khoảng 4000 người trở lên). Xem hình 7a, 7b; khu công nghiêp & đô thị phía Tây TP Pleiku & khu đô thị công nghiệp Bắc Cam Ranh là mô hình đô thị công nghiệp.

- Với mô hình kiến trúc, kết cấu ứng dụng các mô hình nhà lắp ghép kiểu modul điển hình, hướng đến giảm giá thành nhà ở. Kinh nghiệm cho thấy, có rất nhiều giải pháp thiết kế, thi công khả thi, giải quyết tốt vấn đề này như ứng dụng hệ thống giải pháp khung nhà tiền chế bằng vật liệu mới.

4. Cơ chế, chính sách phát triển đô thị công nghiệp.

- Xác định vai trò các khu chức năng nói chung, các khu công nghiệp nói riêng trong nền kinh tế - xã hội là quan trọng, thậm chí trong giai đoạn trước mắt có vai trò quyết định.

- Phát triển bền vững KCN là phải hình thành nên môi trường không gian làm việc, không gian ở đảm bảo điều kiện sống tốt nhất cho con người.

- Tạo sự đồng thuận & thống nhất quan điểm phát triển “đô thị công nghiệp” là cơ sở phát triển đất nước bền vững, tạo công ăn việc làm, hoàn thành mục tiêu CNH & ĐTH.

- Cần có cách tiếp cận chiến lược trong lập kế hoạch, quy hoạch kinh tế xã hội đồng bộ với quy hoạch KCN và quy hoạch phát triển đô thị công nghiệp trong một phương án tổng thể, thống nhất, từ quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, tạo nên môi trường kinh doanh bất động sản đô thị công nghiệp phát triển.

- Nhà nước cần ban hành đồng bộ hệ thống pháp lý bất động sản đô thị công nghiệp, bình đẳng trước các sản phẩm BĐS khác, tạo nên môi trường thu hút kinh doanh tốt.

- Ưu tiên vị trí, quy mô sử dụng đất đai phát triển đô thị công nghiệp. Đồng bộ các quy định về việc sử dụng đất trong Luật đất đai & các Luật khác cho phát triển đô thị công nghiệp.

- Tạo thuận lợi cơ chế huy động vốn đầu tư, tiếp cận các nguồn lực tài chính cho dự án phát triển đô thị công nghiệp. Bố trí một phần vốn ngân sách nhà nước để làm “vốn mồi” cho chương trình phát triển phát triển đô thị công nghiệp, thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia vào phát triển phát triển đô thị công nghiệp.

- Xây dựng thể chế, quy chế, bộ máy quản lý đô thị công nghiệp theo quy mô phù hợp với nhu cầu phát triển sản xuất của KCN.

Tài liệu tham khảo:

- Luật quy hoạch, luật nhà ở, luật đất đai, luật quy hoạch đô thị, luật xây dựng, luật giao dịch bất động sản và luật đầu tư.

- Các Nghị định của Chính phủ ban hành Quy chế KCN, KCX, khu công nghệ cao, phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

- Quyết định phê duyệt Chiến lược quốc gia về phát triển nhà ở đến năm 2020, với tầm nhìn đến năm 2030 của Chính Phủ .

- Các quy định pháp lý & các tài liệu tham khảo khác.