Bỏ bảo lãnh bán nhà 'trên giấy': Đẩy khó khăn cho người mua nhà?

Theo dõi MTĐT trên

Theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác.

VNREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Luật đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

Do đó, hiệp hội này kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này.

Hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng; bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại/xếp hạng uy tín/độ tín nhiệm của chủ đầu tư và các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín/tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Không bao giờ bỏ được quy định này

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng, phải có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

"Quy định bảo lãnh ngân hàng cho các dự án nhà giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gắt gao như hiện nay, quy định này cũng là công cụ góp phần sàng lọc các chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án", một vị chuyên gia chia sẻ với báo Tiền phong cho hay.

Đứng dưới góc độ pháp lý, trao đổi với VTCNews, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% là đương nhiên, vì nguyên lý tài sản 1 tỷ đồng phải bảo lãnh đủ 1 tỷ đồng.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, Nhà nước phải có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh.

“Tôi bỏ ra 10 tỷ đồng mua nhà, ngân hàng chỉ bảo lãnh 5 tỷ đồng thì 5 tỷ đồng kia của tôi sẽ đi đâu?”, ông Tú nói.

Cũng theo luật sư Tú, trong giao dịch BĐS, hầu hết rủi ro thuộc về người mua nhà, lên đến 99%, không mấy khi rủi ro đến người bán, vì người bán "cầm đằng chuôi". Giao dịch BĐS hình thành trong tương lai ở Việt Nam nếu thành công 100 giao dịch thì tới 99 giao dịch là do người mua may mắn, 1 giao dịch còn lại là do luật sư.

Trên thực tế, đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà đã đóng tiền lên đến 95% nhưng có những dự án hàng chục năm qua, người bán vẫn chưa thể bàn giao được nhà. Theo Luật sư Trương Anh Tú, trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, Nhà nước phải có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, không ít CĐT cũng phớt lờ nghĩa vụ bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai.

“Có hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng của người dân đã bị mất oan. Bảo lãnh chính là một dạng bảo hiểm cho giao dịch tài sản đó. Lợi ích của CĐT lớn như thế, tại sao cứ đẩy khó khăn, đẩy giá thành vào người mua?”, ông Tú đặt vấn đề.

Liên quan đến đề xuất gỡ bỏ chồng chéo giữa ký quỹ và bảo lãnh, Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho rằng đây là hai quan hệ pháp luật khác nhau, nên không thể nói là chồng chéo được. Ký quỹ là ràng buộc giữa Nhà nước và chủ đầu tư, còn bảo lãnh là trách nhiệm của người bán và người mua.

Như vậy, bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai là điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho người mua.

“Đứng trước một giao dịch bất bình đẳng cần có một cơ chế, một quyền lợi cho người mua, cho nên không bao giờ bỏ được quy định bảo lãnh và cũng không có căn cứ, cơ chế nào để giảm được bước này”, ông Tú nhấn mạnh.

Có thể xem lại tính bắt buộc đối với quy định này

Từng trao đổi với Reatimes, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng vẫn còn nhiều điều chưa hợp lý, gây bất lợi cho khách hàng và cả chủ đầu tư liên quan đến bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nên có thể xem lại tính bắt buộc đối với quy định này.

Để tuân thủ luật, khi mở bán, nhiều chủ đầu tư lập lờ ký kết với ngân hàng kiểu bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh) hoặc kiểu tài trợ vốn… để khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng.

“Nhiều khách hàng không hiểu quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư né tránh nên dù đã ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê nhưng vẫn không được thực hiện bảo lãnh. Ở trường hợp này do giá đã chốt với khách hàng nên chi phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư chi trả”, ông Phượng nói.

Bên cạnh đó, hiện cũng có nhiều nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án, chỉ có nhu cầu lướt sóng, trong số đó sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ nên việc bảo lãnh đối với họ không có nhiều ý nghĩa như người mua để sử dụng (chờ đến khi bàn giao).

Thêm nữa là việc để ngân hàng bảo lãnh cũng không đơn giản, do năng lực của các chủ đầu tư. Theo quy định của ngân hàng, trường hợp bảo lãnh thì chủ đầu tư phải có giao dịch bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân nên các chủ đầu tư "bị vướng" và rất khó tìm được ngân hàng đứng ra bảo lãnh.

Chủ đầu tư năng lực yếu về tài chính: vốn ít so với vốn dự án, tỷ lệ nợ vay cao,… thì dự án sẽ không nhận được sự bảo lãnh của ngân hàng. Hoặc với các trường hợp dự án đã bị thế chấp đất, thậm chí doanh thu tương lai cũng bị thế chấp thì ngân hàng cũng "ngại".

Nhiều dự án mà chủ đầu tư năng lực kém, chỉ tồn tại trên danh nghĩa, việc phát triển dự án do đơn vị phát triển dự án thực hiện nhưng không được công nhận về tư cách pháp lý. Do đó, cho dù đơn vị phát triển dự án dù có mạnh nhưng cũng không thể làm được thủ tục với ngân hàng về cấp bảo lãnh.

Việc chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành, chưa được công nhận nên bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án chưa được công nhận là chủ đầu tư thì ngân hàng cũng không thể đứng ra bảo lãnh.

P.V(tổng hợp)