Bộ TN-MT muốn “siết” phân lô, bán nền: Bộ Xây dựng nói gì?

Theo dõi MTĐT trên

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà vừa có văn bản trả lời việc lấy ý kiến các thành viên Chính phủ về phương án sửa đổi một số điều tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng).

Đáng chú ý, tại văn bản này, Bộ Xây dựng đã nêu quan điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, hay còn gọi là phân lô bán nền.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, điều 194 Luật Đất đai 2013, điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ TN&MT quy định chi tiết.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nên thực hiện theo quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để điều chỉnh phân lô bán nền, tránh chồng chéo

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì hiện nay không còn hình thức Thông tư liên tịch giữa 2 bộ. Do vậy, hiện đang thiếu quy định pháp luật đồng bộ để triển khai thực hiện quy định nêu trên.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị.

Mặt khác, theo Bộ Xây dựng, điểm b, khoản 1; khoản 2 của điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

“Những nội dụng này cũng đang được quy định cụ thể tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV hướng dẫn một số nội dụng của Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Như vậy, về bản chất, các quy định tại điểm b, khoản 1; khoản 2, điều 41, Nghị định 43 được căn cứ theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và là điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị nên không cần thiết phải quy định cụ thể tại Nghị định 43, mà chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo” – văn bản của Bộ Xây dựng nêu.

Cũng theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên - Môi trường về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.

Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi các điểm nêu trên của Nghị định 43 theo hướng: “Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị…”.

Trước đó, tại dự thảo nghị định này (ngày 25/4/2020) quy định Khoản 17 Điều 1 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau: "2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị".

Quy định này, có nghĩa sẽ cấm thực hiện các dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền, trên toàn bộ địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, bao gồm các quận nội thành; các phường, thị trấn thuộc thành phố, thị xã, quận, huyện; kể cả các huyện, các xã nông thôn.

Trước dự thảo trên của Bộ Tài nguyên và môi trường, phát biểu ý kiến tại tại hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách" được Tạp chí Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng ngày hôm qua (2/6), luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, cho rằng, về tính pháp lý, các dự án phân lô bán nền là chính sách đúng đã được ghi nhận. Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản đã có những quy định rất rõ vẫn cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền.

“Việc sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền lần này ảnh hưởng rất nhiều đến các đối tượng. Tôi cho rằng, không phải cứ thích là ban hành luật cấm bởi phải thấy các yếu tố có phù hợp với tình hình phát triển của địa phương, kinh tế xã hội hay không”, ông Đức nhấn mạnh.

Theo ông Đức, về tính hợp lý, việc phân lô bán nền trước đây đã cấm một phần, giờ cấm mở rộng thêm. Việc cấm thêm này có thể hình dung lên tới trên 90% của thị trường bất động sản. Mặc dù, việc sửa đổi cấm phân lô bán nền tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp, tổng thể cho đô thị, đó là cần thiết nhưng đáng tiếc cần sự khác biệt, phong phú về chi tiết thì chưa thể làm được.

Ví như Hà Nội có cho phép phân lô bán nền, mặc dù có xảy ra những vùng “sốt nóng” nhưng về tổng thể vẫn có sự hợp lý, hài hoà đẹp mắt.

Theo quan điểm của luật sư Trương Thanh Đức, bối cảnh thị trường bây giờ đã khác rất nhiều so với trước đây. Tuy còn nhiều khoảng cách với các nước phát triển khác nhưng thị trường của chúng ta đã phát triển hơn rất nhiều. Hiện không có chủ đầu tư, người mua nhà nào chấp nhận một dự án lộn xộn.

“Bây giờ hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là rất bất hợp lý. Tôi cho rằng nó không phù hợp với cả thị trường sơ khai của bất động sản. Thị trường bài bản giờ đây tập trung, ưu tiên cho chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa. Một vài ý kiến cho rằng giải pháp này nhằm ngăn chặn lừa đảo như những sự việc xảy ra thời gian qua như Alibaba nhưng tôi nghĩ rằng không cần thiết phải cấm như vậy…

Tóm lại, không những dự thảo mà quy định hiện hành về cấm phân lô bán nền tại Hà Nội và TP.HCM đều không hợp tình, hợp lý, chứ chưa nói gì đến dự thảo sửa đổi”, ông Đức nói.

P.V (tổng hợp)