Chủ đầu tư 'che, bịt' thông tin là nguyên nhân tranh chấp ở chung cư

Theo dõi MTĐT trên

Trong nhiều năm qua, tranh chấp chung cư thương mại tại Hà Nội ngày càng diễn biến phức tạp. Nhiều vụ khiếu kiện kéo dài nhưng thiếu các biện pháp quyết liệt từ chính cơ quan chức năng và chủ đầu tư khiến cuộc đấu tranh với băng rôn, khẩu hiệu chưa thể đi đến hồi kết.

Nhiều năm qua cư dân sinh sống tại chung cư BMM - KĐT Xa La (Hà Đông) bức xúc vì chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện đầy đủ về PCCC, khiến người dân bất an.

Trước thực trạng này, Sở Xây dựng đã thành lập tổ kiểm tra về việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư, bàn giao diện tích sở hữu chung, phòng sinh hoạt cộng đồng, quỹ bảo trì 2% và kiểm tra việc bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Riêng năm 2018, các đoàn kiểm tra của Sở Xây dựng đã tổ chức kiểm tra được 71/83 nhà chung cư có đơn kiến nghị và tranh chấp. Đoàn đã lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính 13 trường hợp với tổng số tiền 860 triệu đồng, trong đó có 11 trường hợp Sở Xây dựng ban hành với tổng số tiền 610 triệu đồng.

Chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn thành phố có 745 nhà chung cư thương mại được đưa vào sử dụng. Trong đó, đã tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị là 492 nhà chung cư (chiếm 66%). Số nhà chung cư thương mại đã bàn giao hồ sơ là 392/492, bàn giao diện tích sở hữu chung là 338/492 và mới có 238/492 chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì 2%.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng, việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị do chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị theo quy định. Bên cạnh đó, một số nhà chung cư, cư dân tham gia hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị không đạt tỷ lệ theo yêu cầu. Nhiều chung cư không có kinh phí bảo trì, cư dân không muốn thành lập Ban quản trị.

Theo Sở Xây dựng nguyên nhân các chung cư thương mại còn chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư còn do chính quyền địa phương chưa sát sao trong việc đôn đốc các chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư và đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư theo luật định. Thành phố hiện vẫn còn 253 dự án mà Chủ đầu tư không tổ chức, chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc tổ chức nhưng không đủ số lượng chủ sở hữu, người sử dụng tham dự theo quy định. Ngoài ra, vẫn còn 2 dự án có tranh chập về tư cách người tham dự hội nghị, cách tính phiếu, số lượng phiếu biểu quyết khi thực hiện quyền bỏ phiếu.

Việc bàn giao hồ sơ còn bất cập

Theo thống kê, hiện trên địa bàn thành phố có 23 dự án có tranh chấp về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê. Sở Xây dựng Hà Nội đánh giá, hiện do một số Ban quản trị chưa nắm rõ các quy định của pháp luật trong từng giai đoạn nên yêu cầu bàn giao, tiếp nhận hồ sơ không đúng theo quy định. Ngoài nguyên nhân từ phía Ban quan trị còn do một số chủ đầu tư làm thất lạc hồ sơ hoặc trong quá trình thi công xây dựng chủ đầu tư xây sai thiết kế được duyệt nên không muốn bàn giao hồ sơ.

Ở nhiều chung cư thương mại việc xác định diện tích chung - riêng cũng gây ra nhiều tranh cãi, nguyên nhân được đưa ra là do chủ đầu tư chây ỳ trong việc phân định, công khai và bàn giao diện tích chung - riêng cho Ban quản trị. Trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư với người mua cũng chưa quy định rõ ràng về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng.

Chưa quy định rõ về diện tích chung - riêng cho từng thời điển đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư, việc xử lý chuyển tiếp chưa rõ ràng dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với Ban quản trị nhà chung cư (tầng hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, tầng kỹ thuật, tầng mái nhà chung cư…)

Nguyên nhân nào dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp?

Lý giải về việc tại sao xảy ra liên tiếp các vụ việc giữa người dân và chủ đầu tư, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, nguyên nhân là do một số chủ đầu tư không công khai đầy đủ (trong hợp đồng mua bán) các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư. Thực hiện việc chuyển nhượng dự án nhưng chưa có sự chấp thuận của cấp có thẩm quyền, điều này gây khó khăn cho cư dân khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Băng rôn phản đối chủ đầu tư được người dân treo dày đặc trước ban công tòa CT 36B thuộc cụm chung cư Metropolitan CT36 tại tổ 24 Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội.

Nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chưa thực hiện công khai minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì trong thời gian quản lý vận hành tòa nhà khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị.

Ngoài nguyên nhân này, Sở Xây dựng đánh giá, nhiều Ban quản trị hiểu chưa đầy đủ các quy định của pháp luật trong từng giai đoạn trước và sau khi có Luật Nhà ở dẫn đến bất đồng, tranh chấp với chủ đầu tư, thậm chí nhiều trường hợp kích động cư dân khiếu kiện, tập trung đông người, gây mất an ninh trật tự.

Tại báo cáo số 81/BC-SXD (QLN) Sở Xây dựng Hà Nội cũng thừa nhận “công tác kiểm tra, thanh tra của các cơ quan chức năng còn hạn chế, việc xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chưa thường xuyên, chưa kịp thời, chưa triệt để”…