Hà Nội, Thứ Ba Ngày 29/09/2020

HoREA đề xuất thanh toán dự án BT bằng quỹ đất chưa GPMB

Cẩm Anh, 09:43 10/08/2020

HoREA vừa đưa ra một số đề xuất để khỏi động lại các dự án BT, vừa đảm bảo lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, vừa không làm thất thoát quỹ đất công, trụ sở làm việc.

Dừng triển khai dự án BT mới để hoàn thiện cơ chế

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), phương thức đầu tư dự án theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (dự án BT), là một trong những phương thức thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng và Nhà nước, nhằm huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham gia đầu tư phát triển các công trình hạ tầng, dịch vụ, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Dự án BT là một trong những phương thức thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư.

Hiệp hội tán thành quy định tại Khoản 5 và Khoản 6 Điều 101 Luật Đầu tư 2020, quyết định dừng thực hiện dự án BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư, kể từ ngày 15/08/2020 và dừng triển khai dự án BT mới, kể từ ngày Luật Đầu tư có hiệu lực (01/01/2021), là rất cần thiết, nhưng chỉ nên dừng trong giai đoạn 2020-2022 để xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế chính sách, pháp luật.

Trước hết là cần tập trung rà soát, xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công (bao gồm cả Nghị định 63/2018/NĐ-CP và Nghị định 69/2019/NĐ-CP); Luật Đầu tư công; Luật Ngân sách nhà nước; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, nhằm bịt kín các lỗ hổng, để đảm bảo đủ điều kiện khởi động lại các dự án BT.

Đề xuất dùng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT

HoREA cho biết, Điều 44 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, quy định: “sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao”, mà “tài sản công” bao gồm “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, nhưng, các Khoản 1,2,3,4,5 của Điều 44 lại không quy định việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT.

Bên cạnh đó, Nghị định 63/2018/NĐ-CP chỉ quy định nhà đầu tư dự án BT “được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện Dự án khác”, cũng không quy định việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT.

Do vậy hiện nay, không có quy định pháp luật nào hướng dẫn cụ thể việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán Hợp đồng BT, nên trên thực tế không thực hiện được phương thức thanh toán dự án BT bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”.

Hiện nay, không có quy định pháp luật nào hướng dẫn cụ thể việc sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán Hợp đồng BT.

Điều 118 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, đã quy định việc “Khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng” và tại Khoản 3 Điều 1 Nghị định 69/2019/NĐ-CP, đã quy định: “Trường hợp bán đấu giá tài sản công để lấy nguồn thanh toán cho Hợp đồng BT thì việc sử dụng số tiền thu được từ bán đấu giá tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được thực hiện theo quy định của Luật đầu tư công, Luật ngân sách nhà nước và các văn bản hướng dẫn có liên quan”, nhưng Luật đầu tư công, Luật ngân sách nhà nước, lại không quy định về mua sắm công đối với “hàng hóa” là “công trình BT” và được thanh toán bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”.

“Công trình BT” thực chất cũng là một loại “hàng hóa, sản phẩm dịch vụ công ích” có giá trị lớn (Công trình BT có thể có giá lên đến hàng ngàn tỷ đồng), hoàn toàn có thể được “Nhà nước đặt hàng” và thanh toán bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, theo phương thức mua sắm tài sản công.

Việc thực hiện phương thức thanh toán dự án BT bằng “tiền thuộc ngân sách nhà nước”, có thể vận dụng theo quy định tại Khoản (2.đ) Điều 12 Luật Ngân sách nhà nước, quy định: “Đối với những khoản chi cho công việc thực hiện theo phương thức Nhà nước đặt hàng, giao kế hoạch phải theo quy định về giá hoặc phí và lệ phí do cơ quan có thẩm quyền ban hành”, và Khoản (1.c) Điều 19 Luật Giá 2014, quy định Nhà nước định giá đối với: “Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước”.

Do đó, Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật đầu tư công; Luật ngân sách nhà nước; Luật Giá, quy định sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán dự án BT, là phương thức thanh toán chủ yếu bằng việc thực hiện phương thức “Nhà nước đặt hàng” công trình BT thuộc dự án BT (Việc lựa chọn nhà đầu tư dự án BT thực hiện theo pháp luật về đấu thầu).

Theo đó, “Nhà nước đặt hàng” (mua) công trình BT theo phương thức sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” thanh toán Hợp đồng BT cho nhà đầu tư dự án BT.

Đề xuất thanh toán bằng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, việc sử dụng “quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc” để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, vì tiềm ẩn nguy cơ làm thất thoát ngân sách nhà nước, do khó đảm bảo “nguyên tắc ngang giá”, khi xác định giá trị “quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc” theo “nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại Điều 112 Luật Đất đai).

Phương thức này chỉ có thể đảm bảo “nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

Trong trường hợp sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, thì chỉ nên sử dụng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng” để thanh toán dự án BT, với điều kiện “Nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền này được tính vào giá trị của Hợp đồng BT; không tính chi phí lãi vay huy động vốn vào Dự án BT đối với khoản kinh phí này”, theo quy định tại Khoản (1.b) Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP.

ông Lê Hoàng Châu cho rằng, giải phóng mặt bằng là công tác khó khăn nhất, mất nhiều thời gian nhất và dễ dẫn đến khiếu kiện đông người, nên tất cả các nhà đầu tư dự án BT đều rất ủng hộ và sẵn sàng ứng trước kinh phí để Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng (Thực chất là Nhà nước làm thay công tác giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư). Nhưng, điều này không thay đổi bản chất của “dự án khác” thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT là “dự án có sử dụng đất”. Mà đã là “dự án có sử dụng đất”, thì phải thực hiện phương thức “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu.

Dựa trên thực tế trên, Hiệp hội đề xuất, chỉ sử dụng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng” để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT với điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo quy định tại Khoản (1.b) Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP.

Trong gói thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, thanh toán bằng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng”, và nhà đầu tư dự án BT cũng là nhà đầu tư “dự án khác”, thì phải thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu “dự án khác” trong cùng cuộc đấu thầu, trong đó có điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Thực hiện phổ biến phương thức đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”

HoREA nhận định, “đất đai” là nguồn tài nguyên và cũng là tài sản công lớn nhất, cần đảm bảo “nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả” (quy định tại Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai). Nếu thực hiện phương thức đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”, thì sẽ tạo được nguồn thu ngân sách nhà nước cực kỳ to lớn, để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.

Đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc” sẽ tạo được nguồn thu ngân sách nhà nước cực kỳ to lớn.

Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai, quy định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: “a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước”.

Ngoài ra, Khoản (1.b) Điều 119 Luật Đất đai, quy định “Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất”, là “Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước”. Quy định này hoàn toàn phù hợp để thực hiện phổ biến phương thức đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”, để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Điều 118 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, cũng đã quy định về “Khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng”.

Do đó, chỉ có thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, thì mới đảm bảo “nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, vừa tạo được nguồn thu tối đa cho ngân sách nhà nước, vừa ngăn chặn được tình trạng thất thoát tài sản công là quỹ đất, trụ sở làm việc (Với điều kiện phải đảm bảo đấu giá công khai, trung thực và loại trừ được tình trạng “đấu giá cuội, có quân xanh quân đỏ”).

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất thực hiện phổ biến phương thức đấu giá “quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc”, tạo nguồn vốn ngân sách dồi dào để phát triển kết cấu hạ tầng và sử dụng “tiền thuộc ngân sách nhà nước” để thanh toán các dự án BT.

Khắc phục bất cập và “lỗ hổng” trong việc lựa chọn nhà đầu tư

Theo Hiệp hội, bất cập lớn nhất khi thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, là chỉ quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Dự án BT. Sau khi đã được lựa chọn là nhà đầu tư Dự án BT, thì nghiễm nhiên trở thành nhà đầu tư “dự án khác”, do được nhận thanh toán bằng “quỹ đất, trụ sở làm việc”. Thực chất, đây là chỉ định chủ đầu tư dự án bất động sản và “lách”, không thực hiện thủ tục đấu thầu dự án có sử dụng đất, theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.

Việc không quy định thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu “dự án khác” có thể dẫn đến thất thoát tài sản công. Chỉ có thể khắc phục được lỗ hổng này, khi thực hiện đấu thầu đồng thời Dự án BT với đấu thầu “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng” thanh toán Dự án BT để lựa chọn nhà đầu tư, để thực hiện “dự án khác”. Vấn đề còn lại là phải quản lý, kiểm soát, không để xảy ra “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ”.

Do đó, Hiệp hội đề xuất, trong gói thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, thanh toán bằng “quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng”, và nhà đầu tư dự án BT cũng là nhà đầu tư “dự án khác”, thì phải thực hiện đấu thầu dự án BT, đồng thời đấu thầu “dự án khác” trong cùng cuộc đấu thầu, trong đó có điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Bạn đang đọc bài viết HoREA đề xuất thanh toán dự án BT bằng quỹ đất chưa GPMB tại chuyên mục Bất động sản. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 Hoặc email: banbientapmoitruongdothi@gmail.com
Tin cùng chuyên mục Bất động sản