Hà Nội, Thứ Năm Ngày 26/11/2020

HoREA góp ý Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng

Cẩm Anh, 08:30 20/05/2020

HoREA đánh giá cao và thống nhất với nhiều nội dung đổi mới của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (“Dự thảo Luật Xây dựng”) và có ý kiến bổ sung.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có công văn số 52/2020/CV-HoREA Góp ý Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng gửi Ủy ban Thường vị Quốc hội, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh.

Theo đó, HoREA đánh giá cao và thống nhất với nhiều nội dung đổi mới của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (“Dự thảo Luật Xây dựng”) và có ý kiến bổ sung, cụ thể:

1.Sửa đổi, bổ sung Điều 4 Luật Xây dựng về “Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động đầu tư xây dựng”:

Hiệp hội nhất trí với “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Khoản 6, Khoản 8 và bổ sung Khoản 9 Điều 4 Luật Xây dựng.

Hiện nay, đã có nhiều dự án khu đô thị mới ở nước ta dành nhiều diện tích cho cây xanh; mặt nước; sử dụng năng lượng tái tạo; tiết kiệm điện, nước, thân thiện với môi trường, điển hình là Khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng, Ciputra; Ecopark, Sala City... và khoảng 30 dự án bất động sản đạt chuẩn công trình xanh theo tiêu chuẩn Lotus của Việt Nam, Leed của Hoa Kỳ, Edge của IFC (World Bank).

Ecopark là một trong những dự án khu đô thị mới ở nước ta dành nhiều diện tích cho cây xanh.

Để khuyến khích xu thế phát triển xanh, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm cụm từ “phát triển dự án xanh, công trình xanh” vào Khoản 9 Điều 4 Luật Xây dựng, nhằm định hướng đầu tư xây dựng các dự án, công trình đạt chuẩn xanh, thân thiện môi trường, để ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu và phát triển bền vững, như sau:

“9. Khi lập và triển khai thực hiện quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng và quản lý vận hành công trình xây dựng cần có các giải pháp kỹ thuật và quản lý nhằm đảm bảo tiết kiệm năng lượng, tài nguyên, bảo vệ môi trường, phát triển dự án xanh, công trình xanh”.

2.“Chủ đầu tư” dự án đầu tư xây dựng:

Hiệp hội rất hoan nghênh nội dung Khoản 4 Điều 1 “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Điều 7 Luật Xây dựng. Lần đầu tiên, có một quy phạm pháp luật xác định chủ đầu tư là nhà đầu tư dự án sử dụng vốn khác, tại Khoản (1.c) Điều 7 Luật Xây dựng, quy định: “c) Đối với dự án sử dụng vốn khác mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định lựa chọn. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan”.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung quy định về “lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư”, cần được đưa vào Dự thảo Luật Đầu tư trình Quốc hội xem xét trong kỳ họp tháng 5-6/2020 vì rất phù hợp với Luật Đầu tư để điều chỉnh tất cả các hoạt động đầu tư.

Như vậy, sẽ góp phần giải quyết ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay, đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, do “Quyết định chủ trương đầu tư” theo Luật Đầu tư chỉ ghi tên “nhà đầu tư”, trong lúc Luật Quy hoạch đô thị lại quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư.

3.Về sự phối hợp giữa cơ quan chuyên môn về xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền có liên quan để thực hiện thủ tục thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

Khoản 12 Điều 1 “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Khoản (3.d) Điều 56 Luật Xây dựng, như sau: d) Đối với dự án phải thực hiện các thủ tục quy định tại điểm b và điểm c khoản này, chủ đầu tư được trình song song, đồng thời hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cơ quan chuyên môn về xây dựng, gửi kết quả thực hiện thủ tục quy định ở điểm c khoản này đến cơ quan chuyên môn về xây dựng làm cơ sở kết luận thẩm định”.

Hiệp hội nhận thấy quy trình thủ tục này, chẳng những không tạo thuận lợi cho chủ đầu tư, cũng không tạo điều kiện thực hiện nhanh thủ tục hành chính, mà còn đi ngược lại chủ trương cải cách thủ tục hành chính, một cửa liên thông, áp dụng công nghệ thông tin (cấp độ 3, cấp độ 4) theo mô hình Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, vì vẫn yêu cầu chủ đầu tư trình song song, đồng thời hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiện nay, chủ đầu tư phải tự liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện các thủ tục. Ảnh minh họa.

Như cách làm hiện nay, chủ đầu tư phải tự liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để đánh giá tác động môi trường; thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy; thẩm duyệt cao độ tĩnh không công trình…, đi nhiều cửa, tốn nhiều thời gian, thậm chí có thể phát sinh tiêu cực.

Lẽ ra, cần phải quy định trách nhiệm của cơ quan chuyên môn về xây dựng phải gửi hồ sơ song song, đồng thời đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để thẩm duyệt và có ý kiến trong thời hạn theo quy định của pháp luật và gửi kết quả thực hiện thủ tục này, đến cơ quan chuyên môn về xây dựng làm cơ sở kết luận thẩm định.

Nội dung sửa đổi, bổ sung Khoản (3.d) Điều 56 Luật Xây dựng (như trên) cũng không thống nhất với nội dung sửa đổi, bổ sung Khoản (1.d) Điều 102 “Dự thảo Luật Xây dựng”, quy định “d) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng”, không yêu cầu chủ đầu tư trình song song, đồng thời hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Yêu cầu đặt ra là phải khống chế được thời gian thực hiện thủ tục hành chính của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kể từ khi tiếp nhận văn bản yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng (hoặc chủ đầu tư), thể hiện đúng tinh thần cải cách hành chính.

Dự thảo sửa đổi Điều 56 Luật Xây dựng có hai nội dung thuộc Khoản (3.d) và Khoản 5 cần phải được Chính phủ quy định chi tiết thực hiện: (i) Chính phủ quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự án; dự án, công trình có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng; (ii) Chính phủ quy định thời hạn có ý kiến thẩm duyệt của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị, như sau:

(1) Hoàn thiện Khoản (3.d) Điều 56 Luật Xây dựng: “d) Đối với dự án phải thực hiện các thủ tục quy định tại điểm b và điểm c khoản này, cơ quan chuyên môn về xây dựng gửi hồ sơ song song, đồng thời đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thẩm duyệt và có ý kiến trong thời hạn theo quy định của Chính phủ, gửi kết quả thực hiện thủ tục quy định ở điểm c khoản này đến cơ quan chuyên môn về xây dựng làm cơ sở kết luận thẩm định”.

(2) Hoàn thiện Khoản 5 Điều 56 Luật Xây dựng: “5. Chính phủ quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự án; dự án, công trình có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng; Thời hạn các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến thẩm duyệt và phúc đáp cơ quan chuyên môn về xây dựng”.

4.Đề nghị làm rõ dự án, công trình có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng:

4.1.“Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 56, Khoản (1.c) Điều 58 và Điều 83a (mới) Luật Xây dựng, như sau:

-Khoản 5 Điều 56, quy định: “5. Chính phủ quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự án; dự án, công trình có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng”.

-Khoản (1.c) Điều 58 Luật Xây dựng, quy định: “c) Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn khác có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng”.

-Điều 83a (mới) Luật Xây dựng, tại Khoản (1.c), quy định: “c) Công trình xây dựng sử dụng vốn khác có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn”.

4.2.Kết quả nghiên cứu:

(1) Các điều khoản này quy định “cơ quan chuyên môn về xây dựng” chỉ thẩm định dự án đầu tư xây dựng, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, đối với các dự án sử dụng vốn khác (vốn tư nhân)quy mô lớn, có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.

(2) Cụm từ được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn cần được bổ sung vào Khoản 5 Điều 56Khoản (1.c) Điều 58 “Dự thảo Luật Xây dựng”, để thống nhất với Khoản (1.c) Điều 83a (mới) “Dự thảo Luật Xây dựng”tạo thuận lợi trong công tác thực thi pháp luật.

4.3.Kiến nghị:

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện Khoản 5 Điều 56Khoản (1.c) Điều 58 “Dự thảo Luật Xây dựng”, như sau:

(1) Khoản 5 Điều 56 Dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi): “5. Chính phủ quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh dự án; dự án, công trình có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn”.

(2) Khoản (1.c) Điều 58 Dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi): “c) Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn khác có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn”.

(3) Đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Xây dựng (sửa đổi), trong đó có định lượng thế nào là “dự án, công trình có quy mô lớn, dự án có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng”, để trình Quốc hội xem xét đồng thời với “Dự thảo Luật Xây dựng” (Ghi chú: “Phụ lục II Danh mục công trình, hạng mục công trình có ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng (ban hành kèm theo Nghị định 46/2015/NĐ-CP)”, chỉ đề cập các công trình có ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng).

5.Khoản 22 Điều 1 “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Điều 78 Luật Xây dựng về “Quy định chung về thiết kế xây dựng”:

Hiệp hội hoan nghênh “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Điều 78 Luật Xây dựng, trong đó có nội dung Khoản 3a: “3a. Người quyết định đầu tư quyết định số bước thiết kế khi phê duyệt dự án đầu tư xây dựng”.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Xây dựng (Trên cơ sở tích hợp Nghị định 59/2015/NĐ-CP và Nghị định 42/2017/NĐ-CP), trong đó có quy định chi tiết các bước thiết kế xây dựng, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh thiết kế xây dựng” trong hồ sơ “Dự thảo Luật Xây dựng” trình Quốc hội, để đảm bảo sự thống nhất và đúng với tinh thần cải cách thủ tục hành chính.

Khoản 22 Điều 1 “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Điều 78 Luật Xây dựng về “Quy định chung về thiết kế xây dựng”.

6.Khoản 23 Điều 1 “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Điều 82 Luật Xây dựng về “Thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở”:Hiệp hội hoan nghênh Dự thảo sửa đổi, bổ sung Điều 82 Luật Xây dựng, trong đó, tại Khoản 7 quy định “Chủ đầu tư có trách nhiệm (…) phê duyệt thiết kế xây dựng” triển khai sau thiết kế cơ sở.

Tương tự như quy định tại Khoản (3.d) Điều 56 (trên đây), tại Khoản 5 Điều 82 “Dự thảo Luật Xây dựng”, cũng quy định: “5. Đối với các công trình xây dựng phải thực hiện thủ tục quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này, chủ đầu tư có thể trình song song, đồng thời hồ sơ đến các cơ quan nhà nước thẩm quyền và cơ quan chuyên môn về xây dựng, gửi kết quả thực hiện thủ tục quy định ở khoản 4 Điều này đến cơ quan chuyên môn về xây dựng làm cơ sở kết luận thẩm định”.

Hiệp hội nhận thấy nội dung này cũng chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính, một cửa liên thông của Chính phủ, vì vẫn yêu cầu “chủ đầu tư có thể trình song song, đồng thời hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền” như cách làm hiện nay (Chủ đầu tư phải tự liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để đánh giá tác động môi trường (ĐTM); thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (PCCC); thẩm duyệt cao độ tĩnh không công trình…), đi nhiều cửa, tốn rất nhiều thời gian.

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện nội dung Khoản 5 Điều 82 “Dự thảo Luật Xây dựng”, như sau:

“5. Đối với các công trình xây dựng phải thực hiện thủ tục quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này, cơ quan chuyên môn về xây dựng gửi hồ sơ song song, đồng thời đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thẩm duyệt và có ý kiến trong thời hạn theo quy định của Chính phủ, gửi kết quả thực hiện thủ tục quy định ở khoản 5 Điều này đến cơ quan chuyên môn về xây dựng làm cơ sở kết luận thẩm định”.

7.Khoản 29 Điều 1 “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Điều 89 Luật Xây dựng về “Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng”:

Hiệp hội đề nghị bổ sung đối tượng được miễn giấy phép xây dựng đối với “nhà ở riêng lẻ thuộc khu đô thị hiện hữu có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, như thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo quận 7 thực hiện thí điểm việc hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/500, để làm cơ sở miễn cấp Giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu đô thị hiện hữu.

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện Khoản (2.h) Điều 89 Luật Xây dựng (sửa đổi), như sau:

“h) Nhà ở thuộc dự án đầu tư xây dựng đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thuộc khu đô thị hiện hữu có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

8.Về thời hạn thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng:

Hiệp hội hoan nghênh Dự thảo Khoản (1.d) Điều 102 Luật Xây dựng (sửa đổi), thể hiện tinh thần cải cách thủ tục hành chính, một cửa liên thông, Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, đã quy định: “d) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm (...) gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật...”.

Về nội dung sửa đổi Khoản (1.e) Điều 102 Luật Xây dựng sửa đổi, đã quy định thời hạn 20 ngày đối với trường hợp cấp Giấy phép xây dựng công trình; 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.

Hiệp hội đề nghị rút ngắn thời hạn còn 15 ngày đối với trường hợp cấp Giấy phép xây dựng công trình; 10 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.

9.Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng, quy định điều kiện khởi công xây dựng công trình:

Hiệp hội thống nhất với Khoản 37 Điều 1 “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng về điều kiện khởi công xây dựng công trình.

Tuy nhiên, nhà ở riêng lẻ có quy mô từ 7 tầng trở lên và tổng diện tích sàn từ 500 m2 trở lên thuộc trường hợp phải xin cấp Giấy phép xây dựng, nhưng lại không thuộc trường hợp phải lập thiết kế cơ sở, vì tại Khoản 4 Điều 52 Luật Xây dựng, quy định: “4. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng không phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị hoàn thiện Khoản (1.c) Điều 107 Luật Xây dựng, như sau:

“c) Có thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt; Có thiết kế bản vẽ thi công nhà ở riêng lẻ do đơn vị tư vấn xây dựng lập và được chủ sở hữu nhà chấp thuận”.

10.Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 108 Luật Xây dựng về chuẩn bị mặt bằng xây dựng:

10.1.Ách tắc trong việc khởi công xây dựng công trình của dự án nhà ở:

Khoản 1 Điều 108 Luật Xây dựng, quy định: “1. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Ủy ban nhân dân các cấp chỉ đạo và tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư đối với dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật”.

Hiệp hội nhận thấy, quy định “giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai” theo Khoản 1 Điều 108 Luật Xây dựng, đã bao gồm trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong đó, hầu hết các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Nhưng trên thực tế, vẫn có cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa chấp thuận cho chủ đầu tư dự án được khởi công xây dựng công trình của dự án nhà ở, dù đã hội đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 107 và Điều 108 Luật Xây dựng.

Cụ thể là mới đây, có Ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc Trung ương xử phạt trường hợp khởi công xây dựng công trình nhà ở thấp tầng của dự án nhà ở do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Dự án này có 5,2 ha, trong đó có 86,1% diện tích đất là đất ở và đất nông nghiệp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Còn lại 13,9% diện tích đất rạch ven rìa dự án do Nhà nước quản lý).

Dự án này đã có Văn bản chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, đã được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật; Chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin giao đất từ tháng 05/2018 để được thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được Quyết định giao đất (Ghi chú: Việc doanh nghiệp chưa nhận được “Quyết định giao đất” không phải lỗi do chủ đầu tư).

Hiệp hội nhận thấy, căn cứ Điều 107 và Điều 108 Luật Xây dựng, thì chủ đầu tư được thực hiện khởi công xây dựng phần công trình 111 nhà ở thấp tầng của dự án này (thuộc diện được miễn Giấy phép xây dựng). Bởi lẽ, pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) với Nhà nước trong 02 trường hợp: (i) Trước khi bán nhà có sẵn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai; hoặc (ii) Trước khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho chủ đầu tư dự án; Pháp luật về xây dựng cũng không yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) với Nhà nước thì mới được khởi công xây dựng. Dự án này đã bị dừng thi công hơn 01 năm nay.

Hiệp hội đề nghị cần thống nhất là hoạt động thi công xây dựng trước hết phải tuân thủ Luật Xây dựng là luật chuyên ngành.

10.2.Kiến nghị:

Để công tác thực thi pháp luật được thống nhất, Hiệp hội đề nghị bổ sung trường hợp doanh nghiệp “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” vào Khoản 1 Điều 108 Luật Xây dựng, như sau:

“1. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Ủy ban nhân dân các cấp chỉ đạo và tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư đối với dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật”.

11.Công tác nghiệm thu và kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng:

11.1.Các quy định pháp luật về công tác nghiệm thu và kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng:

-Khoản 3 Điều 123 Luật Xây dựng, quy định: “3. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng”.

-Khoản (4.b) Điều 123 Luật Xây dựng, quy định: “b) Cơ quan chuyên môn về xây dựng tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư đối với các công trình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này” (Ghi chú: Điểm a Khoản 4 Điều 123 quy định các loại công trình do Hội đồng nghiệm thu nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu).

-Khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 46/2015/NĐ-CP, quy định công trình xây dựng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu, đối với “c) Công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng quy định tại Phụ lục II Nghị định này ngoài các công trình đã nêu tại Điểm a, Điểm b Khoản này”.

-Khoản (4.c) Điều 32 Nghị định 46/2015/NĐ-CP, quy định “c) Tối thiểu trước 15 ngày đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc trước 10 ngày đối với các công trình còn lại so với ngày chủ đầu tư dự kiến tổ chức nghiệm thu theo quy định tại Khoản 1 hoặc Khoản 3 Điều 31 Nghị định này, chủ đầu tư phải gửi văn bản đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng tới cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều này”.

-Điểm 1.1 Mục I Phụ lục II (ban hành kèm theo Nghị định 46/2015/NĐ-CP), quy định công trình nhà ở thuộc loại nhà chung cư, nhà ở tập thể, ký túc xá, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên, thuộc cấp công trình Cấp III trở lên, thuộc danh mục công trình, hạng mục công trình có ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư đối với các công trình. Ảnh minh họa.

Mặc dù Khoản (4.c) Điều 32 Nghị định 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) phải tổ chức công tác kiểm tra công tác nghiệm thu hạng mục công trình, công trình xây dựng, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư. Nhưng trên thực tế, Sở Xây dựng thường chậm tổ chức công tác kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư (nhất là dự án nhà ở), dẫn đến công trình chậm được đưa vào sử dụng, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Để khắc phục tình trạng chậm trễ này, thì rất cần thiết bổ sung quy định cho phép “chủ đầu tư được đưa hạng mục công trình, công trình vào sử dụng, nếu cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) không tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu trong thời hạn quy định của Chính phủ”.

11.2.Kiến nghị:

Hiệp hội đề nghị bổ sung Khoản (4.b) Điều 123 Luật Xây dựng, như sau:

“b) Cơ quan chuyên môn về xây dựng tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư đối với các công trình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này. Chủ đầu tư được đưa hạng mục công trình, công trình vào sử dụng, nếu cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) không tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu trong thời hạn quy định của Chính phủ”.

12.Đảm bảo an toàn trong thi công xây dựng công trình:

Làm thế nào để đảm bảo chất lượng công trình xây dựng, an toàn trong thi công xây dựng công trình, hạn chế tối đa sự cố công trình xây dựng, tai nạn lao động là những vấn đề cần phải được quan tâm đặc biệt trong việc hoàn thiện “Dự thảo Luật Xây dựng”, có liên quan đến nhiều chủ thể, như chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân các cấp, Sở Xây dựng, Thanh tra xây dựng.

Hiệp hội thống nhất với “Dự thảo Luật Xây dựng” sửa đổi, bổ sung Điều 115 Luật Xây dựng, phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng nhằm đảm bảo an toàn trong thi công xây dựng công trình; Và bổ sung Khoản (2.c) Điều 9 Luật Xây dựng, quy định nhà thầu thi công xây dựng phải mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với bên thứ ba.

Điều 165 Luật Xây dựng, quy định về “Thanh tra xây dựng”, trong đó có nội dung “thanh tra chuyên ngành về xây dựng”, nhưng chưa thể hiện đầy đủ sự phối hợp hoạt động với Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã trong công tác “thanh tra chuyên ngành về xây dựng”.

Hiệp hội nhận thấy, Khoản (2.b) Điều 164 Luật Xây dựng, về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã, quy định: “b) Phối hợp, hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp trên tổ chức triển khai thực hiện, theo dõi, kiểm tra và giám sát các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn do mình quản lý. Chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc phạm vi quản lý được phân công”.

Nhưng với quy định này, thì Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã có vai trò thụ động, nhưng lại phải “chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc phạm vi quản lý được phân công”. Do vậy, cần có cơ chế để Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã chủ động thực thi thẩm quyền hoặc chủ động phối hợp với Sở Xây dựng, Thanh tra xây dựng để kiểm tra, giám sát, thanh tra công trình xây dựng trên địa bàn.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản (2.b) Điều 164 Luật Xây dựng, về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã, như sau:

“b) Chủ động đề xuất, phối hợp, hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp trên, Thanh tra xây dựng tổ chức triển khai thực hiện, theo dõi, kiểm tra, thanh tra và giám sát các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn do mình quản lý. Chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc phạm vi quản lý được phân công”.

Bạn đang đọc bài viết HoREA góp ý Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng tại chuyên mục Bất động sản. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 Hoặc email: banbientapmoitruongdothi@gmail.com
Tin cùng chuyên mục Bất động sản