Lo ngại địa ốc TP HCM tiếp tục “đứng hình”

Theo dõi MTĐT trên

Tại TP.HCM, nhiều dự án nhà ở bị “ách tắc, đứng hình”. Cùng với đó, tranh chấp đất tại Thủ Thiêm và nhiều thay đổi trong Luật Đất đai khiến các chủ đầu tư gặp khó trong việc triển khai dự án. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm. Và sự khan hiếm này sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2020.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, khép lại năm 2019, nguồn cung dự án nhà ở (mới) tiếp tục bị sụt giảm sâu, tương tự như năm 2018.

Có thể thấy tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, dẫn đến giá nhà đất tăng đem lại lợi nhuận lớn cho các chủ đầu tư có dự án, nhưng lại làm cho khách hàng bị thiệt vì phải mua nhà giá cao hơn. Bên cạnh đó, phần lớn người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Thị trường bất động sản hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng. Thị trường bất động sản thành phố rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có "độ trễ", nếu Chính phủ, các Bộ, ngành và các địa phương không có biện pháp xử lý sớm các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, làm cho “giấc mơ tạo lập nhà ở ngày càng xa vời” đối với đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, nhất là giới trẻ mới lập gia đình, mới lập nghiệp.

Trước những khó khăn của thị trường, HoREA kiến nghị 3 phương án xử lý. Cụ thể, phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014 của Chính phủ, đề nghị UBND TPHCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể, phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2: Đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “chuyển đổi quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất (cũ) thuộc nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi “dồn điền đổi thửa”, nhà đầu tư sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì nhà đầu tư đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án 3: Đề nghị UBND TP trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% (hoặc cao hơn). Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc cao hơn) để nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong 3 phương án trên, phương án 1 và 2 là hợp lý nhất vì đều có thể thực hiện được ngay do có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay.

P.V(tổng hợp)