Năm 2020, 'hốt bạc' nhờ đầu tư vào phân khúc bất động sản nhà ở?

Theo dõi MTĐT trên

Để có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản năm 2019 và dự báo về thị trường năm 2020, PV Môi trường và Đô thị Việt Nam đã có cuộc trao đổi với GS. TS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chuyên gia cao cấp về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

- Thưa Giáo sư, ông có đánh giá như thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, nhân tố nào tác động mạnh nhất đến thị trường trong năm vừa qua?

- Theo tôi, thị trường bất động sản đang phát triển tốt, tính thanh khoản cao, giao dịch thành công đến 90% nhưng năm 2019 chững lại, nhiều dự án không được phê duyệt vì vướng mắc pháp luật.

Vừa qua, Condotel "giữa đường đứt gánh", thị trường đang phát triển tốt thì từ câu chuyện của Cocobay có biểu hiện đứt gánh, nên tôi cho rằng các dự án condotel tiếp theo sẽ bị ngừng lại.

Có thể thấy, ảnh hưởng lớn nhất là pháp luật chưa theo kip thị trường bất động sản, hệ quả là các dự án năm nay chưa được phê duyệt, kéo theo nguồn cung trong 2 năm tới sẽ bị suy giảm, giá sẽ tăng và xu hướng tăng giá đã xuất hiện ở một số nơi.

Hoàn cảnh này sẽ ảnh hưởng đến phát triển của kinh tế nói chung. Từ đó, đặt ra câu chuyện với Chính phủ là đừng để xảy ra những điều bất thường trong quá trình phát triển, để Condotel không bị đứt gánh mà phát triển tốt, nhà ở phát triển tốt và mức giá thấp đi, để người dân có lợi hơn.

GS. TS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Gần đây chúng ta nghe nhiều ở Quốc hội và các địa phương bàn tán việc nâng khung giá đất, trong đó Huế sẽ nâng khung giá đất lên 30% so với năm 2016. Theo Giáo sư, quyết định này có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

- Theo tôi, khung giá đất bảng giá đất về nguyên tắc phải bằng thị trường. Nhưng nếu với thuế, giá thị trường thì phải đóng nhiều thì chúng ta giảm khung thuế đi. Chúng ta hay nói Thuế tăng giá sẽ tăng nhưng tôi cam đoan rằng nếu thuế tăng về lâu dài giá sẽ giảm. Thuế cao người đầu cơ giảm, giá sẽ thấp do quan hệ cung cầu nó quyết định.

Khung giá đất nếu tăng lên bằng giá thị trường thì điều đó sẽ tốt cho thị trường. Mua bán bao nhiêu người ký với nhau là giá thị trường. Người ta ký thấp hơn là để trốn thuế thôi.

Nhưng nếu hợp đồng mua bán ghi giá thấp hơn giá thị trường sẽ dẫn đến rủi ro nếu hợp đồng được tuyên vô hiệu – tiền trả lại ít. Giá thị trường không nổi lên trong hợp đồng dẫn đến định giá không chuẩn. Đây là nhu cầu tất yếu.

Bảng giá để tính thuế phí một số hạng mục. Nếu dân khó khăn thì chúng ta có thể áp dụng thuế cho 50% giá đất. Nếu dân nộp thuế cao thì giảm tỷ suất thuế đi.

- Việc các quy định của pháp luật không theo kịp thực tế phát triển thời gian qua đã kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản, trong bối cảnh Condotel vẫn chưa hoàn thiện khung pháp lý, hệ thống pháp luật còn tồn tại nhiều khiếm khuyết, Giáo sư có lời khuyên như thế nào cho các nhà đầu tư trong thời gian tới?

- Tôi cho rằng với người dân, nhà đầu tư thứ cấp, ai tận dụng được tiền trong dân thì sẽ thắng. Thời gian qua nhiều nhà đầu tư thứ cấp mất tiền, thua thiệt không thiếu, đặc biệt là những người vay tiền để đầu tư.

Lời khuyên tôi đưa ra là phụ thuộc vào 2 kịch bản sửa đổi pháp luật. Thứ nhất, sửa mà không xong, sửa nhưng không đúng quy luật thị trường. Thứ hai, sửa tốt, hiệu quả, thúc đẩy thị trường.

Trong đó, nếu sửa luật hiệu quả, nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào phân khúc nào cũng có thể đạt được lợi ích, chỉ còn một điều là nhà đầu tư dự án là ai, độ tin cậy đến đâu, dự án nằm ở vị trí nào.

Nếu pháp lý chưa xuôi, nên đầu tư vào các dự án nhà ở, tất nhiên vẫn phải nhìn xem chủ đầu tư là ai, độ tin cậy, ở vị trí nào?

Chuyên gia cho rằng, năm 2020 đầu tư vào chung cư sẽ có thể thu lợi nhuận lớn.

- Giáo sư có nhận định như thế nào về thị trường bất động sản năm 2020, liệu thị trường có tiếp tục “trầm lắng” hay không?

- Tôi có nhận định năm 2020, các nhà đầu tư vào bất động sản nhà ở có thể thu được lợi nhuận cao. Như tôi đã phân tích, nguyên nhân là do việc rà soát pháp lý dẫn tới hệ quả các dự án năm nay chưa được phê duyệt, kéo theo nguồn cung trong 2 năm tới sẽ bị suy giảm, giá sẽ tăng, vì vậy các nhà đầu tư vào nhà ở có thể thu được lợi nhuận cao.

Tại Hà Nội, tôi cho rằng, khu vực phía Tây có tiềm năng hơn cả vì hạ tầng đầy đủ, đang kéo cư dân lao động nước ngoài làm việc tụ ở khu này khá đông, tạo ra sự nhộn nhịp. 

Theo các báo cáo phân tích về thị trường, tỉ lệ hấp thụ bất động sản năm 2019 khá tốt. Tôi cho rằng thị trường năm 2020 vẫn tương đối ổn định do nguồn cung vẫn đáp ứng nhu cầu của thị trường, tuy nhiên việc chậm trễ phê duyệt dự án mới sẽ dẫn tới khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản tăng cao, khủng hoảng rất có thể xảy ra trong vài năm tiếp theo.

Về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều người cho rằng Condotel tại Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng chỉ là trường hợp cục bộ, cá nhân tôi cho rằng vẫn còn có nhiều dự án sẽ không thực hiện được cam kết về lợi nhuận.

Tuy nhiên, về lâu dài với sự phát triển của ngành du lịch, tôi tin rằng Condotel vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, nếu các nhà đầu tư lựa chọn các dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi, tỉ lệ lấp đầy cao thì vẫn đảm bảo mức lợi nhuận hợp lý.

Xin cảm ơn những chia sẻ của Giáo sư!