TPBank yêu cầu khách hàng phải cung cấp văn bản bảo lãnh gốc là sai?

Theo dõi MTĐT trên

Khi nào ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?

Thời gian gần đây, nhiều dự án bất động sản do không đảm bảo tiến độ, chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng thời hạn cam kết trong Hợp đồng mua bán, cư dân đã đề nghị ngân hàng bảo lãnh cho dự án thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, điển hình như tại dự án Dự án Tokyo Tower (ĐT70A, Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội) hay gần đây nhất là Dự án Eco Green Tower (số 1 Giáp Nhị, Hoàng Mai, Hà Nội).

Tuy nhiên, việc thực hiện bảo lãnh lại vô cùng khó khăn, ngân hàng từ chối khách hàng với nhiều lý do. Đơn cử như tại Dự án Eco Green Tower do Ngân hàng Thương mại cổ phần Tiên Phong – TPBank bảo lãnh.

Hiện, khách hàng mua căn hộ tại dự án này nếu “vì lý do nào đó mà không có được văn bản cam kết bảo lãnh bản gốc của ngân hàng phát hành cho riêng mình, thì không thể đòi ngân hàng trả tiền bảo lãnh”.

Mặc dù dự án Eco Green Tower có cam kết bảo lãnh từ TPBank, và khách hàng phản ánh rằng đã nộp tiền vào tài khoản mở tại TPBank theo đúng tiến độ.

Cư dân Eco Green Tower liên tục căng băng rôn tại trụ sở của TPbank.

Từ trường hợp của Eco Green Tower, cư dân của nhiều dự án chung cư tại Hà Nội tỏ ra lo lắng.

Với mục tiêu giải đáp các vấn đề xoay quanh việc bảo lãnh dự án, đồng thời có những hướng dẫn cụ thể giúp các khách hàng tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, PV Môi trường và Đô thị Việt Nam đã có cuộc trao đổi với Thạc sỹ, Luật gia Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội).

Thưa Luật gia, hiện nay, việc ngân hàng (NH) bảo lãnh cho dự án, bảo lãnh căn hộ hình thành trong tương lai được pháp luật Việt Nam quy định như thế nào? Trường hợp nào phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng?

 Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2014 khi ra đời đã có điểm mới, yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, được quy định tại Điều 56, nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đến nay đã ban hành 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định về bảo lãnh NH, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 9/8/2015, sau đó là Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 07 quy định về bảo lãnh NH có hiệu lực từ 15/11/2017.

Thạc sỹ, Luật gia Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội).

Theo Thông tư số 13, NHNN yêu cầu các Ngân hàng thương mại (NHTM) bắt buộc phải phát hành cam kết chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, NH phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mua.

Trên thực tế, NH sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh. 

Nếu NH đã đồng ý phát hành bảo lãnh, NH sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH cho người mua nhà là thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.

"Không thể đòi bản gốc trong khi khách hàng chỉ được nhận bản sao"

Tại trường hợp cụ thể của dự án Eco Green Tower, cư dân mua nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng mua bán ký kết với chủ đầu tư, đóng tiền theo đúng tiến độ vào tài khoản của chủ đầu tư được mở tại TPBank nhưng đến nay chủ đầu tư mất năng lực thực hiện nghĩa vụ tài chính với ngân hàng thì liệu những khách hàng này có được TPBank thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hay không?

Trước hết, chúng ta phải xem ngân Hàng TPBank có nằm trong danh sách ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai hay không. Bởi nếu TPBank không nằm trong danh sách này thì việc bảo lãnh của họ là trái quy định pháp luật.

Trong trường hợp TPBank đủ năng lực để bảo lãnh, theo quy định chi tiết tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, khi TPBank là đơn vị bảo lãnh thì giữa ngân hàng và chủ đầu tư dự án phải ký kết hợp đồng bảo lãnh với nhau, đồng thời cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh này cho phía người mua.

Bởi vậy, nay người mua nhà, thuê mua nhà yêu cầu ngân hàng TPBank phải thực hiện bảo lãnh, TPBank yêu cầu khách hàng phải cung cấp văn bản bảo lãnh gốc là không đúng, vì người mua, người thuê dự án chỉ được cung cấp bản sao văn bản cam kết từ chủ đầu tư.

Do vậy với vai trò là ngân hàng bảo lãnh, phía TPBank vẫn phải tiến hành thực hiện bảo lãnh khi phía chủ dự án không thể bàn giao nhà đúng thời hạn cho khách hàng mua/thuê mua nhà.

Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!