TP.HCM: Vì sao thị trường bất động sản “vắng bóng” căn hộ bình dân?

Theo dõi MTĐT trên

Nguồn cung sụt giảm

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường căn hộ tại TP.HCM những tháng đầu năm 2018 đã có dấu hiệu sụt giảm mạnh cả về nguồn cung mới và sức tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2017.

Cụ thể, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án, giảm 9.4% so với 32 dự án của năm 2017.

Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn, gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng, giảm 44,5% so với cùng kỳ năm 2017.

Phân khúc cao cấp, dù chỉ có 3.828 căn, giảm 25,9% so với năm 2017, nhưng lại chiếm tỷ lệ lên đến 41,8% nguồn cung mới của toàn thị trường

Phân khúc căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017 và chiếm tỷ lệ 37,7% nguồn cung mới.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so với 6.206 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017, chiếm 37,6%.

Tháp sản phẩm của thị trường căn hộ đang bị đảo ngược.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, tỷ lệ căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân như trên, đã chứng minh một điều là tháp sản phẩm của thị trường căn hộ đang bị đảo ngược.

“Theo logic tự nhiên, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ phải là thấp nhất, rồi tới phân khúc nhà ở trung cấp phải nhiều hơn, và phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ sẽ cao nhất.

Thế nhưng thực tế lại đang chứng minh điều ngược lại. Điều này cho thấy sự bất ổn của thị trường và cũng cho thấy 6 tháng đầu năm phân khúc giá rẻ đang bị thiếu hụt”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, để giải quyết vấn đề trên, Hiệp hội đã có nhiều báo cáo và công bố công khai cho mọi người biết và các doanh nghiệp cũng đang chuyển hướng tập trung đầu tư vào phân khúc trung cấp và nhà ở bình dân, giá rẻ.

Thế nhưng, không phải vì vậy mà phân khúc nhà ở cao cấp không phát triển, bởi vì hiện nay TP.HCM và các doanh nghiệp đang nhắm vào chuyện tương lai của TP.HCM sẽ phát triển khu đô thị thông minh và xây dựng khu đô thị sáng tạo phía Đông.  

Nguyên nhân vì đâu?

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, thị trường căn hộ bình dân trong năm 2018 đang bị sụt giảm so với cùng kỳ các năm trước.

Trên thực tế, các căn hộ bình dân giá thấp từ 1 tỷ đến 1,2 tỷ là rất khó tìm. Nguyên nhân, xuất phát từ việc khan hiếm quỹ đất.

Cụ thể, theo ông Quang, căn hộ bình dân cho những người có nhu cầu thật phát triển liên tục nhiều năm nay. Bắt đầu từ năm 2014 cho đến nay, lúc nào cũng có căn hộ từ 500 triệu, 700 triệu cho đến 1 tỷ, 1,2 tỷ. Dù mức giá tăng hàng năm, nhưng thực tế vẫn phù hợp với những người có nhu cầu ở thực.

“Do nhu cầu ở thực lớn, tính thanh khoản cao nên hầu như những dự án bình dân cứ bung hàng ra là hết. Điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp chạy theo và phát triển sản phẩm. Thế nhưng, khai thác lâu dần thì quỹ đất tất yếu sẽ vơi đi.

Đây là một trong những lý do khiến căn hộ bình dân ngày càng hiếm trên thị trường mặc dù nhu cầu rất lớn”, ông Quang chia sẻ.

Quỹ đất tại trung tâm TP.HCM đang dần khan hiếm.

Ngoài ra, ông Quang còn cho biết thêm; Hiện nay quỹ đất trong trung tâm thành phố đã bị khai thác hết, nên các chủ đầu tư phải phát triển căn hộ bình dân ở khu vực đất đai xa trung tâm. Và việc xin giấy phép phải mất từ 1 đến 3 năm.

Trước đây, không ai nghĩ các khu vực xa thành phố sẽ phát triển nên chưa chuẩn bị sẵn thị trường. Bây giờ thị trường tại các khu vực xa trung tâm bắt đầu phát triển thì mới bắt đầu đi xin giấy phép xây dựng. Đó chính là lý do mà căn hộ bình dân ít xuất hiện trên thị trường trong thời gian gần đây.

Đối với các nhà đầu tư, việc kinh doanh các căn hộ bình dân sẽ không có lợi nhuận biên bằng các căn hộ trung cấp, cao cấp. Do đó, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các căn hộ trung cấp, cao cấp để phát triển.

Chính vì điều này mà trên thị trường các căn hộ bình dân càng ngày càng ít đi và thay vào đó là các căn hộ trung cấp, cao cấp đang chiếm lĩnh thị trường.

“Giữa những người mua căn hộ bình dân và căn hộ trung cấp, cao cấp thì có sự chênh lệch quá lớn. Chẳng hạn như những người mua căn hộ bình dân sẽ “cân đo đong đếm” mới có thể chọn mua một căn hộ bình dân, vì họ là có nhu cầu thật và  tiền trong túi của họ ít.

Còn những người mua căn hộ trung cấp, cao cấp mua với nhu cầu đầu tư lớn hơn nhu cầu thật, thành ra cái số tiền đó không phải là vấn đề quá lớn đối với họ.

Do đó, các chủ đầu tư tập trung vào các căn hộ trung cấp và cao cấp”, ông Quang cho biết thêm.