Những điều cần lưu ý khi bảo lãnh mua bán nhà ở trong tương lai

Theo dõi MTĐT trên

Để hiểu rõ hơn và có sự lựa chọn chính xác, tránh bị “lừa” bởi các chiêu quảng cáo của những đơn vị làm ăn gian dối dưới sự tiếp tay của một số đơn vị sàn giao dịch bất động sản, người mua nhà cần phải nắm rõ các thủ tục pháp lý cần thiết trong quá trình mua bán nhà ở trong tương lai.

Việc thực hiện bảo lãnh mua bán nhà ở trong tương lai được quy định rõ tại Điều 56, Luật kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13.

Cụ thể, nghĩa vụ của Chủ đầu tư trước khi muốn đưa bất động sản là Nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch phải được Ngân hàng thương mại (được Ngân hàng Nhà nước công bố trong danh sách có đủ năng lực mới được tham gia bảo lãnh) phát hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Chủ đầu tư phải được ngân hàng phát hành bảo lãnh đến 100% khách hàng.

Những năm trước đây, các chủ đầu tư vẫn thường tiến hành theo cách huy động tiền của người mua nhà rồi sử dụng vào mục đích khác và không tiến hành hoàn thiện nhà, có hàng 100 Dự án hiện nay trên các địa bàn Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh…vẫn nằm đắp chiếu vì Chủ đầu tư không còn khả năng tài chính, năng lực… để hoàn thiện hoặc đã bỏ trốn… Chính vì thế, điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản được cho rằng sẽ trở thành công cụ nhằm ngăn chặn các chủ đầu tư không đủ năng lực “tay không bắt giặc” như trước đây.

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Phí bảo lãnh do Chủ đầu tư thỏa thuận với Ngân hàng và cần được hiểu rằng phí này do Chủ đầu tư chi trả để bảo lãnh cho nghĩa vụ của mình trước người mua nhà và Chủ đầu tư có thể hạch toán vào chi phí giá thành bán/chuyển nhượng.Việc thỏa thuận hoặc yêu cầu người mua nhà ở hình thành trong tương lai phải trực tiếp đóng phí bảo lãnh cho Ngân hàng để đảm bảo cho nghĩa vụ thực hiện cam kết bàn giao nhà ở trong tương lai của Chủ đầu tư là bất hợp lý.

Theo khảo sát  một số website đăng bán các Dự án nhà ở hình thành trong tương lai và nhân viên môi giới bán hàng trên mạng, đa số các website bán hàng này gần như không công bố mẫu biểu bảo lãnh và ngân hàng cam kết bảo lãnh cho Chủ đầu tư? Thậm chí, khi được hỏi về vấn đề bảo lãnh, các nhân viên của website thậm chí còn giải thích sai quy định của pháp luật như:

- Chủ đầu tư đã được Sở Xây dựng cho phép bán hàng là đủ điều kiện rồi vì trong văn bản đó đã chỉ ra rằng Chủ đầu tư đã có văn bản cam kết bảo lãnh của Ngân hàng rồi; hoặc

- Ngân hàng chỉ phát hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng khi khách hàng có yêu cầu;

- Khách hàng không nên yêu cầu bảo lãnh này làm gì vì chủ đầu tư rất có uy tín…và nếu yêu cầu thì cũng có bảo lãnh nhưng người phải trả phí bảo lãnh cho Ngân hàng từ 1 đến 2% tùy mức độ rủi ro của Dự án sẽ chính là khách hàng chứ không phải chủ đầu tư;

- Một số dự án thì nhân viên môi giới lại nêu: Nếu khách hàng muốn ngân hàng phát hành bảo lãnh thì trong hợp đồng đã mua bán đã có quy định là khách hàng phải đóng phí bảo lãnh cho Ngân hàng 2% thì sẽ được phát hành bảo lãnh này chứ Chủ đầu tư không có nghĩa vụ đóng phí bảo lãnh này?

Theo quy định, khi Chủ đầu tư nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng đề nghị được phép bán bất động sản hình thành trong tương lai thường nộp theo tài liệu là 01 văn bản của Ngân hàng thương mại, cam kết rằng sẽ cấp bảo lãnh cho dự án này và Sở Xây dựng trong văn bản chấp thuận đều yêu cầu Chủ đầu tư phải đảm bảo nghĩa vụ như:

Như vậy, việc đa số các Sàn giao dịch bất động sản và những người môi giới khẳng định văn bản mà Chủ đầu tư gửi tới Sở Xây dựng đã được coi là văn bản bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng là hoàn tòan không đúng với quy định của pháp luật.

Việc các nhân viên môi giới bất động sản cho rằng bảo lãnh của Ngân hàng chỉ được đặt ra khi khách hàng có yêu cầu là bất hợp lý bởi đây là nghĩa vụ của Chủ đầu tư phải tuân thủ theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản và trách nhiệm này được nhắc lại trong văn bản chấp nhận của Sở xây dựng cho phép Chủ đầu tư được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai là trách nhiệm đương nhiên sao lại phải có yêu cầu của người mua nhà mới phát hành bảo lãnh. Liệu phải chăng trong thực tế các Chủ đầu tư chỉ “chạy” ngân hàng có lá bùa hộ mệnh là thư bảo lãnh để chống đối với Sở xây dựng khi xin chấp thuận đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chứ thực tế họ không hề phát hành các bão lãnh đối với người mua nhà?

Ngoài ra, việc một số Sàn giao dịch bất động sản tư vấn cho người mua nhà phải trực tiếp trả phí bảo lãnh cho Ngân hàng lại càng phí lý hơn nữa bởi trong mối quan hệ này, Chủ đầu tư là người có nghĩa vụ phải cam kết bàn giao nhà đúng hợp đồng và người mua được Ngân hàng bảo lãnh rằng ông Chủ đầu tư sẽ thực hiện đúng cam kết đó còn người mua nhà chỉ là người thụ hưởng hay có thể hiểu bản chất của quan hệ bảo lãnh này là bảo lãnh nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng mua bán của Chủ đầu tư với khách hàng nên người mua nhà phải đóng phí bảo lãnh như cách giải thích của các bạn môi giới là hoàn toàn không phù hợp với các quy định của pháp luật.