TP. Hà Nội xây dựng quy chế quy định riêng về quản lý chung cư

Theo dõi MTĐT trên

Tại hội thảo về quản lý, vận hành, sử dụng chung cư ngày 12/12, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng giải thích vì sao thành phố phải xây dựng quy chế quản lý chung cư riêng. 

Trước khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực, việc quản lý, vận hành nhà chung cư được giao cho chủ đầu tư và kinh phí được lấy từ việc kinh doanh tầng một tòa nhà. Mô hình này có nhiều khiếm khuyết do việc độc quyền của chủ đầu tư.

Khi Luật nhà ở có hiệu lực, tham khảo mô hình của nhiều nước châu Âu, Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Bộ Xây dưng ban hành quy định quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó có mô hình Ban quản trị và quỹ bảo trì 2%. Nhưng quy định này cũng bất cập, hiện nhiều chung cư xảy ra tranh chấp về thành lập Ban quản trị, diện tích chung, riêng, quỹ bảo trì.

Ông Nguyễn Chí Dũng - Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội giải thích vì sao thành phố phải xây dựng quy chế quản lý chung cư riêng.

Ông Dũng phân tích, sau khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ liên quan, nhưng việc này thường diễn ra rất chậm do chủ đầu tư xây không đúng hồ sơ, xây sai phép, không đủ giấy phép. Với việc bàn giao diện tích chung, riêng, quy định pháp luật rất rõ ràng, nhưng người mua nhà thường không đọc kỹ hợp đồng nên sau khi về ở dễ nảy sinh khiếu kiện.

Liên quan đến quy định này, có nhiều ý kiến cho rằng sẽ khó khả thi, bởi đây là khoản bảo hiểm được áp dụng đối với nhà chung cư, tức là có nhiều chủ sở hữu, nhất là đối với nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp. Như vậy, trách nhiệm mua bảo hiểm là trách nhiệm riêng, nhưng khi không may xảy ra rủi ro, thì toàn bộ khu nhà cùng chịu hậu quả.

“Tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì ngoài chức năng ở còn có các chức năng khác, như văn phòng, kinh doanh… Mỗi chức năng lại có một loại rủi ro đặc thù, như vậy sẽ bảo hiểm kiểu gì. Ví dụ một đơn vị kinh doanh ở tầng hầm, khi xảy ra rủi ro ảnh hưởng đến tòa nhà, ai chịu? Hai chiếc xe đỗ cạnh nhau, một xe mua bảo hiểm, một xe không mua, xảy ra rủi ro xử lý thế nào? Hai căn hộ cạnh nhau, một căn mua bảo hiểm, một căn không mua, phân xử ra sao?” – ông Nguyễn Hồng Minh, Tổng giám đốc Công ty PMC chuyên về quản lý và khai thác tòa nhà, bình luận – “Vì thế, đối với tòa nhà hỗn hợp, phải quy định rõ ràng, chi tiết trách nhiệm bảo hiểm liên quan đến những chức năng khác nhau”.

TP. Hà Nội quyết định xây dựng quy chế quy định riêng về quản lý chung cư để tránh xảy ra tranh cãi.

Theo UBND TP. Hà Nội quy định, với chủ đầu tư bán căn hộ trước 1/7/2006 và chưa phân bổ giá thành đầu tư xây dựng diện tích để xe đạp, xe máy vào giá bán căn hộ, chưa thể hiện vị trí, ranh giới sở hữu chung riêng trên bản vẽ đính kèm hợp đồng... thì nay phải xây dựng phương án phân bổ giá thành vào diện tích sở hữu riêng.

Phương án này sẽ được hội nghị nhà chung cư thông qua và là cơ sở để các chủ sở hữu đóng góp kinh phí nhằm đưa diện tích này vào phần sở hữu chung. Với trường hợp bán căn hộ từ 1/72006 tới trước ngày 8/8/2010, nếu nơi để xe ô tô tại tầng hầm chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, soi lại quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì thấy, phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng là thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư, trong đó có nơi để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh tại tầng hầm, hoặc tại tầng một, hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư là phần sở hữu chung. Nhưng nay, theo quy chế mà Hà Nội mới ban hành, phần diện tích này lại trở thành sở hữu riêng.

Phần diện tích chung riêng – vốn vẫn chưa được phân định rạch ròi từ những văn bản trước, và là căn nguyên cơ bản làm phát sinh nhiều tranh chấp giữa cư dân trong khu nhà với chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà – được Quy chế mới của Hà Nội giải thích ngọn ngành.

Ông Đồng Minh Sơn, Hội Xây dựng thành phố Hà Nội, đề xuất: "nên giao cho doanh nghiệp hoặc ban quản lý của Nhà nước đảm trách mô hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, có sự tham gia của đại diện dân cư, chủ đầu tư, cơ quan quản lý địa phương".

KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, cho rằng: "quản lý nhà chung cư phải từ quy hoạch và dự án. Bởi chung cư không chỉ là trong không gian ngôi nhà mà còn không gian xung quanh. Ông đề xuất ranh giới xung quanh chung cư cần được xác định trong quy hoạch tổng mặt bằng để tránh tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân".

Theo thống kê, hiện Hà Nội có 833 chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng với trên 230.000 căn hộ, tổng diện tích sàn trên 2 triệu m2. Trong đó, hơn 80 chung cư xảy ra tranh chấp. Sở Xây dựng thành phố đã thành lập tổ công tác đi giải quyết, hiện 79 chung cư có tranh chấp đã giải quyết xong. Gần 600 chung cư đã thành lập Ban quản trị và khoảng 500 chung cư hoàn thành việc bàn giao hồ sơ; trên 300 chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì 2%. 

Ngoài ra, thành phố hiện có 174 tòa chung cư tái định cư đang hoạt động, trong đó 82 tòa bầu Ban quản trị, 44 tòa đang tổ chức hội nghị lần 2, 50/82 nhà chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì 5%.

MTĐT