Hà Nội, Thứ Bảy Ngày 05/12/2020

TP. HCM: Giải pháp cho các dự án chậm tiến độ

THIÊN KIM - TRẦN NHƯ, 10:45 08/06/2018

Khi doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất thì phải đáp ứng các điều kiện như: Năng lực tài chính bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai…

Quy định của Nhà nước

Theo Luật gia Đặng Diệu Vân – Trưởng ban tư vấn số 1 Trung tâm tư vấn pháp luật – Trung ương Hội Luật gia Việt Nam, quy định của Nhà nước đối với việc cấp và cho thuê đất dài hạn để làm dự án được thể hiện rõ tại các bộ luật.

Luật Đất đai quy định, trong trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất, thì phải có đủ điều kiện tại khoản 1, 2, 3 điều 58 Luật đất đai 2013: “…Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác…”.

Các dự án nào vượt quá 24 tháng kể từ khi giao đất mà doanh nghiệp không đưa đất vào sử dụng sẽ xem xét gia hạn. Nếu hết thời gian được gia hạn mà doanh nghiệp vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì sẽ kiến nghị thu hồi và khi thu hồi sẽ không bồi thường về đất và tài sản trên đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

Bản đồ quy hoạch TP.HCM (nguồn: internet)

Trong khi đó, theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành thì việc thực hiện dự án chậm tiến độ của các nhà thầu thì các nhà thầu có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho các bên còn lại tham gia ký kết vào hợp đồng xây dựng dự án đầu tư đó. Việc thưởng, phạt hợp đồng xây dựng sẽ các được các bên thỏa thuận và ghi vào trong hợp đồng (Điều 146, Khoản 1, Luật Xây dựng 2014). Cụ thể, các nhà thầu sẽ trực tiếp ký kết hợp đồng, khi ký kết hợp đồng, các bên tiến hành thỏa thuận với nhau về mức thưởng phạt và ghi rõ vào trong hợp đồng. Như vậy, đối với tình trạng chậm tiến độ của các dự án, các nhà thầu sẽ phải thực hiện việc nộp phạt theo thỏa thuận và bồi thường thiệt hại (Điều 146, Khoản 4, Luật Xây dựng 2014). Ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và pháp luật có liên quan khác (Điều 146, Khoản 2, Luật Xây dựng 2014).

Thực trạng chung của các dự án chậm tiến độ

Thực tế thì nhiều trường hợp hoàn toàn trái ngược so với quy định, điển hình tại TP. HCM hàng loạt siêu dự án “đắp chiếu” hoặc bị bỏ hoang nhiều năm nhưng cơ quan chức năng vẫn rất khó thu hồi các dự án này vì những lý do khác nhau.

Dự án M&C Tower là tòa văn phòng và căn hộ hạng A, Công trình được xây dựng trên diện tích đất 6.672m2, tổng vốn đầu tư là 256 triệu USD. Khởi công năm 2009, dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Nhưng đến năm 2017, dự án không thể hoàn thành. Nguyên nhân dự án này chậm tiến độ được cho là do thiếu vốn. Tháng 8/2017, Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) công bố thu giữ tòa nhà để xử lý khoản nợ lên đến 7.000 tỷ đồng.

Dự án Kenton Residences gần ngã tư Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) là điển hình nhất trong số các cao ốc nghìn tỷ đang hoang hóa ở TP. HCM. Theo công bố năm 2009, Kenton Residences có vốn đầu tư khoảng 300 triệu USD, xây dựng trên diện tích 9,1 ha. Dự án gồm 3 phân khu với 9 tòa tháp 1.640 căn hộ. Khu đô thị Bắc Rạch Chiếc (phường Phước Long A, quận 9, TP HCM) có quy mô 82 ha do Công ty Cổ phần Địa ốc 10 (RES10) làm chủ đầu tư, được phê duyệt từ năm 2001 với kỳ vọng đẹp nhất nhì quận 9. Tuy nhiên, sau hơn 15 năm, hiện tại toàn khu đô thị này mới chỉ có khoảng 30 căn nhà được xây dựng, cỏ mọc um tùm, cơ sở hạ tầng đổ nát.

Cùng cảnh ngộ trên là khu đô thị mới Đông Tăng Long tọa lạc trên tứ giác Lã Xuân Oai - Nguyễn Duy Trinh (quận 9) do Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) khởi công từ năm 2005. Theo quy hoạch, dự án có diện tích 160 ha. Sau hơn 10 năm triển khai, đến nay, toàn khu đô thị mới chỉ có vài căn nhà mẫu và khu vực tái định cư.

Bản đồ quy hoạch Quận 9 (nguồn: internet)

Dự án chậm tiến độ, thì có nhiều nguyên nhân trong đó bao gồm cả nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan như: vướng mặt bằng và đền bù giải tỏa, xử lý kỹ thuật, phát sinh bổ sung các biện pháp thi công, điều chỉnh thiết kế, điều chỉnh quy hoạch, nguồn vốn cho công trình bị cắt giảm so với kế hoạch đã bố trí, kinh tế khủng hoảng, thị trường bất động sản đóng băng, tính toán đầu tư không có lãi.

Bên cạnh đó, có nguyên nhân chủ quan từ phía nhà thầu như: không đáp ứng năng lực nên không tập trung đầy đủ vật tư, nhân lực, máy móc thiết bị để thi công; có trường hợp cố tình kéo dài thời gian thi công để được tính bổ sung chênh lệch chi phí, do yếu kém trong quản lý dự án của chủ đầu tư, yếu kém của nhà thầu hoặc tư vấn, yếu tố ngoại vi và yếu tố khó khăn về tài chính… hoặc do nhà đầu tư lập dự án để giữ đất. Bởi thực tế, một số dự án được cấp phép gần chục năm nay nhưng không triển khai, hoặc triển khai chiếu lệ, để rồi đến kỳ kiểm tra lại xin được gia hạn.

Thậm chí, có nhiều dự án đã qua tay bao chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện được vì chủ mới không có năng lực tài chính thực hiện. Chính sự lòng vòng, quẩn quanh đó đã khiến cho nhiều dự án bị “đắp chiếu” làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

Giải pháp khắc phục

Bàn về giải pháp khắc phục tình trạng trạng chậm tiến độ của các dự án, Luật gia Đặng Diệu Vân cho biết, quan trọng nhất vẫn là khâu kiểm soát việc cấp phép dự án ngay từ đầu, cần phải thẩm tra kỹ năng lực của chủ đầu tư, yêu cầu của chủ đầu tư, cam kết của chủ đầu tư đối với dự án.

Đồng thời thái độ kiên quyết, có trách nhiệm của các Sở, ban ngành liên quan trong việc đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã cam kết. Có một thực tế trong công tác quản lý nhà và đất dự án hiện nay, đó là đất sau khi đã hoàn thành thủ tục giao cho các chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà đất coi như hoàn thành nhiệm vụ, dù có muốn cơ quan này cũng không thể kiểm tra, kiểm soát gì được.

Bên cạnh đó, toàn bộ công trình xây dựng đều phải xuất phát từ quy hoạch. Quy hoạch kinh tế xã hội phải đi trước một bước, quy hoạch vùng, chi tiết để làm cơ sở cho dự án.

Bạn đang đọc bài viết TP. HCM: Giải pháp cho các dự án chậm tiến độ tại chuyên mục Quy hoạch – Kiến trúc. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 Hoặc email: banbientapmoitruongdothi@gmail.com
Tin cùng chuyên mục Quy hoạch – Kiến trúc