Nguồn lực từ đất đai cho đô thị hoá

Theo dõi MTĐT trên

Mở đầu

Ở tất cả các nước đang thực hiện công nghiệp hóa đều dẫn tới khi quá trình đô thị hóa, trong đó chỉ số đô thị hóa được tính bằng tỷ số lượng cư dân sinh sống tại các đô thị trên tổng dân số của cả nước. Nước ta hiện nay mới đạt mức thu nhập trung bình thấp, chỉ số đô thị hóa đạt gần 40%. Các nước có thu nhập trung bình thường đạt tỷ lệ 50% đô thị hóa (Trung Quốc, Thái Lan,...). Đối với các nước đã hoàn thành công nghiệp hóa thì thường có thu nhập cao và chỉ số đô thị hóa đạt tới 80% (Nhật Bản, Hàn Quốc,...

Ngân hàng Thế giới coi tỷ lệ đô thị hóa là một chỉ số về mức độ công nghiệp hóa đất nước. Tất nhiên, tỷ lệ đô thị hóa cao cũng chỉ là chỉ số khái quát, vấn đề còn lại là xem xét về chất lượng đô thị càng cao hay thấp.

Nước ta hiện nay đang trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa. Quá trình đô thị hóa cũng đang diễn ra khá mạnh. Có một xu hướng là dòng lao động di cư từ khu vực nông thôn vào đô thị và một xu hướng khác là quy hoạch phát triển mở rộng các khu đô thị hiện hữu hoặc quy hoạch thành lập các khu đô thị mới. Cả hai xu hướng này đều đang diễn ra ở Việt Nam.

Các khu đô thị từ ngày đầu thành lập thường đơn giản, chưa thể đạt những tiêu chuẩn kỹ thuật của các đô thị hiện đại. Vì vậy, nhu cầu nâng cấp đô thị mà ta vẫn gọi là chỉnh trang đô thị luôn được đặt ra. Ngày xưa, không gian đô thị cũng chỉ cần đạt những yêu cầu về nhà ở tiện nghi, phố xá rộng rãi, không khí thoáng mát, gần chợ, gần đường đi, gần sông, v.v.. Trong giai đoạn tiếp theo, người ta quan tâm tới chỗ ở với nhiều hạ tầng và tiện ích công cộng. Con người có nhu cầu cao hơn nhiều về không gian ở ngoài nhà ở.

Khi tỷ lệ đô thị hóa tăng cao, phát triển đô thị không thể tiếp tục lan ra trên mặt phẳng mà buộc các đô thị phải phát triển theo chiều đứng, cả lên cao và xuống sâu trong lòng đất, trên mặt nước và trong lòng nước. Gần đây, vấn đề bảo vệ môi trường đã hình thành khái niệm về triết lý phát triển xanh. Trong phát triển đô thị, khái niệm "đô thị xanh” ra đời với yêu cầu cây xanh, mặt nước, ít dùng năng lượng công nghiệp, tận dụng các yếu tố thiên nhiên như gió, ánh sáng, nước, v.v.

Đô thị càng đạt các tiêu chí đô thị xanh thì giá trị càng cao. Kể từ khi công nghệ 4.0 trờ thành xu hướng phát triển, khái niệm "đô thị thông minh” ra đời với khả năng sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI) điều khiển mọi hoạt động của đô thị sao cho không còn điểm nghẽn nào, hoạt động nào cũng hiệu quả ở mức có lợi nhất và chi phí ít nhất.

Nói như trên, có thể thấy sự phát triển đô thị không bao giờ đứng yên, nhu cầu nâng cấp đô thị là một yếu tố động. Tính hoàn thiện của các không gian sống ngày một cao hơn. Trong quá trình động này, có những đô thị phát triển thành công, nhưng cũng có những đô thị tiếp tục rơi vào lạc hậu dần.

Chắc chắn vấn đề đầu tiên là lấy tiền ở đâu để đầu tư chỉnh trang và phát triển đô thị theo những xu hướng hiện đại nhất. Từ những kinh nghiệm phát triển đô thị trên thế giới, người ta rút ra một kết luận: đô thị nào tìm được cách hợp lý động viên được nguồn lực tại chỗ để chỉnh trang, phát triển mới theo kịp được xu hướng tiền tiến. Ngồi chờ ngân sách nhà nước của trung ương thì không bao giờ đủ cho địa phương phát triển.

Bây giờ ta cùng nhau xem xét về nguồn lực tại chỗ xem như thế nào. Nguồn lực đầu tiên cần lưu tâm là nguồn lực từ các tài nguyên thiên nhiên. Các tài nguyên thiên nhiên được chia thành hai nhóm, thứ nhất là đất đai và thứ hai là các tài nguyên thiên nhiên khác.

Tại đô thị, tài nguyên đất đai có 3 đặc tính quan trọng: một là được sử dụng vô thời hạn, tức là không có khấu hao; hai là giá trị tăng lên ngày càng cao do diện tích bị hạn chế mà con người ngày càng đông hơn; ba là đô thị có điều kiện càng hoàn chỉnh thì giá đất đai tăng lên càng cao. Ngược lại, đối với các tài nguyên thiên nhiên khác thì bị tiêu hao trong quá trình sử dụng, sử dụng đến một thời điểm nhất định sẽ bị cạn kiệt. Vì vậy, đất đai là một nguồn lực chủ yếu để phát triển và chỉnh trang đô thị.

Lúc này có 2 vấn đề được đặt ra: một là tìm các giải pháp để tạo giá trị tăng thêm của đất đai tại các đô thị (vốn hóa đất đai - land capitalization); và hai là tìm giải pháp thu hợp lý để thu được các giá trị tăng thêm này (thu giá trị đất đai - land value capture).

Ví dụ về sự phát triển của Đà Nẵng

Trong chiến tranh, Đà Nẵng là một thành phố quân sự, điều kiện sống rất yếu kém. Nhà của dân chủ yếu quây bằng tôn và lợp tôn. Phố xá cũng nhỏ hẹp và nghèo nàn. Kể từ khi Đà Nẵng được tách ra khỏi Quảng Nam - Đà Nẵng thành thành phố trực thuộc trung ương, "chiến dịch” xây dựng Đà Nẵng thành thành phố hiện đại được chính quyền thành phố phát động.

Lúc đó, Đà Nẵng làm 3 việc: một là đề nghị quân đội bàn giao bãi biển Mỹ Khê, tái định cư các làng chài ven biển để xây dựng trung tâm mới của thành phố, tạo giá trị đất đai tăng lên rất cao; hai là mở rộng các phố nhỏ cũ thánh các phố lớn tạo giá trị đất đai 2 bên đường tăng lên; và ba là sắp xếp lại việc sử dụng các bất động sản (BĐS) công để chuyển các BĐS dôi dư sang khu vực tư nhân làm kinh doanh tạo giá trị BĐS tăng lên. Cả ba việc đó đều thành công và đã tự tạo ra được nguồn kinh phí rất lớn để xây dựng thành phố.

Tất cả các trường hợp chuyển dịch đất đai ở đây đều dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi đất rồi giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần. Chính quyền Đà Nẵng vay Kho bạc nhà nước của tỉnh để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có bị eo hẹp nhưng chính quyền đã động viên người dân đồng lòng vì tương lai của thành phố.

Như vậy, có thể thấy Đà Nẵng đã vốn hóa đất đai chi bằng biện pháp hành chính thông qua quy hoạch đô thị, sắp xếp lại không gian phát triển đô thị để tạo giá trị đất đai tăng hơn. Việc thu từ đất cũng chỉ có một giải pháp là thu từ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, thu từ tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trừ đi chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (chi phí giải phóng mặt bằng).

Ưu điểm của quá trình này là chính quyền đã động viên được người dân đồng lòng tham gia cùng chính quyền vào quá trình xây dựng lại thành phố. Đà Nẵng đã quan tâm rất nhiều tới quy hoạch đô thị theo hướng hiện đại. Đà Nẵng đã chỉ sử dụng vốn đầu tư phát triển từ đất để xây dựng được một thành phố mới, đáng sống từ một thành phố hoang tàn, tận dụng được bãi biển Mỹ Khê tạo nên trung tâm mới của thành phố, mở rộng hạ tầng và dịch vụ công cộng, và sắp xếp lại công năng sử dụng các BĐS công.

Nhược điểm ở đây là Đà Nẵng động viên được bằng tấm lòng người dân, chưa tạo được lợi ích để động viên người dân tham gia. Nói đúng bản chất là một phần của tài sản tư đã phải đóng góp cho nguồn lực công để đầu tư phát triển, chỉnh trang đô thị. Nhược điểm này chính là điểm yếu mà các địa phương khác không áp dụng được.

Kinh nghiệm thế giới về vốn hóa đất đai và thu giá trị đất đai trong đô thị hóa

Như trên đã nói, vốn hóa đất đai tại đô thị là quá trình tìm các giải pháp chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính, trong đó có các giải pháp tạo giá trị đất đai tăng thêm đầu tư trên đô thị mang lại, có thể là đầu tư công, đầu tư tư hay đầu tư đối tác công - tư. Về việc chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính, các từ tài liệu tham khảo khác nhau (cả quốc tế và trong nước), có thể chỉ ra 12 giải pháp sau đây:

1. Thu giá trị đất đai từ việc bán "đất công” (public land) vào thị trường để sử dụng trong khu vực tư nhân, có thể gọi tắt là "chuyển nhượng đất công sản”. Ở Việt Nam, đất đai thuộc khu vực công sản để chuyển nhượng vào thị trường không còn nhiều, chủ yếu là áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao đất cho các dự án phát triển nhà ở.

2. Thu từ tiền cho thuê đất công trên thị trường để sử dụng dân dụng hoặc kinh doanh. Ở Việt Nam, đất thuộc khu vực công sản không còn nhiều, chủ yếu là Nhà nước thu hồi đất rồi cho các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thuê đất.

3. Thu từ đánh thuế việc sử dụng đất, sở hữu các tài sản gắn liền với đất và các loại thuế khác có liên quan đến đất đai, gọi là "thuế BĐS” hay "thuế tài sản”. Việt Nam mới chỉ có thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có tỷ suất thuế rất thấp, chưa đánh thuế vào tài sản gắn liền với đất.

4. Thu từ thuế và các loại phí chuyển nhượng đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Ở các nước loại thuế và phí chuyển quyền này rất thấp, nhưng ở Việt Nam loại thuế và phí này khá cao, đứng thứ 2 trong danh sách các nguồn thu từ đất, chỉ sau thu từ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất ở có thu tiền.

5. Thu từ cho thuê các không gian liên quan đến đất như mặt nước, đất thuộc tầng ngầm, khoảng không. Đây là một nguồn thu đáng kể cho không gian đô thị vì xu hướng phát triển đô thị là theo chiều đứng. Ở Việt Nam chưa có quy định về các khoản thu này mà chỉ có thu tiền thuê mặt bằng đối với các diện tích đất sử dụng để đảm bảo chức năng hoạt động của các công trình ngầm.

6. Thu từ bán (chuyển nhượng) hoặc cho thuê BĐS thuộc sở hữu nhà nước cho người có nhu cầu. Đối với các nước công nghiệp, các BĐS thuộc khu vực nhà nước cũng do ngân sách nhà nước mua (nhận chuyển nhượng) nên khi không cần sử dụng các cơ quan nhà nước sẽ bán ra thị trường để thu lại tiền nộp vào ngân sách. Ở Việt Nam, phương thức này mới chỉ được áp dụng để bán nhà ở thuê của Nhà nước cho người đang thuê. Các loại BĐS sản khác thuộc công sản lại sử dụng phương thức "sắp xếp lại việc sử dụng BĐS thuộc khu vực công”, trong đó có việc di dời các cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước ra xa trung tâm đô thị theo quy định của Chính phủ. Chủ trương này là hoàn toàn đúng đối với các nước có nền kinh tế chuyển đổi, nhưng ở Việt Nam thực hiện thiếu hiệu quả.

7. Thu từ giá trị đất đai tăng thêm (betterment levy capture) không do chủ đất tạo ra. Tại mỗi đô thị, mọi đầu tư trên đất đều mang lại giá trị đất đai tăng thêm, có thể do đầu tư hạ tầng của Nhà nước, có thể do đầu tư các công trình của tư nhân, có thể do đầu tư đối tác công - tư, và có thể do đầu tư của chủ đất tạo ra. Vấn đề được đặt ra là tìm giải pháp để phân tích và xác định tỷ lệ giá trị đất đai tăng thêm do nguyên nhân nào tạo ra. Từ đó sẽ tìm giải pháp thu cho hợp lý và công bằng. Đây cũng là một nguồn thu quan trọng và chúng tôi sẽ giới thiệu riêng ở phần tiếp theo.

8. Thu từ dạng thức đầu tư đối tác công - tư. Dạng thức đối tác công - tư thường được áp dụng ở các nước đang phát triển, nhà nước có đất và nhà đầu tư tư nhân có tiền hợp tác với nhau để phát triển đô thị, nhất là hạ tầng cần đầu tư trước một bước mà ngân sách nhà nước không đủ cho đầu tư công. Khi ngân sách không đủ, phương thức đối tác công - tư được áp dụng để có nguồn lực đầu tư cần thiết. Ở Việt Nam, hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) và xây dựng - chuyển giao (BT) được áp dụng nhiều nhất. Từ 2020, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công - tư đã loại bỏ hình thức BT. Ở Việt Nam, nhiều khu đô thị mới đã được phát triển theo hình thức BT.

9. Thu từ sắp xếp hợp lý việc sử dụng đất trong khu vực công. Trong các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, đây là hình thức mang lại hiệu quả cao về vốn hóa BĐS. Trong giai đoạn kinh tế bao cấp, giá trị đất đai và các tài sản chủ yếu gắn liền với đất đai đều thuộc khu vực tài sản công. Khi chuyển sang kinh tế thị trường, các tài sản công này được chuyển phần lớn sang khu vực tư nhân, từ quá trình này có thể thu được nguồn kinh phí rất lớn cho Nhà nước.

Ở Việt Nam, quá trình này không được coi là vốn hóa BĐS mà coi là sắp xếp lại việc sử dụng đất thuộc khu vực công, không lấy mục tiêu thu từ đất làm trọng. Mặt khác, Việt Nam triển khai việc này quá chậm chạp, mãi tới 2001 Thủ tướng Chính phủ mới cho triển khai thí điểm tại TP. Hồ Chí Minh (Quyết định 80/2001/QĐ-TTg), và đến 2007 mới cho triển khai trên phạm vi cả nước (Quyết định 09/2007/QĐ-TTg), rồi mãi đến 2021 mới có Nghị định đầy đủ do Chính phủ ban hành (Nghị định 67/2021/NĐ-CP). Trong quá trình dài như vậy, các BĐS thuộc khu vực công đã chuyển sang khu vực tư bằng nhiều cách, nhất là cơ chế 2 giá đất (giá đất nhà nước thấp hơn khá nhiều so với giá đất thị trường) gây thất thoát rất lớn cho ngân sách công.

10. Thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Tương tự như trên, một khối lượng lớn BĐS khu vực công sản đã giao cho các doanh nghiệp nhà nước, nay được chuyển sang khu vực tư nhân theo phương thức cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Trong quá trình này, kể từ 1996 tới 2020 Chính phủ đã ban hành tới 11 Nghị định, trung bình 2,2 năm lại có một Nghị định mới. Điều này cho thấy chính sách cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước không ổn định và thiếu hiệu quả. Cũng như đã nêu trên, chính sách 2 giá đất đã gây thất thoát lớn giá trị đất đai thuộc khu vực công. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp tư nhân tìm mọi cách mua trên 50% cổ phiếu của doanh nghiệp cổ phần hóa để nắm quyền sử dụng đất.

11. Thu từ hình thức chuyển dịch đất đai "góp/tái điều chỉnh đất” (Land Pooling/Readjustment). Đây là hình thức phát triển và chỉnh trang đô thị rất hiệu quả và tạo khả năng chia sẻ công bằng lợi ích, các nước cũng gọi đây là một hình thức thu giá trị đất đai từ nâng cấp và phát triển đô thị. Việt Nam chưa áp dụng phương thức này, thậm chí hiểu chưa đúng về phương thức này. Vì tầm quan trọng này, chúng tôi giới thiệu ở phần tiếp theo của bài viết này.

12. Thu từ nghĩa vụ tài chính cho hoạt động phát triển trên đất đối với các chủ đầu tư dự án (bao gồm cả nghĩa vụ đóng góp cho phát triển và phí tác động). Tại nhiều quốc gia, người ta không phân loại đất ra nhiều loại mà chỉ có 2 loại gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Theo quy hoạch, người ta bán quyền phát triển (development right) và nhà đầu tư nào mua đã quyền phát triển thì được thực hiện các dự án đầu tư phí nông nghiệp trên đất nông nghiệp. Quyền phát triển được coi như một loại giấy tờ có giá và được chuyển nhượng trên thị trường.

Tại một số quốc gia, mỗi một dự án đầu tư phi nông nghiệp đều phải trả một khoản tiền để khắc phục những tiêu cực do phát triển tạo ra, người ta gọi là phí phát triển (development charge); có nước gọi là phí môi trường (environmental fee).

Ở nước ta, cũng có một số loại phí liên quan đến xây dựng hoặc bảo vệ môi trường nhưng không được gọi là các khoản thu cho phát triển đô thị. Mặt khác, Việt Nam có thể xem xét vấn đề phát hành quyền phát triển sau khi một bản quy hoạch đô thị được phê duyệt, và quyền phát triển này cũng tương đương như một loại giấy tờ có giá, được giao dịch trên thị trường.

Trong triển khai quy hoạch, ai có quyền phát triển mới được triển khai dự án theo quy hoạch đó. Như vậy, quyền phát triển theo quy hoạch là một yếu tố làm tăng chất lượng quy hoạch, đồng thời cũng tạo nên khoản thu cho phát triển quy hoạch.

Từ thực trạng trên, chúng ta có thể rút ra được một số hình thức thu từ đất có hiệu quả trên thế giới và so sánh với hiện trạng thu từ đất tại Việt Nam. Hầu như tại tất cả các nước công nghiệp và đang công nghiệp hóa trên thế giới, người ta sử dụng 2 biện pháp thu chủ yếu: thu từ thuế tài sản, và thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ đất mang lại.

Trong khi đó, ở Việt Nam có nguồn thu chính từ thu hồi đất để giao đất cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở (khoảng 68%), tiếp theo là thu từ thuế, phí chuyển quyền BĐS (khoảng 17%) và tiếp nữa là thu từ cho thu hồi đất để cho các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thuê đất (khoảng 13%).

Điều này cho thấy có sự khác biệt quá lớn giữa cách thu của Việt Nam so với các nước khác. Những khoản thu từ giá trị đất đai lớn nhất ở Việt Nam đều từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Sự thực, nếu bồi thường thỏa đáng cho người bị Nhà nước thu hồi đất thì giải pháp này không mang lại hiệu quả kinh tế.

Các khoản thu giá trị đất đai lớn nhất của Việt Nam vẫn mang bản chất là chuyền từ giá trị đất đai từ khu vực tư sang giá trị đất đai thuộc khu vực công. Đây cũng chính là nguyên nhân chính gây ra những vấn đề bất ổn về xã hội hiện nay mà thể hiện rõ ở tình trạng khiếu nại về đất đai vẫn đang chiếm tới 70% tổng lượng khiếu nại dân sự. Mặt khác, Nhà nước thu hồi đất cũng chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng đất đai.

Cơ chế "góp/tái điều chỉnh đất” được các nước áp dụng rất thành công trọng chỉnh trang và phát triển đô thị, đặc biệt tại các nền kinh tế lớn như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan.

Đây là giải pháp thực hiện đô thị hóa bằng ngay nguồn lực đất đai tại chỗ. Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng thông qua Hội nghị TW 5, khóa XIII đã đặt ra yêu cầu áp dụng cơ chế này cho phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn như Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa đưa vào đúng bản chất trong văn bản Dự thảo Luật.

Cải cách hệ thống thuế về BĐS

So sánh với các nước, thuế đối với đất đai và tài sản đầu tư trên đất của Việt Nam vẫn rất lạc hậu, so ngay với các quốc gia thuộc hiệp hội Đông Nam Á. Thuế tài sản của Việt Nam chỉ chiếm 0,034% GDP, trong khi đó thuế này của Indonesia chiếm 0,42%, của Thái Lan chiếm 0,25%, của Philippines chiếm 0,84%. So với các nước thuộc Tổ chức Hợp tác kinh tế và phát triển OECD (Organization for Economic Cooperation and Development), thuế tài sản của nhóm các nước G7 đều đạt từ 1% tới 4% GDP, của các nhóm các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ cũng đạt từ 0,2% tới 1%, trung bình toàn khối OECD đạt 1,856%. Tại tất cả các nước, kể cả Việt Nam, thuế này đều thu cho ngân sách địa phương. Tại các nước G7, thuế này đóng góp 90% ngân sách địa phương tại Anh (nước cao nhất) và 40% tại Đức (nước thấp nhất).

Như trên, thuế tài sản tại Việt Nam chỉ bằng khoảng 7% của nhóm các nước phát triển trung bình thuộc Hiệp hội ASEAN, chỉ bằng khoảng 1,6% mức trung bình của nhóm các nước OECD, và chỉ bằng khoảng 1% của các nước thuộc nhóm G7. Hiệu quả của một hệ thống thu trong đó có thuế tài sản thấp cho thấy có các hệ lụy xấu, cụ thể như sau:

1. Mọi người dân đều muốn trữ tiền tiết kiệm vào BĐS, không động viên được tiền từ dân vào đầu tư sản xuất, kinh doanh.

2. Hiệu suất sử dụng đất rất thấp; đất để hoang hóa nhiều, các khu đô thị không có người ở vẫn gọi là đô thị "ma” xuất hiện ở nhiều nơi, các dự án "treo” có đất rồi nhưng không triển khai dự án hoặc triển khai chậm trở nên phổ biến.

3. Tình trạng dòng dân di cư về các thành phố khá mạnh, và đầu tư hạ tầng không kịp với thực tế tăng dân số, làm chất lượng cuộc sống đô thị suy giảm nhanh.

4. Không đủ kinh phí Nhà nước để phát triển hạ tầng đô thị, dịch vụ công cộng tại đô thị vì không có nguồn thu thường xuyên cho mục đích này.

5. Tình trạng đầu cơ đất đai tăng lên làm giá cả BĐS tăng cao, vừa làm nền kinh tế có năng lực cạnh tranh thấp, vừa gây khó khăn cho giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.

6. Thị trường BĐS không ổn định, lúc nóng lên quá nhanh và lúc rơi vào đóng băng cũng quá nhanh. Thực tế cho thấy thị trường BĐS nước ta đóng băng trong giai đoạn 2003 - 2006, sốt giá mạnh trong giai đoạn 2007 - 2008, rồi lại rơi vào đóng băng trong giai đoạn 2009 - 2013, phục hồi và phát triển trong giai đoạn 2014 - 2018, giảm sâu cung từ 2018, sốt giá từ 2020 và lại đang đứng yên từ 2022 do gần như không có cung. Hiện nay, dự án treo rất nhiều, dự án nằm chờ phê duyệt cũng nhiều nhưng không thể phê duyệt.

7. Chất lượng đô thị hóa thấp, không đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển đất nước, nhất là trong giai đoạn chúng ta phải đẩy mạnh chất lượng quá trình đô thị hóa, cần nhiều kinh phí hơn để thực hiện việc xây dựng đô thị theo triết lý "phát triển xanh” và "phát triển thông minh”.

Năm 2012, Nghị quyết 19-NQ/TW và năm 2022, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng đều xác định phải đổi mới sắc thuế về sử dụng đất và tài sản gắn liền theo hướng đánh thuế cao vào những trường hợp đầu cơ, tích trữ BĐS, để hoang hóa, không đưa vào sử dụng. Kể từ 2008 đến nay, Bộ Tài chính có ít nhất là 5 lần lấy ý kiến về các phương hướng xây dựng Luật thuế tài sản (BĐS), nhưng lần lấy ý kiến nào cũng chỉ gây ồn ã trên công luận, rồi lại rơi vào im lặng.

Tất nhiên, Việt Nam có một khác biệt khá lớn so với các nước khác là thu nhập của người lao động quá thấp, nội dung của đồng lương gần như không có phần để chi phí cho chỗ ở. Chính vì vậy, mọi cải cách về thuế BĐS đều rất nhậy cảm từ phía nhân dân, nếu đề án luật thuế này không làm rõ việc không tăng thuế đối với đối tượng nào và tăng thuế đối với đối tượng nào. Nhìn từ phía khác, cải cách thuế BĐS là một việc ưu tiên cần làm kiên quyết nhằm tạo công bằng và bình đẳng trong phát triển kinh tế BĐS. Có như vậy, chúng ta cũng mới có kinh phí để phát triển đô thị.

Sự thực, từ văn bản Luật Thuế BĐS tới triển khai thực hiện được trên thực tế còn một khoảng cách khá xa. Để thực hiện được sắc thuế BĐS, chúng ta cần một hệ thống hành chính BĐS và hành chính thuế phù hợp, bảo đảm minh bạch, được cập nhật, và được kết nối với nhau. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự hoặc Luật Phòng chống tham nhũng cần có quy định chi tiết về trách nhiệm giải trình nguồn gốc đồng tiền mua các BĐS đang sử dụng.

Thu từ giá trị đất đai tăng thêm

Trên thế giới, tại các nước công nghiệp, người ta thấy rằng giá đất tại các đô thị có thể tăng lên khá cao do hạ tầng, tiện ích công cộng (gọi chung là hạ tầng) được nâng cấp, hoàn thiện. Việc đầu tư hạ tầng đô thị phải do lãnh đạo địa phương theo phân cấp quyết định. Nguồn vốn để thực hiện chủ yếu là từ ngân sách địa phương của cấp quản lý khu dân cư đó, ngân sách cấp trên cấp phát hoặc từ vốn vay ODA. Mặc dù có 3 nguồn vốn thông thường như vậy, nhưng lượng vốn để đầu tư còn rất hạn chế. Vì vậy, cách duy nhất mà các nước công nghiệp vẫn làm là tạo nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm do phát triển hạ tầng mang lại.

Nhìn vào ngữ cảnh giá đất tại một đô thị sẽ tăng lên đáng kể khi hạ tầng của đô thị đó được hoàn chỉnh hơn. Đặc biệt, các hoàn cảnh thuận lợi về hạ tầng môi trường, giao thông công cộng, lợi thế của các yếu tố tự nhiên có sức hút khá mạnh đối với cư dân sinh sống tại các trung tâm đô thị. Điều này cho thấy việc tạo vốn nhiều hơn để phát triển hạ tầng đô thị là một yêu cầu quan trọng đặt ra. Vì vậy, nhiệm vụ trọng tâm của các khu dân cư là phải tìm cách tăng vốn để hoàn chỉnh hạ tầng làm cho tiêu chuẩn sống đô thị ngày càng cao hơn.

Một thực tế cho thấy, nguồn vốn bổ sung khả thi nhất để hoàn thiện hạ tầng đô thị là làm sao tạo được nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư vào hạ tầng mang lại. Trong thời gian khoảng mười năm trở lại đây, các nhà kinh tế học cho rằng giải pháp tạo nguồn thu này có tính khả thi cao, vấn đề còn lại là tìm phương thức thu hợp lý đối với hoàn cảnh cụ thể của từng địa phương.

Ngân hàng thế giới tại Việt Nam có khá nhiều công trình nghiên cứu về thu giá trị đất đai tăng thêm để tạo vốn phát triển hạ tầng đô thị và nâng cấp đô thị hơn nữa. Từ kinh nghiệm của các nước công nghiệp trên thế giới, có thể thấy các nước đang sử dụng 2 phương thức thu giá trị đất đai tăng thêm: sử dụng công cụ thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm tại các khu vực đang có các dự án phát triển hạ tầng; thu giá trị đất đai tăng thêm gắn với các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi lấy đất thực hiện dự án hạ tầng.

Đối với phương thức thu thứ nhất, chúng ta biết rằng địa tô chênh lệch phương thức 1 được tạo ra do sự thuận lợi của hoàn cảnh của thửa đất và đầu tư không do chủ sử dụng đất tạo ra và địa tô chênh lệch phương thức 2 được tạo ra do sự đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại. Như vậy, các cơ quan quản lý phải định giá đất trước khi thực hiện dự án hạ tầng và sau khi hoàn thành hạ tầng (định giá hàng loạt).

Mặt khác, các cơ quan quản lý yêu cầu các chủ sử dụng đất kê khai về những đầu tư của mình làm cho giá trị đất đai tăng thêm. Các cơ quan quản lý kiểm tra việc kê khai của các chủ sử dụng đất và xác định tính chân thực. Từ đó có thể xác định giá trị địa tô chênh lệch phương thức 1 bằng giá trị đất đai tăng thêm do các cơ quan quản lý xác định trừ đi giá trị đất đai tăng thêm do người sử dụng đất kê khai đã được đồng thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Từ đó, các cơ quan quản lý quyết định chia sẻ phần giá trị địa tô chênh lệch phương thức 1, tức là quyết định nhà nước thu bao nhiêu phần và để lại cho người sử dụng đất bao nhiêu phần. Theo thông lệ ở các nước, nhà nước sẽ thu khoảng 60% - 70% và phần còn lại trao cho người sử dụng đất.

Cũng có nhiều nước họ ghép việc đánh thuế đối với giá trị đất đai tăng thêm không do chủ sử dụng đất tạo ra vào việc đánh thuế nhà theo tình trạng tăng giá nhà trên thị trường. Các cách tính toán theo địa tô ở trên đều dẫn về việc thu bằng thuế BĐS với các tỷ suất thuế phù hợp đới với phần giá trị đất đai tăng thêm không do chủ đất tạo ra. Cũng có nước, người ta chỉ tính thuế khi chủ đất chuyển nhượng đất và thu vào thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với phương thức thứ 2 thường được các nước công nghiệp mới hay sử dụng. Nhìn vào bản chất, phương thức thứ hai này không khác phương thức thứ nhất là mấy, cái khác chủ yếu là hình thức thu và thu vào lúc nào. Điều cốt lõi của phương thức này là ghép việc tính giá trị địa tô chênh lệch 1 vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tùy từng quốc gia mà các dự án lấy đất để phát triển hạ tầng có thể dựa vào cơ chế nhà nước thu hồi đất hoặc dựa vào cơ chế "góp/tái điều chỉnh đất” mà đã giới thiệu sơ qua ở trên (sẽ giới thiệu chi tiết hơn dưới đây). Dù thực hiện theo cơ chế nào, các nước công nghiệp mới đều phải lấy được ý kiến đồng thuận theo đa số cộng đồng chủ sử dụng hay sở hữu đất đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay phương án góp/tái điều chỉnh đất. Trong các phương án này, giá trị đất đai tăng thêm dưới dạng địa tô chênh lệch phương thức 1 sẽ được chia sẻ giữa Nhà nước và những người có đất liên quan theo tỉ lệ giống như tỷ lệ tính thuế như đã nói ở trên.

Việc tính toán và chia sẻ giá trị địa tô chênh lệch phương thức 1 theo hai phương thức nói trên phụ thuộc chủ yếu vào các phương pháp định giá đất hàng loạt trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch, trước khi có dự án hạ tầng và sau khi có dự án hạ tầng. Phương pháp định giá đất càng chính xác thì hiệu quả phát triển hạ tầng càng cao, kể cả về kinh tế lẫn xã hội.

Tại Việt Nam, thu giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại đã được quy định mang tính nguyên tắc tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, trong đó chỉ khuyến nghị các địa phương có thể thu hồi diện tích đất rộng hơn lộ giới khi mở rộng đường giao thông để bán đấu giá đất thu tiền phục vụ đầu tư hạ tầng.

Khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013 quy định: "Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”. Tại Chương quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 đã quy định bắt buộc thu hồi đất rộng hơn hạ tầng khi xây dựng hạ tầng mới hoặc mở rộng hạ tầng cũ để đưa đất ra bán đấu giá, nên giải quyết tái định cư tại chỗ khi điều kiện cho phép.

Tuy nhiên, Điều 107 Luật Đất đai 2013, quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai cũng không đề cập cụ thể vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm từ đất. Việc điều tiết này thực hiện thông qua Luật Ngân sách, mà các quy định của Luật này chưa phù hợp với quá trình đô thị hóa.

Trên thực tế, như đã nói ở trên, phương thức thu giá trị đất đai tăng thêm đã được áp dụng rất thành công tại Đà Nẵng. Đà Nẵng đã chỉ sử dụng thu từ giá trị đất đai tăng thêm để tạo kinh phí đầu tư phát triển hạ tầng của cả thành phố, không sử dụng bất kỳ khoản tiền nào từ ngân sách nhà nước và từ vốn vay ODA.

Tại một số địa phương khác, cũng đã có nhiều dự án khu đô thị mới hiện đại được các nhà đầu tư tư nhân phát triển trên các khu vực đất có giá trị thấp như khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại thành phố Hồ Chí Minh, khu đô thị Ecopark tại Hưng Yên, hay như các khu đô thị của Vinhome. Tại các khu đô thị mới này, nhà đầu tư tư nhân thu toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm. Điều này cũng hợp lý vì giá trị đất đai tăng thêm có nguồn gốc từ giá trị địa tô chênh lệch phương thức 2, nuế như không có bất kỳ hạ tầng nào của Nhà nước tạo ra. Lúc này, các nhà đầu tư phát triển đô thị phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp.

Tại Hà Nội, việc đầu tư nâng cấp đô thị gắn với những con đường đắt nhất hành tinh do chi phí cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm từ 80% tới 90% tổng chi phí cho dự án mở rộng đường phố. Nhà nước không những không thu được giá trị đất đai tăng thêm có nguồn gốc từ địa tô chênh lệch phương thức 1 mà còn phải chi phí quá lớn từ ngân sách nhà nước cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ví dụ như tuyến đường vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục ở Hà Nội có chiều dài hơn 2,2 km với tổng kinh phí đầu tư hơn 7.200 tỉ đồng, trong đó chi phí xây dựng gần 628 tỷ đồng, giải phóng mặt bằng hơn 5.800 tỷ đồng. Ngoài ra, còn nhiều tuyến đường khác như đường Ô Đông Mác - Nguyễn Khoái, đường Nguyễn Văn Huyên (Cầu Giấy) hay đường Ô Chợ Dừa (Đống Đa), v.v.

Tại Hà Nội, bên cạnh việc không thu được giá trị đất đai tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra và sự tốn kém quá mức nguồn lực đầu tư từ ngân sách nhà nước là hệ lụy xấu tác động vào cảnh quan đô thị trong quá trình phát triển.

Do việc thu hồi đất chỉ thực hiện đúng lộ giới đường theo thiết kế làm cho nhiều thửa đất 2 bên đường còn lại quá nhỏ, tạo nên những căn nhà xây dựng lại dưới dạng "siêu mỏng, siêu méo”. Ngoài ra, có thể thấy ngay giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng tạo ra đều thuộc về những người dân trước đây ở sau dãy nhà mặt phố, nay như ngẫu nhiên được trở thành nhà mặt phố.

Trong ngữ cảnh này, nhiều ý kiến phản ánh lại rằng nhiều nhà quản lý biết rõ quy hoạch mở rộng giao thông đô thị đã mua lại từ trước với giá cao hơn các căn nhà hiện đang ở phía sau nhưng sẽ trở thành nhà mặt phố trên con đường sẽ mở rộng trong tương lai gần.

Việc mua lại sẽ rất dễ dàng nếu trả giá cao hơn thị trường khoảng mươi phần trăm nhưng sau này khi được ra mặt đường mới thì giá sẽ tăng lên vài trăm phần trăm. Đây cũng là lý do để giải thích tại sao Hà Nội không thể áp dụng những kinh nghiệm của Đà Nẵng.

Trên phạm vi cả nước, có nhiều địa phương đã thử nghiệm phương pháp thực hiện của Đà Nẵng nhưng đều không dẫn đến các kết quả tốt. Cách làm giống như ở Hà Nội được thực hiện tại rất nhiều địa phương. Chỉ có điều giá đất tại các địa phương khác không cao như ở Hà Nội nên không tạo ra các con đường đắt nhất hành tinh.

Trong thời gian gần đây, thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Cần Thơ đã có những bước chuyển biến khá mạnh mẽ trong áp dụng mô hình nâng cấp đô thị như Đà Nẵng đã thực hiện vào thành phố mình dưới dạng các dự án thử nghiệm. Kết quả bước đầu cho thấy có nhiều triển vọng tốt.

Đến đây, có thể thấy ngoại trừ Đà Nẵng, hình thức thu giá trị đất đai tăng thêm tại Việt Nam gần như không được quan tâm đúng mức. Đây là một nhược điểm rất lớn trong hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam. Theo kinh nghiệm đầu tư, người ta cho thấy việc bỏ tiền ra làm hạ tầng luôn mang lại giá trị đất đai tăng thêm có thể đủ để hoàn trả toàn bộ số tiền đã bỏ ra để phát triển hạ tầng.

Đây cũng là hình thức vốn hóa đất đai mang lại hiệu quả khá cao, được sử dụng ở các nước châu Âu, Bắc Mỹ và các nước công nghiệp mới ở châu Á. Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm của Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc) trong việc thu giá trị đất đai tăng thêm gắn với quá trình đô thị hóa bằng chính sách thuế BĐS, thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS và việc chuyển dịch đất đai theo phương thức Góp/Tái điều chỉnh đất.

Cơ chế Góp/Tái điều chỉnh đất

Trước hết, phải nói cơ chế này do Washington đề xuất khi nhà nước muốn có đất để xây dựng thủ đô Mỹ lúc nhà nước Liên bang được thành lập. Ông đã cho nhận chuyển nhượng đất của các chủ đồn điền tại chỗ nhưng quá mất công và phức tạp. Ông sáng kiến ra cơ chế vận động các chủ đồn điền góp đất theo tỷ lệ thuận với giá đất tăng khi nơi đây trở thành thủ đô. Các chủ đồn điền hăng hái tham gia và thủ đô ngày nay của Mỹ được xây dựng.

Quanh ta, nước Nhật sau Đại chiến 2 cũng sử dụng cơ này để phục hồi, kiến thiết lại các thành phố hoang tàn sau chiến tranh. Hàn Quốc cũng sử dụng cơ chế này để đô thị hóa nhanh chóng, êm đềm và đã đạt được hơn 80% cư dân sống ở đô thị, các khu dân cư nông thôn cũng không khác gì đô thị.

Cơ chế này lợi đủ đường, nhà nước không mất kinh phí phát triển đô thị, đất góp vào đủ để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, nâng cấp đô thị và còn dư để bán đi có tiền xây dựng. Người dân tại chỗ cũng được thụ hưởng lợi ích vì mình được sống trong khu dân cư khang trang hơn. Đô thị được phát triển, chỉnh trang tốt hơn, theo đúng quy hoạch. Cơ chế này không có chỗ đứng cho lợi ích của chủ đầu tư dự án.

Tại các nước công nghiệp phát triển, vấn đề chuyển dịch đất đai không còn là một gánh nặng. Mọi chuyển dịch đất đai đều không lớn và có thể áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, sao cho không có xung đột lợi ích giữa bên cần đất và bên có đất. Vấn đề chuyển dịch đất đai được đặt ra như một trọng tâm tại các nước đang thực hiện công nghiệp hóa và đô thị hóa. Tại các nước này nói chung, cũng như tại Việt Nam nói riêng, cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm của các nước công nghiệp mới như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), v.v.

Mở rộng phạm vi áp dụng, các đô thị lớn có một quá trình hình thành khá dài, có những khu phố sang trọng, nhưng cũng có những khu ổ chuột, có thể lấy ví dụ như các thành phố tại Hoa Kỳ, Brazil, Ấn Độ, Nam Phi, v.v. Tại đây, người ta cũng dùng cơ chế góp/tái điều chỉnh đất để nâng cấp đô thị hiện hữu hay xây dựng đô thị mới.

Tại các khu phố kém phát triển, việc đầu tiên là xem xét tính pháp lý của các thửa đất đang được sử dụng. Nói chung, do việc sử dụng đất lấn chiếm từ trước đây của những người từ nơi khác tới thành phố lập nghiệp nên người ta thường có chính sách công nhận quyền sở hữu, sử dụng đối với đất này. Nếu thửa đất quá nhỏ, không đủ để góp đất thì người ta xây dựng chung cư để chuyển các cư dân lên tái định cư tại chung cư.

Còn lại, quy chế về góp/tái điều chỉnh đất được thực hiện trên nguyên tắc tỉ lệ diện tích đất còn lại trên tổng diện tích đất bằng tỷ lệ tăng giá đất do đô thị được hoàn chỉnh mang lại. Các phần đất còn lại sau khi đã góp được điều chỉnh lại sao cho nhà trên đó thay đổi ít nhất, hình dạng thửa đất được điều chỉnh theo hạ tầng đô thị.

Từ các phần đất góp, có phần được sử dụng vào nâng cấp hạ tầng đô thị và có phần đưa ra đấu giá để tạo kinh phí thực hiện nâng cấp đô thị. Phương án điều chỉnh đất đai mà cụ thể là điều chỉnh lại thửa đất sau khi đã góp phải phù hợp với quy hoạch đô thị. Hồ sơ địa chính cũng phải xây dựng lại cho phù hợp với hệ thống thửa đất mới hình thành.

Đối với trường hợp xây dựng khu đô thị mới trên các khu vực đất nông nghiệp, việc thực hiện cơ chế góp/tái điều chỉnh đất đai đơn giản hơn. Trước hết là sự chênh lệch giá đất khá lớn làm cho diện tích đất góp cũng lớn. Mọi quan hệ đất đai cũng dễ dàng thực hiện.

Cơ chế góp/tái điều chỉnh đất còn được áp dụng cho các trường hợp bao gồm: mở rộng ngõ nhỏ thành phố lớn; cải tạo nhà chung cư; dồn điền, đổi thửa đất nông nghiệp; cải tạo xây dựng nông thôn mới; và nhiều trường hợp khác cần tái điều chỉnh đất đai.

Phương án góp/tái điều chỉnh đất có thể do đề xuất của chính quyền, của tổ chức xã hội đại diện cho cư dân tại đô thị, hay của cộng đồng cư dân tại đó, hay của một nhà đầu tư. Chỉ có điều chính quyền phải tham gia vào quá trình từ lúc đề xuất dự án, nghiên cứu phương án, hoàn chỉnh phương án và là người phê duyệt phương án cuối cùng sau khi phương án đã được đại đa số cộng đồng cư dân tại đó đồng thuận. Phương án góp/tái điều chỉnh đất phải phù hợp với phương án quy hoạch chi tiết đô thị tại đây. Cơ quan quản lý đất đai tại đô thị đó chịu trách nhiệm chỉnh sửa hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính theo mặt bằng sử dụng đất mới.

Khái niệm "đại đa số cư dân đồng thuận” với phương án góp/tái điều chỉnh đất là một khái niệm chung, Tỷ lệ đồng thuận cụ thể là trên 2/3, 70%, 75%, 80% hay thậm chí đến 90% tùy thuộc vào tình hình cụ thể của từng nơi mà quyết định. Nhóm người thiểu số không đồng thuận sẽ bị cưỡng chế thực hiện phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật. Tỷ lệ đại đa số cư dân đồng thuật cần được đặt ra trong quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế ở nhiều quốc gia, khi phương án được xây dựng thỏa đáng về lợi ích thì tỉ lệ đồng thuận thường đạt được tới gần 100%.

Tất cả những việc làm, con số nói trên cũng chỉ là hình thức. Điều quan trọng là các bên tham gia phải hiểu rõ được lợi ích ở đây được chia sẻ như thế nào. Phương án tài chính phải cụ thể, rõ ràng, đầy đủ, dễ hiểu. Thông thường, bên đề xuất dự án phải thống nhất với chính quyền một số nguyên tắc chính bao gồm:

1. Cần thuê một công ty tư vấn trong quá trình chuẩn bị đầu tư để chuẩn bị phương án góp/tái điều chỉnh đất, bao gồm cả việc tìm kinh phí chuẩn bị đầu tư;

2. Họp cộng đồng dân cư có liên quan để thống nhất chủ trương thực hiện dự án và xác định tỷ lệ đất góp hợp lý đối với từng loại đất;

3. Công ty tư vấn lập các phương án góp/tái điều chỉnh đất, bao gồm việc thảo luận với từng hộ gia đình có lợi ích liên quan;

4. Chính quyền cấp có thẩm quyền quyết định việc tham gia dự án của các BĐS thuộc khu vực công sản;

5. Công ty tư vấn lập phương án cuối cùng phù hợp với quy hoạch đô thị, chi tiết hóa phương án tài chính, đảm bảo được sự đồng ý của hầu hết các trường hợp thuộc dự án, và hoàn chỉnh phương án;

6. Đưa phương án ra giới thiệu chi tiết với cộng đồng dân cư và lấy ý kiến của của cộng đồng;

7. Sau một thời gian xác định, tổng kết ý kiến của cư dân, công ty tư vấn lập Báo cáo phân tích rõ những ý kiến không đồng thuận, lý do cụ thể không đồng thuận; các ý kiến hợp lý sẽ được xem xét và điều chỉnh phương án, các ý kiến không hợp lý thì nói rõ trong Báo cáo cuối cùng trình lên cấp có thẩm quyền;

8. Chính quyền phê duyệt phương án và quyết định giải quyết đối với các trường hợp không đồng thuận theo quy định của luật pháp;

9. Triển khai thực hiện phương án;

10. Hoàn chính hồ sở địa chính, thông tin đất đai và chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sau khi dự án hoàn thành.

Cơ chế góp/tái điều chỉnh đất vừa đảm bảo lợi ích của cộng đồng, vừa có một phần giá trị đất đai tham gia vào phát triển đô thị và vừa làm giảm rủi ro từ khiếu kiện của cư dân. Cơ chế này có thể coi là cơ chế trung dung giữa chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển đất đai tự nguyện.

Chuyển dịch đất đai bắt buộc không quan tâm tới việc người bị thu hồi đất có đồng ý hay không và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện lại yêu cầu phải đạt được đồng thuận của 100% người có đất tham gia. Việc không yêu cầu quan tâm tới ý kiến của người bị thu hồi đất sẽ dẫn tới rủi ro của bất đồng thuận xã hội.

Việc yêu cầu phải đạt được sự đồng thuận của 100% người có đất lại gần như không thể thực hiện nổi trên thực tế (do nhiều người không muốn có dự án tại đây). Như vậy, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện chỉ có thể áp dụng đối với những trường hợp chỉ vì lợi ích riêng của chủ đầu tư dự án, không liên quan gì tới yêu cầu phát triển kinh tế của đất nước.

Khi dự án đầu tư có sự kết hợp giữa lợi ích riêng của chủ đầu tư dự án và lợi ích chung của phát triển đất nước thì cơ chế đồng thuận theo đa số cộng đồng là phù hợp. Cơ chế góp/tái điều chỉnh đất không đặt ra như một nguồn thu chính từ đất, cơ chế này hướng tới mục tiêu tạo đồng thuận xã hội trong phát triển. Thực tiễn và lý luận trên thế giới đã chỉ ra cơ chế này mang lại lợi ích chính trong quá trình đô thị hóa, kinh phí thực hiện lấy ngay từ nguồn đất đai tại chỗ.

Nhìn vào bản chất, cơ chế góp/tái điều chỉnh đất có tác dụng điều chỉnh lại mặt bằng sử dụng đất ở đô thị, đưa ra các phương án sử dụng chiều đứng của đô thị. Theo mặt bằng, có phần đất đai góp vào để đầu tư phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, có phần đất góp đưa ra đấu giá tạo kinh phí triển khai. Giá trị phần đất góp chính là hình thức thu từ đất dựa vào quá trình điều chỉnh lại mặt bằng sử dụng đất.

Kết luận

Đô thị hóa là một nhiệm vụ có tầm quan trọng đặc biệt trong giai đoạn hiện nay. Để phát triển thành một quốc gia công nghiệp có thu nhập cao như Đại hội Đảng XIII đã xác định, chúng ta cần có những giải pháp phù hợp để có những đô thị hiện hữu được nâng cấp và phát triển nhiều đô thị mới. Các đô thị phải đảm bảo chất lượng, có mật độ kinh tế cao và cuộc sống cư dân tốt, hướng theo định hướng đô thị xanh và đô thị thông minh.

Muốn phát triển đô thị hiệu quả, chúng ta cần có kinh phí vượt trội để thực hiện. Kinh phí lấy từ vốn hóa đất đai là đúng quy luật kinh tế, phù hợp với kinh nghiệm của các nước đã hoàn thành công nghiệp hóa.

Chúng ta cần chuyển nguồn thu chính dựa vào giá trị đất đai từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất sang thu từ thuế BĐS và thu từ giá trị tăng thêm của đất do phát triển đô thị mang lại.

Cơ chế chuyển dịch đất đai cần chuyển hẳn sang cơ chế góp/tái điều chỉnh đất đối với mọi dự án đầu tư sinh lợi và tất cả các dự án chỉnh trang và phát triển đô thị. Diện nhà nước thu hồi đất chỉ nên áp dụng đối với các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không có khả năng sinh lợi, nhưng phải giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng đối với mọi thiệt hại do thu hồi đất gây ra.

GS.TS Đặng Hùng Võ
Đại học Quốc gia Hà Nội
Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường
(Nguồn: Tham luận tại Hội nghị đô thị toàn quốc 2022)