Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

Theo dõi MTĐT trên

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng sẽ được tuân thủ chặt chẽ theo quy trình về trình tự, thủ tục thu hồi đất, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân được thực hiện theo quy định của Luật này trên cơ sở khung giá đất do Nhà nước ban hành.

Đối với các dự án để phát triển kinh tế xã hội thuần túy của chủ đầu tư thì sẽ do chủ đầu tư cùng người sử dụng đất thỏa thuận mức đền bù thường sát với giá thị trường, đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi đất và được thực hiện theo quy định về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và Luật đầu tư 2014.

Tuy nhiên, hiện nay tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp diễn ra phức tạp, các trường hợp chuyển nhượng bằng giấy tay, không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 20, 22, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

Do đó, công tác xác định chủ thể sử dụng đất gặp nhiều khó khăn bất cập khi triển khai công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người trực tiếp sử dụng trên phần đất thu hồi không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, nên không đủ điều kiện để được bồi thường.

Việc này không chỉ gây khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nói chung mà còn gây bất cập, lúng túng trong việc giải quyết các vụ án hành chính. Bởi thực tế người đang sử dụng đất bị thu hồi đã bị phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của họ, nhưng quyết định thu hồi, bồi thường lại là một chủ thể khác.

Về thực tiễn, công tác xác định đơn giá đất tính bồi thường gặp nhiều khó khăn, chưa phù hợp thực tế do đơn giá chuyển nhượng trên hợp đồng giao dịch thành thường thấp hơn so với đơn giá chuyển nhượng thực tế.

Việc giá trị khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn giá thực tế giúp cho các bên tiết kiệm được lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng, thuế thu nhập cá nhân, đây là những loại thuế và phí khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải thực hiện.

Từ đó, khi tiến hành phương pháp định giá đất thông qua việc thu thập các giá trị hợp đồng để làm cơ sở thẩm định giá, xây dựng bảng giá đất từng tỉnh thành, địa phương thì không phản ánh thực tế được giá trị thực tế quyền sử dụng đất.

Đặc biệt đối với đơn giá đất nông nghiệp, do hiện nay trên địa bàn một số quận, huyện còn rất ít đất nông nghiệp nên việc tìm các tài sản giao dịch thành công đối với đất nông nghiệp lại càng khó khăn, nếu có thì đơn giá trong các hợp đồng giao dịch thành không đúng với thực tế. Do đó, đơn giá đất được thẩm định để bồi thường trong các dự án chưa phù hợp, sát với giá thị trường, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, nhiều dự án vẫn chưa thực hiện theo tiến độ đề ra.

Nguyên tắc bồi thường theo Luật Đất đai 2013:

Nguyên tắc bồi thường thu hồi đất được quy định trong Điều 74 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau: 

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Tại Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.” 

Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”