Nhà ở thương mại giá thấp: Nói dễ, khó làm

Theo dõi MTĐT trên

Giá nhà vượt sức mua của nhiều người

Đang có một sự nghịch lý trong thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Đó là dịch Covid-19 khiến tất cả các ngành kinh tế đều bị ảnh hưởng nhưng giá nhà chung cư tại Hà Nội và TP. HCM vẫn tăng lên, bất chấp lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho tăng vọt, khách hàng quay lưng vì khó khăn tài chính.

Theo giải thích của ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nguyên nhân giá nhà vẫn tăng là do nhu cầu xã hội về nhà ở đang rất lớn, do đó các chủ đầu tư không giảm giá với tâm lý không bán được lúc này sẽ bán được lúc khác.

Theo các chuyên gia, giá bán các căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP HCM đang ở mức cao, vượt sức mua của nhiều người dân có mức thu nhập trung bình.

Hiện pháp luật chưa quy định giá sàn, giá tối thiểu hoặc giá tối đa đối với chung cư mà chỉ quy định chủ đầu tư công khai giá bán và giá này tùy theo thỏa thuận giữa người bán và người mua. Như vậy có thể thấy, giá nhà chung cư được chủ đầu tư tùy ý đẩy lên cao, trong khi thu nhập bình thường của người lao động không đủ tích cóp để mua nhà. Đó là nguyên nhân chính khiến hàng triệu người ở đô thị chưa có nhà, đang có nhu cầu rất lớn.

Từ năm 2015 đến nay, giá nhà đã tăng liên tục 50 - 60%. Ảnh minh họa: Internet.

Chia sẻ với báo Thanh niên, Tiến sĩ Đỗ Hữu Nguyên Lộc, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế - Tài chính TP.HCM, cho biết từ năm 2015 đến nay, giá nhà đã tăng liên tục 50 - 60%, trong khi mức lương trung bình của người lao động chỉ tăng từ 5 - 10%, điều này càng làm giấc mơ sở hữu nhà riêng của các bạn trẻ ngày một xa vời. Nếu không có sự giúp đỡ từ bố mẹ hay thế hệ trước, việc mua nhà bằng phương pháp tích góp từ đồng lương gần như khó khả thi.

Tiến sĩ Lộc cho rằng cần có những chính sách khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng nhà ở phân khúc giá rẻ, vừa túi tiền, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp hay các chương trình hỗ trợ tài chính mang tính chiến lược dành cho những người trẻ chưa có nhà hoặc mua nhà lần đầu.

Tiến sĩ Lộc phân tích: “Một bạn trẻ vừa ra trường năm 2020 bắt đầu đi làm với lương trung bình 15 triệu đồng, giả sử mỗi tháng bạn dành dụm đến một nửa lương của mình và mỗi năm được tăng lương 5 - 10%, thì sau 10 năm bạn vẫn chưa dành dụm đủ tiền để mua một căn hộ. Giá một căn hộ chung cư thấp nhất hiện nay và cách xa trung tâm TP cũng gần 2 tỉ đồng, ở phân khúc trung cấp và gần trung tâm hơn khoảng 3 - 6 tỉ đồng, gần ngang với giá căn hộ tại các thị trường phát triển”.

Doanh nghiệp không mặn mà

Dù đánh giá đây là động thái cần được ủng hộ từ cơ quan chức năng nhưng theo nhiều chuyên gia BĐS, nút thắt lớn nhất vẫn là bài toán pháp lý.

“Cơ cấu giá thành BĐS còn có một gạch đầu dòng quan trọng là chi phí pháp lý. Thời gian để hoàn thiện thủ tục này quyết định giá thành của sản phẩm. Khi mất một năm để hoàn thiện thủ tục sẽ hoàn toàn khác với việc mất 5-10 năm” - ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS nói.

Chính vì vậy, ông Việt cho rằng để tạo ra sản phẩm nhà ở có giá 20 triệu đồng/m2 rất cần có sự hỗ trợ của Nhà nước để DN tối giản chi phí, tối ưu giá thành và quan trọng nhất vẫn là thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý.

Đánh giá về loại hình nhà ở này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, nhà ở thương mại giá thấp là dòng sản phẩm khá phù hợp nhu cầu đại bộ phận người dân, đa số thu nhập bằng đồng lương không có thu nhập ngoài khác. Đề xuất của cơ quan quản lý định hướng tạo ra sản phẩm là tích cực nhưng để thực hiện không phải dễ.

Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện, nhiều dự án do thủ tục đầu tư bị kéo dài, GPMB vướng, thủ tục hành chính phức tạp, nhiều địa phương không tích cực nên ban đầu làm nhà ở giá rẻ từ 17-18 triệu đồng/m2, sau hoàn thành tính thực tế lên đến hơn 30 triệu đồng/m2 mới hòa vốn.

Bản thân các DN cũng không mặn mà đầu tư vào loại hình này. Theo ông Đính, để thực hiện dự án, cần phụ thuộc nhiều yếu tố như chi phí ban đầu, đất, giải phóng mặt bằng đền bù, thuế sử dụng đất… Đây là những yếu tố quan trọng cấu thành lớn nhất cho giá nhà ở. Nếu tìm ở vị trí đắc địa là không thể, do đó phải tìm vị trị khác, thích hợp làm dự án. Mà để làm được như vậy còn phải được ủng hộ, vào cuộc của chính quyền cũng như các thủ tục tín dụng ngân hàng thì mới đảm bảo được.

“DN có năng lực đáp ứng cũng không nhiều, nên họ sẽ né tránh không muốn tham gia vào dự án có mức giá “đánh đố” tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ”, ông Đính cho hay.

Ông Đính cho rằng, phân khúc nhà ở giá thấp chỉ khả thi khi chính quyền địa phương cùng DN phải là một ê - kip hợp tác rất chặt chẽ. Đồng thời, phải tính đến chính quyền có vai trò trong quy hoạch đồng bộ, kế hoạch đầu tư đồng bộ nghĩa là luôn có hạ tầng đi trước điều kiện tiên quyết để tạo ra các khu dân cư sinh hoạt. Nói cách khác, phải tạo ra chất lượng sống, điều kiện sống rồi mới đến nhà để sống thì mới thành công.

“Nếu đầu tư xa trung tâm mà không có hạ tầng, không kết nối giao thông thì cũng không hiệu quả”, ông Đính nhấn mạnh.

Minh Tuệ(t/h)