Hà Nội, Thứ Bảy Ngày 15/05/2021

Bảo trì chung cư và các trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại

Mtđt, 09:52 20/02/2019

Xin hỏi, bảo trì nhà chung cư được pháp luật quy định như thế nào? Với mức kinh phí ra sao? Trường hợp nào thì chung cư phải phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại? Xin cám ơn Báo Môi trường và đô thị.

Câu hỏi: Tôi đang ở một chung cư ở Hà Nội được 40 năm rồi, tuy nhiên hiện nay chung cư này bị hư hỏng rất nhiều, tường bong tróc, thang máy chậm hay đơ, hệ thống chống cháy gần như không hoạt động… Xin hỏi, bảo trì nhà chung cư được pháp luật quy định như thế nào? Với mức kinh phí ra sao? Trường hợp nào thì chung cư phải phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại? Xin cám ơn Báo Môi trường và đô thị.

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chuyên mục hỏi đáp Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

  1. Về bảo trì nhà chung cư

Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Việc bảo trì phần sở hữu riêng trong nhà chung cư theo quy định cũng như trong chính Hợp đồng mua bán căn hộ cũng đã thể hiện rõ thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ; Đối với việc bảo trì phần sở hữu chung thì các hộ trong chung cư phải có trách nhiệm chung trong việc bảo trì và cùng đóng góp kinh phí để thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Hiện nay, quy định việc bảo trì nhà chung cư được pháp luật quy định rất rõ ràng, cụ thể tại Điều 107 Luật Nhà ở 2014 và Mục 4 Chương III Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số: 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Theo đó, việc bảo trì nhà chung cư cần phải đảm bảo nguyên tắc được quy định tại Điều 32 của Thông tư số 02 nêu trên, cụ thể:

+/ Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư;

+/ Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng;

+/ Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này;

+/ Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện;

+/ Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.

Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì gồm: thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư, các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

  1. Kinh phí bảo trì

Mức kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:

+/ Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;

+/ Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Lưu ý: Trường hợp tổng mức kinh phí trên không đủ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

  1. Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Căn cứ vào Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 101/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm:

+/ Trường hợp 1: Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

+/ Trường hợp 2: Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo trường hợp 1 nêu trên và theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

+/ Trường hợp 3: Nhà chung cư không thuộc 2 trường hợp trên nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Nếu cần có sự hỗ trợ, tư vấn thêm bạn đọc có thể liên hệ theo địa chỉ phía dưới đây.

Luật gia: Lê Minh
Địa chỉ: Số 184, đường 19/5, Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội
Hotline: 0961.272.396
Email: Haiminhlawfirm@gmail.com

Bạn đang đọc bài viết Bảo trì chung cư và các trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại tại chuyên mục Văn bản chính sách – Hỏi đáp. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 Hoặc email: banbientapmoitruongdothi@gmail.com
Tin cùng chuyên mục Văn bản chính sách – Hỏi đáp