Đặt cọc mua bán đất cần phải lưu ý gì để đảm bảo về mặt pháp lý?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Đặt cọc được hiểu là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác
Câu hỏi: Trường hợp người bán và người mua muốn ký hợp đồng đặt cọc để hứa hẹn việc mua bán đất trong thời gian tới, do sổ đang thế chấp thì khi tôi tham gia là bên mua đất cần phải chú ý trong hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhương, sang tên đất, từ đó đảm bảo các bên không lật, hoặc tranh chấp thì cũng cứ theo hơp đồng mà thực hiện, đảm bảo lợi ích của các bên, hợp đồng có cần công chứng không?
Luật sư trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chuyên mục hỏi đáp Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Đặt cọc được hiểu là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, trường hợp bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trước đó bạn có ký kết với chủ sử dụng đất hợp đồng đặt cọc để bảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Tuy nhiên, một bản hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất cần có những nội dung gì, làm sao để các nội dung của hợp đồng chặt chẽ, pháp lý đầy đủ, cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp, bất đồng khi thực hiện. Cụ thể dưới đây là một bài lưu ý:
Thứ nhất, Về chủ thể hợp đồng thì bạn cần xác định rõ người ký kết hợp đồng có phải là chủ sử dụng đất hay không. Hiện tại, thửa đất đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của những ai?
Thứ hai, Thửa đất bạn mong muốn nhận chuyển nhượng có tồn tại tranh chấp với cơ quan, tổ chức, cá nhân nào khác không? Cũng có nhiều trường hợp, thửa đất đang tranh chấp thì các bên vẫn ký được hợp đồng đặt cọc, và nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì sẽ bị phạt cọc và/hoặc bồi thường (nếu có thỏa thuận).
Thứ ba, Tài sản đặt cọc là tiền hay vật có giá trị khác cần phải nêu rõ trong hợp đồng, thời hạn thanh toán, giải ngân, cũng như việc làm rõ việc tài sản đặt cọc sẽ bị xử lý như thế nào nếu việc chuyển nhượng đất giữa các bên được thực hiện hoặc nếu không được thực hiện thì bị phạt cọc ra sao? Ai là người bị phạt cọc và lý do bị phạt cọc. Bạn cũng có thể thỏa thuận việc phạt cọc gấp nhiều lần số tiền đặt cọc, không nhất thiết là đặt cọc bao nhiêu phạt bấy nhiêu.
Thứ ba, Nên miêu tả chi tiết quyền sử dụng đất: Số thửa, TBĐ số bao nhiêu, được cấp năm nào, diện tích bao nhiêu, mục đích sử dụng đất, vị trí cụ thể của thửa đất và đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư, Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên của hợp đồng, ở đây có thể thỏa thuận về thời hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và số tiền đặt cọc được dùng để giải chấp quyền sử dụng đất đang bị thế chấp tại Tổ chức tín dụng.
Thứ năm, Nêu ra cam kết của hai bên trong quá trình thực hiện hợp đồng về chủ thể ký kết, về nội dung, tài sản, thông tin tình trạng thửa đất.
Thứ sáu, Thỏa thuận về điều khoản giải quyết tranh chấp Tòa án nhân dân hay Trọng tài.
Cuối cùng, Hợp đồng đặt cọc nên được công chứng để đảm bảo tính chất pháp lý chặt chẽ hơn cả. Nếu không công chứng thì hợp đồng vẫn có và phát sinh hiệu lực bởi theo quy định của pháp luật thì không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Nếu cần có sự hỗ trợ, tư vấn thêm bạn đọc có thể liên hệ theo địa chỉ phía dưới đây.
Luật gia: Lê Minh
Địa chỉ: Tòa nhà New Skyline KĐT Văn Quán, P.Văn Quán, Q.Hà Đông, TP. Hà Nội.
Hotline: 0961.272.396
Email: [email protected]
