Năm 2019, tiếp tục “bùng nổ” tranh chấp nhà chung cư

Theo dõi MTĐT trên

“Năm 2019, sẽ xuất hiện nhiều hơn các mâu thuẫn và tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà liên quan đến chất lượng công trình xây dựng, cũng như xung đột trong quá trình quản trị dân cư và quản trị tòa nhà”, luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco cho biết.

Tranh chấp tại chung cư xuất phát từ nhiều nguyên nhân

Vấn đề tranh chấp chung cư không phải vấn đề mới trên thị trường bất động sản. Nhưng thời gian gần đây, khi số lượng chung cư được đưa vào vận hành ngày càng nhiều, thì các vụ tranh chấp cũng gia tăng và có chiều hướng phức tạp hơn.

Phần lớn vụ việc từ các nguyên nhân như sử dụng sai quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ chức hội nghị dân cư lần đầu, hay vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà…

Tuy nhiên, bên cạnh những nguyên nhân đến từ phía chủ đầu tư, trong nhiều trường hợp, nguyên nhân cũng xuất phát từ sự thiếu hụt thông tin của người mua, trong đó có cả yếu tố chủ quan và khách quan.

Về phía chủ quan, một số trường hợp người mua không hiểu rõ các quy định của pháp luật nên khiếu nại và tranh chấp không hợp lý. Trường hợp khác, người mua không dành thời gian nghiên cứu kỹ hợp đồng, hiểu sai các cam kết của chủ đầu tư dẫn đến tranh chấp tiêu chuẩn bàn giao về trang thiết bị, thiết kế xây dựng, bảo hành nhà khi xảy ra sự cố. Trường hợp cũng thường gặp là người mua dựa trên các thông tin không chính xác được cung cấp bởi người môi giới thay vì tìm hiểu chính thức từ chủ đầu tư.

Về phía khách quan, các chủ đầu tư trong quá trình quảng bá sản phẩm có xu hướng nhấn mạnh về các điểm mạnh, lợi thế của dự án, trong khi không đề cập đến các điểm yếu, thông tin bất lợi. Mặc dù điều này không vi phạm các quy định của pháp luật, nó có thể gây hiểu nhầm cho những người mua nhà thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan trong việc tìm hiểu thông tin.

Luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco.

Nhìn nhận chung về vấn đề này, luật sư Hà Huy Phong - Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco cho rằng: “Thị trường bất động sản hình thành tại Việt Nam trong thời gian chưa đủ dài để chúng ta có một cái nhìn toàn diện về các khía cạnh của một thị trường mua bán. Vì thế, những tranh chấp hay mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân mới xuất hiện gần đây có thể là sự biểu hiện của những non kém kinh nghiệm trong quá trình thiết lập cơ chế vận hành của thị trường”.

Tuy nhiên, luật sư khẳng định việc tranh chấp hay mâu thuẫn như vậy giữa cư dân và chủ đầu tư, thực ra không có gì đáng lo ngại. Nếu nhìn nhận một cách cởi mở, những xung đột như vậy là tất yếu, luôn tồn tại trong quá trình tạo lập và hoàn thiện thị trường, đặc biệt là thị trường mới ở một nền kinh tế thị trường mới mẻ như ở Việt Nam.

Bùng nổ tranh chấp

Luật sư Hà Huy Phong cho rằng, năm 2019 sẽ là năm mà thị trường bất động sản phát triển theo chiều ngang, nghĩa là khó tồn tại những hiện tượng phát triển nóng hoặc biến động lớn. Các thị trường ngách sẽ được khám phá và phát triển nhiều hơn. Các dự án lớn sẽ ít có cơ hội xuất hiện, thay vào đó, sẽ là các dự án trung bình hoặc nhỏ, dự án cho bộ phận dân cư có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

“Ở góc độ pháp lý, sẽ xuất hiện nhiều hơn các mâu thuẫn và tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà liên quan đến chất lượng công trình xây dựng, cũng như xung đột trong quá trình quản trị dân cư và quản trị tòa nhà. Cơ quan Nhà nước cũng buộc sẽ phải vào cuộc nhiều hơn để tạo lập trật tự của các khu chung cư và buộc các chủ đầu tư chấp hành pháp luật một cách thực chất hơn”, luật sư khẳng định.

Đồng thời, các quy định pháp luật mới về đầu tư và đất đai đang dần siết chặt các cơ hội của chủ đầu tư, trả thị trường về với giá trị thật. Với các quy định như vậy sẽ hình thành một sân chơi mà chỉ những chủ đầu tư có đầy đủ năng lực và kinh nghiệm một cách thực chất mới có khả năng tham gia và ở lại thị trường. Điều này không chỉ đúng cho năm 2019 mà còn cho những năm tiếp theo.

Theo luật sư Hà Huy Phong, từ trước tới nay, chúng ta vẫn chỉ tập trung nhiều vào việc xây dựng thể chế và quy định pháp luật cho việc điều chỉnh nhóm chủ thể bên bán và đối tượng mua bán, nhưng còn thiếu nhiều các cơ chế và quy định bảo vệ sự cân bằng trong quan hệ giữa bên bán và bên mua, cũng như cơ chế xử lí xung đột liên quan đến thực thi cam kết về chất lượng của hàng hóa.

“Việc cần thiết nhất về phía quản lý nhà nước có lẽ là thiết lập một khung pháp lý với những quy định cụ thể, rõ ràng về việc mua bán, bàn giao và vận hành chung cư. Đây là điều kiện cần để hạn chế những tranh chấp phát sinh”, luật sư khẳng định.

Bên cạnh đó, cần có chế tài đủ mạnh để đảm bảo và cưỡng chế các chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Việc thiếu hụt các chế tài mạnh khiến các chủ đầu tư để hưởng lợi đã cố tình vi phạm nhiều quy định của pháp luật liên quan đến phát triển nhà chung cư.

Tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng, tranh chấp về phí bảo trì hoặc tranh chấp về thành lập ban quản trị chỉ là những khía cạnh rời rạc trong rất nhiều vấn đề của một khu chung cư nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Thời gian tới, chắc chắn sẽ còn phát sinh nhiều vấn đề mới và phức tạp hơn liên quan đến mối quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân, giữa ban quản trị và cư dân, cũng như giữa cư dân với các cơ quan quản lý Nhà nước.

“Thị trường sẽ có sự tự điều chỉnh và hoàn thiện dần, nhưng sự tự điều chỉnh và hoàn thiện đó chỉ có thể đạt được với sự tham gia của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Hội bảo vệ người tiêu dùng một cách quyết liệt và công tâm”, luật sư Hà Huy Phong nhấn mạnh.