Thế chấp quyền sử dụng đất và việc xử lý khi vi phạm

Theo dõi MTĐT trên

Câu hỏi: Do tình hình kinh tế của gia đình nên tôi và chồng tôi quyết định đi vay vốn của ngân hàng để làm ăn kinh doanh, nhưng trước khi vay vốn tôi cũng muốn biết và hiểu về vấn đề bảo đảm cho khoản vay. Tôi định thế chấp đất (sổ đỏ) tuy nhiên, trong trường hợp nếu chỉ thế chấp đất mà không thế chấp nhà có được không và nếu chỉ thỏa thuận thế chấp đất mà không nói gì về nhà thì cả nhà đất có đương nhiên là tài sản thế chấp khi xử lý nếu gia đình tôi không có tiền để trả cho ngân hàng khi làm ăn thua lỗ.

Xin cám ơn!

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chuyên mục hỏi đáp Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Quy định về thỏa thuận tài sản thế chấp:

Theo quy định của pháp luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc một bên (Bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (Bên nhận thế chấp).

Căn cứ vào quy định tại Điều 318 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản thế chấp thì:

“Điều 318. Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.”

Do đó, gia đình bạn hoàn toàn có thể thỏa thuận với bên cho vay là Ngân hàng về tài sản thế chấp để bảo đảm cho khoản vay chỉ là quyền sử dụng đất. Và trong trường hợp nếu không có thỏa thuận rõ ràng, căn cứ vào khoản 3 Điều 318 BLDS 2015 thì quyền sử dụng và nhà ở gắn liền với đất cũng thuộc tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Về vấn đề xử lý tài sản thế chấp: Căn cứ vào Điều 325 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, cụ thể như sau:

“Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên, trường hợp gia đình bạn có thỏa thuận rõ ràng với bên Ngân hàng trong hợp đồng thế chấp chỉ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi bên thế chấp vi phạm mà không được xử lý cả quyền sử dụng đất và nhà ở thì khi Ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm chỉ được xử lý quyền sử dụng đất.

Nếu trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà gia đình bạn không đồng thời là chủ sở hữu nhà ở gắn liến với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu nhà được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nếu cần có sự hỗ trợ, tư vấn thêm bạn đọc có thể liên hệ theo địa chỉ phía dưới đây.

Luật gia Lê Minh

Địa chỉ: Số 184, đường 19/5, P.Văn Quán, Q.Hà Đông, TP.Hà Nội.

Hotline: 0961.272.396

Email: [email protected]