Trường hợp được miễn cấp phép xây dựng

Theo dõi MTĐT trên

Gia đình tôi sinh sống tại xã Tiến Thịnh, ngoại thành Hà Nội, sử dụng liên tục, ổn định thửa đất tại khu dân cư trước ngày 15/10/1993, được ghi trong sổ mục kê, bản đồ địa chính năm 2006 là đất ONT ( tức đất ở nông thôn ); hiện tại thửa đất này phù hợp quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được duyệt là đất ở, nằm ở vị trí chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, không gần khu bảo tồn hay di tích lịch sử - văn hóa.

Diện tích đất này có nguồn gốc là do HTX NN đổi cho năm 1990 và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2008, gia đình xây dựng công trình nhà ở và sinh sống ổn định từ đó. Nay do phát sinh nhân khẩu, gia đình xây dựng thêm nhà ở riêng lẻ nữa trên cùng thửa đất để đảm bảo sinh hoạt.
Tuy nhiên khi gia đình đang tổ chức thi công xây dựng thì bị chính quyền xã yêu cầu dừng lại với lý do nguồn gốc đất là đất ao (chuôm) gia đình vẫn chưa chuyển mục đích sử dụng đất và chưa được cấp giấy CNQSD đất. Chính quyền xã cho rằng trường hợp này phải bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp).
Đề nghị Công ty Luật TGS giải đáp pháp luật cho chúng tôi.
(Trần Thị Cửu, 80 tuổi, Tiến Thịnh, Mê Linh, Hà Nội)

Ý kiến của Luật sư Hãng Luật TGS LawFirm:

1. Gia đình Cụ Trần Thị Cửu xây dựng không phép trên diện tích đất có nguồn gốc từ trước 15/10/1993 là đất nông nghiệp nhưng theo quy hoạch mới đã được phê duyệt thì là đất ở nông thôn; trên thực tế, gia đình Cụ cũng đã xây dựng công trình nhà ở, sinh sống ổn định từ đó. Vì vậy, chính quyền xã Tiến Thịnh đã có sự nhầm lẫn trong áp dụng pháp luật, khi cho rằng cụ có hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (từ đất nông nghiệp sang đất ở): nhầm lẫn giữa hành vi “xây dựng khi chưa được cấp phép” trên đất ở nông thôn (theo quy hoạch hiện tại) với hành vi “chuyển mục đích sử dụng đất trái phép”.

2. Căn cứ quy định tại mục k, khoản 2, điều 89 Luật Xây dựng, thì gia đình Cụ xây dựng công trình nhà ở này thuộc trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng: “Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa”.
3. Không có quy định nào của pháp luật nói rằng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được phép xây dựng nhà ở trên đất đó. Thật vậy, tại khoản 5 điều 3, Nghị định số 53/2017/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định cụ thể các loại giấy tờ hợp pháp khác (không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. Diện tích đất được gia đình Cụ Trần Thị Cửu sử dụng có nguồn gốc là do HTX NN giao năm 1990, theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đây là trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 nên hộ gia đình Cụ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn và thuộc trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng.
4. Vì vậy, đối với sự việc gia đình Cụ Trần Thị Cửu xây dựng nhà ở trên diện tích đất đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND xã Tiến Thịnh cần xem xét lại việc áp dụng pháp luật trong trường hợp này. Đề nghị UBND huyện Mê Linh kiểm tra thực tế tình trạng sử dụng đất; nếu nhận thấy hộ gia đình này đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì căn cứ quy định tại mục k, khoản 2, điều 89 Luật Xây dựng, họ được miễn cấp giấy phép xây dựng cho dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Theo ý kiến của chúng tôi, cụ nên đề nghị UBND xã Tiến Thịnh và UBND huyện Mê Linh xem xét, giải quyết lại sự việc này cho đúng pháp luật và yêu cầu họ trả lời bằng văn bản để khi cần thiết, có cơ sở làm việc tiếp với các cơ quan và những người có thẩm quyền ở cấp cao hơn, như: Chủ tịch UBND TP Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ... Tại Trang Thông tin điện tử địa chỉ: https://nguoidan.chinhphu.vn/, Chính phủ đề cao khẩu hiệu “MỌI PHẢN ÁNH, KIẾN NGHỊ CỦA NGƯỜI DÂN ĐỀU ĐƯỢC CHÍNH PHỦ LẮNG NGHE”.

Luật gia, Nhà báo Nguyễn Chấn
Chuyên viên cao cấp Hãng Luật TGS LawFirm
Địa chỉ: Số 9 Ngách 6A - Ngõ 6 - Phạm Văn Đồng, Q.Cầu Giấy, TP. Hà Nội
Số di động: 0918 368 772