Rủi ro khi mua bán căn hộ dưới hình thức ủy quyền định đoạt
Tôi mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, vì một số lý do nên tôi đã mua căn hộ này dưới hình thức ủy quyền sử dụng, quản lý và định đoạt từ chủ sở hữu sang cho tôi. Việc uỷ quyền có thể gặp rủi ro gì?
Câu hỏi: Ngày 21.12.2018, tôi mua căn hộ chung cư tại tòa chung cư Grand plaza. Tuy nhiên, vì một số lý do nên tôi đã mua căn hộ này dưới hình thức ủy quyền sử dụng, quản lý và định đoạt từ chủ sở hữu sang cho tôi. Xin hỏi, việc ủy quyền này có thể gặp rủi ro gì?
Luật sư trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chuyên mục hỏi đáp Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay bạn và chủ sở hữu căn hộ đã thực hiện Hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu căn hộ chung cư. Và bản chất của việc ủy quyền này là việc mua bán/chuyển nhượng căn hộ. Do đó, việc ủy quyền này có thể gặp phải các rủi ro về mặt pháp lý sau:
Thứ nhất, Hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng và định đoạt của bạn có thể bị vô hiệu do giả tạo. Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 117 và Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
- Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”
Do bản chất của giao dịch giữa bạn và chủ sở hữu căn hộ chung cư là giao dịch mua bán/chuyển nhượng căn hộ mà không phải là ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt căn hộ nên căn cứ vào khoản 1 Điều 124 nêu trên thì khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu (tức Hợp đồng ủy quyền), giao dịch bị che giấu (tức Hợp đồng chuyển nhượng) vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng này cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Thứ hai, Về thời hạn ủy quyền. Nếu trong Hợp đồng ủy quyền không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì thời hạn ủy quyền chỉ có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền (điểm b khoản 1 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 2 Điều 155 Luật Nhà ở năm 2014). Nếu trong Hợp đồng ủy quyền mà các bên thỏa thuận một thời hạn cụ thể thì việc ủy quyền chấm dứt khi hết thời hạn hợp đồng, điều này sẽ không đảm bảo quyền lợi của bạn trong giao dịch này.
Thứ ba, Việc đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt khi người đại diện và/hoặc người được đại diện chết (điểm đ khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015). Khi đó, việc ủy quyền sử dụng, quản lý và định đoạt này sẽ chấm dứt, điều này gây ra ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bạn trong giao dịch ủy quyền.
Ngoài ra, còn một số rủi ro khác trong quá trình thực hiện việc ủy quyền như người đại diện mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Nếu cần có sự hỗ trợ, tư vấn thêm bạn đọc có thể liên hệ theo địa chỉ phía dưới đây.
Luật gia: Lê Minh
Địa chỉ: Số 184, đường 19/5, Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội
Hotline: 0961.272.396
Email: [email protected]
