Thị trường bất động sản 2023 sẽ chuyển biến như thế nào?
Các chuyên gia dự báo, thị trường BĐS sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2023.
Nhiều chuyên gia nhận định, năm 2023, thị trường BĐS sẽ xuất hiện nhiều điểm sáng, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, cùng dự thảo sửa đổi chính sách tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, dòng vốn cho DN.
Nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS, Đảng, Nhà nước, Chính phủ thực hiện nhiều giải pháp ngắn, trung và dài hạn. Những giải pháp này không chỉ góp phần giúp BĐS thanh khoản trở lại, gỡ khó cho DN kinh doanh BĐS, mà còn hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, giúp người lao động tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Cụ thể, trong 2 tháng cuối năm 2022, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quan trọng. Sau Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở.
Trong công điện, Thủ tướng yêu cầu rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập, gây cản trở trong triển khai, thực hiện dự án BĐS. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các DN, dự án BĐS đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án NƠXH.
Các Bộ, ngành đã có giải pháp cụ thể. Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu DN.
Trong đó, đề xuất giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc, cho phép các trái phiếu phát hành được gia hạn 2 năm, hay cho phép hai bên thỏa thuận để chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác. Nếu đề xuất này được thông qua, sẽ tháo gỡ khó khăn trong việc gọi vốn.
Bộ Xây dựng đã phối hợp với Văn phòng Chính phủ tổ chức “Hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững” do Thủ tướng Chính phủ chủ trì; triển khai Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg; thường xuyên theo sát diễn biến tình hình thị trường BĐS, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước để đánh giá cụ thể tình hình, diễn biến dòng vốn vào thị trường BĐS, đề xuất giải pháp xử lý phù hợp…
Về tiến độ xây dựng dự thảo các luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS như Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng sẽ chuyển hai dự thảo luật trên sang Bộ Tư pháp để thẩm định cơ sở, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm (năm 2023).
Hiện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS đang biên soạn Nghị định về trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở, quy định chi tiết, giúp nhà đầu tư nắm rõ cách làm, cơ quan Nhà nước dễ kiểm tra, giám sát.
Các chuyên gia dự báo, thị trường BĐS sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2023. Điều tiên quyết là sớm tháo gỡ nút thắt về pháp lý, vốn, trong đó có trái phiếu DN BĐS, thậm chí phải có giải pháp mạnh để kích cầu.
Theo các chuyên gia, kể từ đầu năm nay, thị trường BĐS liên tục rơi vào khó khăn. Trong đó nổi bật là những chính sách tiền tệ đã được Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan kiểm soát chặt chẽ hơn như tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường BĐS nhanh chóng sụt giảm. Giá BĐS có xu hướng chung là chững lại, chỉ tăng ở một số vị trí, loại sản phẩm. Thậm chí ở nhiều nơi xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ giá đã giảm, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều đang phải tìm cách bán cắt lỗ.
TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, trên bình diện một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng cùng lãi suất ngân hàng tăng lên sẽ ảnh hưởng tới mọi ngành nghề, gồm cả sản xuất, kinh doanh, xây dựng, dịch vụ, ngân hàng,... Thực tế, thị trường BĐS đã đối mặt với nhiều khó khăn pháp lý trong suốt những năm qua. Vì vậy, vấn đề tài chính là một trong các yếu tố khiến tình trạng này khó khăn hơn.
Theo dự đoán của TS. Sử Ngọc Khương, thị trường BĐS sang năm 2023 sẽ có những biến chuyển thận trọng hơn. Xét về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và thiếu vắng những sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng cũng sẽ làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Các phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và doanh nghiệp sẽ tiếp tục được mở rộng.
Theo Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam - CSS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường BĐS, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 BĐS. Khi được hỏi về dự định mua BĐS, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 BĐS trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều BĐS, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 BĐS cho biết họ sẽ mua thêm BĐS trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 BĐS lên đến 87%.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn Khu vực phía Nam cho biết: " Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng".
Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông thì sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá BĐS cần phải giảm tiếp. Ông Đinh Minh Tuấn dự báo, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc BĐS ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường BĐS đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.
Tuệ Lâm (T/h)
