Thời hiệu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Theo dõi MTĐT trên

Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về khái niệm tranh chấp đất đai, theo đó tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Pháp luật hiện hành chưa có khái niệm chính xác tranh chấp quyền sử dụng đất là gì? Tuy nhiên, từ quy định trên có thể hiểu rằng tranh quyền sử dụng đất là:

• Một loại tranh chấp thuộc phạm vi của Tranh chấp đất đai;
• Là các tranh chấp để xác định xem “ai là người có quyền sử dụng đất”.

Đối với án tranh chấp quyền sử dụng đất, người khởi kiện, người bị kiện cần quan tâm những vấn đề sau:

• Thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất ?
• Thẩm quyền Tòa án giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?
• Thời hạn giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất ?
• Trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, nguyên đơn/bị đơn cần thực hiện những thủ tục gì?

Về thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất

Trước khi Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và Bộ luật dân sự 2015 được ban hành thì thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng là điều kiện để Tòa án nhân dân xem xét, tiến hành thụ lý hồ sơ khởi kiện. Tuy nhiên, sau những cải cách và sửa đổi luật pháp, thời hiệu khởi kiện trong vụ án tranh chấp dân sự nói chung và thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng được quy định như sau:

Theo Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự :

1. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.

2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Khái niệm, quy định về thời hiệu được quy định tại điều 149 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

1. Thời hiệu là thời hạn do luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy định.

Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ, việc.

Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Khác với quy định trước đây, thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp dân sự theo quy định pháp luật hiện hành chỉ được xem xét và áp dụng khi một trong các bên tranh chấp có yêu cầu tới Tòa án xem xét vấn đề thời hiện trong quá trình giải quyết vụ án.

Về thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất:

Căn cứ điểm C khoản 2 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP quy định về các trường hợp không áp dụng thời hiệu:

“2. Đối với các tranh chấp dân sự sau đây thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện:…

c) Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó.”

Đối chiếu với quy định tại điểm C khoản 2 Điều 23 Nghị Quyết 03/2012 /NQ-HĐTP thì tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất (tranh chấp quyền sử dụng đất) là trường hợp không áp dụng thời hiện (nói cách khác: không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất). Tức là, bất kể thời điểm nào mà người sử dụng đất cho rằng quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm thì có thể thực hiện các thủ tục tố tụng để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Đây là sự khác biệt giữa thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất so với thời hiệu khởi kiện các vụ án tranh chấp dân sự khác.

Về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai (trừ trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất):

- Đối với tranh chấp dân sự liên quan đến giao dịch dân sự (ví dụ: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất) thì thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. (Căn cứ quy định tại điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).

- Đối với tranh chấp di sản thừa kế là đất đai, thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản bất động sản (đất đai, nhà cửa…) là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. (Căn cứ quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).

Về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Khác với các tranh chấp đất đai thông thường, thủ tục tranh chấp quyền sử dụng đất có những lưu ý, thủ tục bắt buộc theo quy định pháp luật. Một số lưu ý sau:

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất:

Bước 1: Hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường tại nơi xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất

Đối với thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã/phường là bước bắt buộc trước khi một trong các bên tranh chấp khởi kiện tranh chấp tại Cơ quan có thẩm quyền (Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân)

Căn cứ pháp lý: khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về các trường hợp chưa có đủ điều kiện khởi kiện.

Nếu các bên tranh chấp hòa giải thành công tại UBND cấp xã/phường thì:

Trường hợp thứ nhất:

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp thứ hai:

Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất thành mà không có thay đổi hiện trạng về ranh giới đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã/phường lập biên bản hòa giải thành và các bên tiếp tục sử dụng ổn định.

Nếu các bên tranh chấp hòa giải không thành thì chuyển qua bước khởi kiện tại Cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất tại Cơ quan có thẩm quyền

Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất?

Căn cứ khoản 1,2 Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Cụ thể: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân. Cụ thể:

- Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà người tranh chấp có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật đất đai thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là Tòa án nhân dân.

- Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà các bên tranh chấp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quyh định tại điều 100 Luật đất đai thì người khởi kiện có thể lựa chọn Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để giải quyết./.