Thứ ba, 30/11/2021 10:41 (GMT+7)

Trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm liền kề

Luật sư, Tiến sĩ Đồng Xuân Thụ -  Thứ năm, 07/10/2021 10:55 (GMT+7)

Theo quy định tại (Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015) quy định về hạn chế quyền trổ cửa thì Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, và cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

tm-img-alt

Hỏi:Quy định của pháp luật về trổ cửa sổ sang nhà liền kề thế nào? Có được mở cửa sổ trổ sang nhà người khác khi xây nhà không? 

(Đỗ Khởi, Thanh Tân, Kiến Xương, Thái Bình)

Luật sư trả lời:

1. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Tại Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng Bộ Luật dân sự 2015

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Thông qua nguyên tắc trên thì đối với việc xây dựng phải được đúng các tiêu chuẩn và lưu ý về các quy định Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng. đối với các trường hợp khi xây dựng phải đảm bảo các lợi ích bất động sản liền kề và xung quanh, không được có các hành vi xây dựng nhưng lại gây ảnh hưởng tới bất động sản liền kề và xung quanh. Trường hợp gây thiệt hại hay làm ảnh hưởng tới bất động sản liền kề và xung quanh, tranh chấp bất động sản liền kề và xung quanh tùy theo mức độ pháp luật sẽ xử lý để áp dụng các biện pháp giải quyết.

2. Quy định của pháp luật về trổ cửa sổ sang nhà bên cạnh

Theo điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Ngoài ra, theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

3. Có được mở cửa sổ trổ sang nhà người khác khi xây nhà?

Theo quy định tại (Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015) quy định về hạn chế quyền trổ cửa thì Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, và cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo quy định xây nhà liền kề của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực xây dựng, muốn làm cửa sổ nhìn sang nhà người khác cần có một số điều kiện như sau:

1. Cửa sổ được mở khi không sát với ranh giới với nhà liền kề

2. Khoảng cánh giữa tường nhà mở cửa sổ với đất nhà liền kề là 2m.

3. Mở cửa sổ cần có biện pháp phòng tránh nhìn trực tiếp vào nội thất nhà đối diện, kích thước phù hợp. Căn cứ theo quy định của quy chuẩn Việt Nam trong lĩnh vực xây dựng nhà ở số (QĐ 04/2008 QĐ-BXD) quy định như sau:

+ Xây dựng từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi

+ Xây dựng chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m

+ Xây dựng Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

+ Xây dựng mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m theo quy định. bên cạnh đó , tại (Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12) có các quy định như Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà và giữa  Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Về Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử. Dựa  theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, cụ thể tại mục 6.4.3 quy định:

Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.” Như vậy chúng ta có thể mở trổ cửa sổ sang phía nhà liền kề tuy nhiên phải tuân thủ các quy định về xác định khoảng cách, hướng đặt cửa theo quy định.

Bên cạnh việc chủ sở hữu, và các chủ thể có trách nhiệm tôn trọng quy tắc xây dựng, nhà thầu thi công cũng cần phải có trách nhiệm trong quá trình thi công xây dựng công trình. Nhà thầu cần phải lập và thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường bao gồm môi trường nước, và đối với môi trường không khí, chất rắn, tiếng ồn và những yếu tố khác liên quan tới môi trường.

Nếu xảy ra tình trạng chủ sở hữu hay nhà thầu vi phạm về trật tự xây dựng nói chung hay làm lún, nứt nhà của bạn thì gia đình bạn cần phải trình báo và đưa ra các căn cứ chứng minh xác thực chuyện đã xảy ra với cơ quan chức năng quản lý về xây dựng. Cơ quan đó chính là cơ quan chuyên môn của ủy ban nhân dân về xây dựng. Khi báo cáo lên đây, và các cơ quan sẽ tiến hành xử phạt đối với hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật hiện hành.

4. Quy định về bồi thường thiệt hại

Xử phạt đối với các hành vi vi phạm về trật tự xây dựng được pháp luật quy định rõ ràng. Đối với hành vi nhà thầu vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình gây lún, nứt hoặc làm hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận như sau :

+ Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp này : Phạt tiền từ 3.000.000 – 5.000.000 triệu đồng.

+ Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị : Phạt tiền từ 15.000.000 – 20.000.000 triệu đồng.

Ngoài ra, thì pháp luật cũng quy định buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc bồi thường thiệt hại đối với hành vi trổ cửa sang nhà bên cạnh . Vì thế, bạn sẽ được đảm bảo về quyền lợi của mình dưới sự bảo vệ của pháp luật.

5. Một số thắc mắc liên quan đến luật xây dựng nhà ở liền kề

Để giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề xây dựng nhà ở liền kề, chúng tôi sẽ đưa ra một số câu hỏi được nhiều người thắc mắc nhất và giải đáp cho bạn ở dưới đây.

5.1. Công trình thi công liền kề nhà gây ra ô nhiễm môi trường thì phải xử lý như thế nào?

Đối với trường hợp này, bạn hãy cố gắng thỏa thuận yêu cầu họ đưa ra các biện pháp bảo vệ môi trường khi đang trong quá trình thi công. Tuy nhiên, nếu hai bên không thỏa thuận được với nhau thì bạn có thể gửi đơn khiếu nại tới UBND phường, xã để được giải quyết.

Nếu vẫn chưa được giải quyết, các bạn có thể gửi đơn lên Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu trong trường hợp có thiệt hại xảy ra trên thực tế thì bạn hãy gửi đơn kiện lên tòa án nhân dân yêu cầu họ bồi thường thiệt hại nhé.

5.2. Nghĩa vụ đảm bảo an toàn đối với công trình xây dựng liền kề như thế nào?

Nghĩa vụ đảm bảo an toàn đối với công trình xây dựng liền kề cũng được pháp luật quy định rất rõ ràng. Nếu trong trường hợp công trình có nguy cơ đe dọa tới sự an toàn bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ công trình phải thực hiện ngay biện pháp khắc phục. Nếu gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu nhà ở liền kề và xung quanh thì sẽ phải bồi thường một khoản tiền lớn.

Bạn đang đọc bài viết Trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm liền kề. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 Hoặc email: [email protected]

Cùng chuyên mục

Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ
Điều 106, Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp
Mất sổ đỏ cần báo cho cơ quan nào ?
Khi người dân mất Sổ đỏ sẽ có quyền đề nghị cấp lại. Trước khi làm hồ sơ cấp lại phải báo mất và hồ sơ cần có giấy xác nhận. Vậy, làm lại Sổ đỏ bị mất cần báo cho cơ quan nào?
Quy định xây dựng ban công, ô văng đua ra ngoài đường công cộng
Quy chuẩn xây dựng ban công, ô văng theo luật xây dựng ở Việt Nam được quy định như thế nào ? Có được đua ban công ra ngoài phần diện tích đất của mình hay không ? và một số vướng mắc khác liên quan đến việc xây dựng ban công sẽ được luật sư giải đáp.

Tin mới