Xung đột condotel và công cụ kiểm soát phát triển

Theo dõi MTĐT trên

Trong khi giới kinh doanh bất động sản hồ hởi thì nhiều chuyên gia luật cho rằng văn bản 703 chỉ mang tính hướng dẫn nghiệp vụ chứ chưa giải quyết triệt để các xung đột pháp lý còn tranh cãi về condotel.

TS. Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Định cư Con người LHQ (UN-Habitat) tại Việt Nam, cho rằng chúng ta cần tính chuyện đường dài, không thể quản lý chạy theo sự vụ như condotel hiện nay. Cần gắn quy hoạch sử dụng đất với công cụ kiểm soát phát triển.

Xung đột condotel do lợi ích không được đảm bảo

Thời gian gần đây đã xảy ra nhiều vụ việc người dân mua condotel khiếu kiện chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ các cam kết. Căng thẳng nhất là ở dự án Cocobay Đà Nẵng, nhiều người đã đầu tư từ vài tỷ đến vài trăm tỷ nhưng giữa chừng bị đơn phương chấm dứt trả thu nhập cam kết. Phải chăng người dân bước vào “canh bạc” codotel mà chưa hiểu rõ về loại hình này, thưa ông?

Có một thách thức rất lớn ở Việt Nam là khi các chủ đầu tư bán condotel thì cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn. Họ tự quản lý các condotel như khách sạn, đồng thời trả tiền cho người mua theo giá trị tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư. Tỷ lệ ấy hấp dẫn hơn rất nhiều so với lãi suất thị trường nên nhiều người nhập cuộc và mắc kẹt ở đó.  

Một trong những mắc mứu lớn nhất là sau khi mua condotel rồi thì căn hộ đó không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như sổ hồng, sổ đỏ - là thực trạng đã xảy ra trước khi có văn bản 703 của Bộ Tài nguyên và môi trường (TN&MT). Bởi vì chưa xác định được đấy là dạng nhà ở lâu dài (của gia đình, cá nhân) hay là công trình thương mại trên đất kinh doanh (phòng lưu trú).

Theo quy định của Việt Nam, đất ở thì được cấp quyền sử dụng lâu dài nhưng đất kinh doanh thì phải thuê với thời gian nhất định. Chưa kể, giữa chừng nhà đầu tư không có khả năng chi trả được lợi nhuận cam kết, bị rơi vào tình trạng phá sản, phải phá cam kết.

Và xung đột xảy ra khi lợi ích không được đảm bảo.

Hàng chục khách hàng mua condotel tại Cocobay Đà Nẵng căng băng rôn tại trụ sở chủ đầu tư dự án - Tập đoàn Empire (ở quận Tây Hồ, TP.Hà Nội) đòi quyền lợi. Ảnh: Đan Hạ/Báo Thanh Niên

Nhiều ý kiến cho rằng văn bản 703 vẫn chưa giải quyết triệt để các xung đột pháp lý còn tranh cãi về condotel?

Trong câu chuyện condotel, theo tôi giải quyết như thế nào thì hiện nay đã có luật pháp. Luật pháp quy định như thế nào thì cứ theo thế mà làm.

Ví dụ, điển hình là vụ việc tại Cocobay Đà Nẵng vừa qua. Đà Nẵng muốn giải quyết xung đột thông qua chuyển đổi mô hình condotel thành khu chung cư, giống như khu nhà ở. Bộ TN&MT cũng nhìn thấy xung đột nên mới có cách giải quyết là văn bản 703 tạo điều kiện cung cấp công cụ pháp lý chính thức cho condotel.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến phản đối vì nhìn thấy khả năng thay đổi mật độ dân cư tại nơi có dự án condotel sẽ phá vỡ quy hoạch. Bởi quy hoạch có tính đến số công trình nhà ở và dịch vụ phù hợp cho một mật độ dân cư nhất định. Nên nhớ đây là condotel, tức là khối lượng người đến ở thuê nó khác với nhà chỉ để ở. Và, thay vì là đất kinh doanh thì nay là đất ở. Khi người ta đến đấy để ở sẽ làm thay đổi mật độ sử dụng đất và làm quá tải hạ tầng. Cái lo đó là cái lo thứ nhất và hoàn toàn có lý.

Cái lo thứ hai, khi chuyển đổi thì nghiễm nhiên tạo điều kiện cho nhà đầu tư đầy đủ pháp lý kinh doanh condotel. Khi ấy họ có thể đầu tư rất nhiều vào lĩnh vực này, dẫn đến mất cân bằng trong cấu trúc khu dân cư đô  thị, và có thể tiếp tục nẩy sinh những mâu thuẫn trong chia sẻ lợi nhuận và quản lý.

Từ câu chuyện condotel, tôi nghĩ tới việc làm sao để tránh những mâu thuẫn, xung đột tương tự trong tương lai. Đây mới là bài toán cần giải quyết.

Công cụ kiểm soát phát triển sẽ đảm bảo lợi ích hài hòa

Cụ thể hơn, “bài toán cần giải quyết” của Việt Nam là gì?

Trên thế giới, nhất là các nước phương Tây người ta dùng công cụ kiểm soát phát triển gắn với phân khu chức năng. Công cụ này không phải mới. Còn ở Việt Nam hiện đang kiểm soát sự phát triển của thành phố gắn với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết.

Theo tôi, cách làm này là cứng nhắc. Đất đai thay đổi theo thị trường, nhiều khi chính quy hoạch chi tiết đó bó cứng sự thay đổi của nhà đầu tư đối với thị trường. Điều này dẫn tới thay đổi quy hoạch thường xuyên và xung đột với cộng đồng dân cư sống trong khu vực quy hoạch cũng thường xuyên. Không chỉ codotel mà những xung đột về đất đai, tình trạng xây dựng lộn xộn, một phần cũng là do cách làm này.

Việt Nam hiện đang kiểm soát sự phát triển của thành phố gắn với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết. Ảnh minh hoạ: Zing

Quy hoạch theo cấu trúc (phân khu chức năng) sẽ mềm dẻo hơn. Nó làm rõ những tiêu chí và điều kiện phát triển của một khu vực, đảm bảo cho nhà đầu tư có thể thay đổi chức năng công trình trong phạm vi được phép. Phân định chức năng của một khu đất nó thuộc loại nào (có thể vừa là nhà ở, vừa thương mại hay chỉ là nhà ở thấp tầng hoặc cao tầng…), và khi đầu tư vào chỗ nhà ở thì chỉ là nhà ở; còn nếu nơi ấy cho phép vừa ở, vừa kinh doanh thì nghiễm nhiên nhà đầu tư vừa được ở, vừa được kinh doanh. Tất cả phụ thuộc vào cấu trúc xây dựng không gian. Đó chính là công cụ kiểm soát mà phương Tây làm.

Trong quy hoạch phân khu đó họ có công cụ kiểm soát phát triển. Nghĩa là sẽ quy định mục tiêu sử dụng đất (nhà ở, thương mại, công nghiệp, hay hỗn hợp nhà ở - thương mại, nhà ở - công nghiệp, thấp tầng, cao tầng…), mật độ sử dụng đất, các điều kiện phát triển về tiếp cận dịch vụ hạ tầng, phòng cháy chữa cháy, chỗ đậu xe, tỷ lệ đường giao thông, khoảng cách giữa các đường giao thông, và cả các vấn đề bảo tồn lịch sử và sinh thái… Từng khu vực khác nhau thì công cụ kiểm soát phát triển khác nhau, đặc biệt các khu vực di sản thì quy định càng chặt chẽ và chi tiết đến cả hình thức kiến trúc và cấu trúc không gian.

Có thể dẫn chứng Luật Quy hoạch của Anh. Nước Anh gọi là duyệt cấp phép phát triển. Tức là khi cơ quan quản lý duyệt một dự án thì nó phải gắn với vị trí, không gian tại nơi đó. Nó được đối chiếu với ngay chỗ đó (mật độ sử dụng đất, chỗ này cần mục tiêu sử dụng đất là gì, có đáp ứng được không?...) và tùy vào từng phân khu chức năng mà có bài toán cơ sở hạ tầng phù hợp.

Vào khoảng năm 1995, chính phủ Úc trợ giúp Hà Nội một dự án về quy hoạch phát triển và kiểm soát, trong đó có hỗ trợ xây dựng quy hoạch phân khu và kiểm soát phát triển cho quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng.  Rất tiếc là chúng ta không áp dụng.

Nếu sử dụng công cụ kiểm soát phát triển sẽ đảm bảo lợi ích hài hòa giữa người dân, nhà nước và cộng đồng. Áp dụng công cụ đó thì nhà đầu tư tự kiểm soát được dự án của mình đáp ứng đúng điều kiện phát triển. Cơ quan cấp phép cũng dựa vào đó để kiểm soát đúng hay không để cấp phép, nếu không đúng thì gạt ra chứ không tùy tiện can thiệp. Và tôi nhấn mạnh rằng, đây mới là bài toán cần giải quyết về lâu dài và cốt lõi.

Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn cách thức xây dựng công cụ kiểm soát phát triển, cũng như những lợi ích mà nó mang lại khi gắn với tình hình của Việt Nam?

Theo tôi, trong khi làm quy hoạch chung thì nên làm quy hoạch riêng chính là phân khu chức năng. Và phân khu chức năng phải có tính chế tài chứ không chỉ là quy hoạch mang tính định hướng. Chế tài đó biến thành luật pháp. Công cụ gắn liền với sự phát triển đất đai là công cụ pháp lý. Với cách dùng quy hoạch chi tiết như Việt Nam hiện nay dễ xảy ra bất cập là khi nó không đáp ứng thị trường thì lại sửa đổi quy hoạch. Điều này dẫn đến cơ chế xin - cho. Ở Việt Nam thật ra cũng đã hiện diện công cụ này nhưng lại do một số thành phần trong khu vực tư nhân áp dụng và chỉ trong phạm vi nhỏ của mình.

Công cụ kiểm soát phát triển sẽ đặt ra tiêu chí chung bắt buộc các nhà đầu tư phải thực hiện chứ không phải theo kiểu những gì ông xin phép tôi, tôi cho phép ông mới được thực hiện. Áp dụng công cụ này không chỉ giải quyết được bài toán xin - cho ngay cả trong quy hoạch, mà cũng sẽ hạn chế được tham nhũng./.

Theo Người đô thị