Thứ bảy, 03/12/2022 08:25 (GMT+7)

‘Giải cứu’ bất động sản và những tín hiệu cáo chung thời dòng tiền dễ dãi

MTĐT -  Thứ năm, 24/11/2022 09:29 (GMT+7)

Theo dõi MTĐT trên

Nếu như cứ lời ăn còn lỗ đã có Chính phủ “cứu” thì phải chăng danh sách tỉ phú đô la ở đất nước này sẽ còn rất dài. Dồn dập mua lại trái phiếu trước hạn liệu có phải tín hiệu cáo chung cho cái thời đồng tiền dễ dãi?

Chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản có vẻ đã quay trở lại với nhiều gam màu u ám. Những lời kêu cứu thống thiết phủ sóng trên cả phương tiện truyền thông dòng chính và bên cạnh dòng chính sau cuộc họp của hàng chục doanh nghiệp bất động sản với lãnh đạo Chính phủ hôm 8.11.2022.

“Thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin chưa được cập nhật đầy đủ” là một nội dung đáng chú ý trong công văn của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Chính phủ. Minh bạch khó hay dễ nhiều khi tùy thuộc vào tình thế của chủ đầu tư. Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai hồ sơ pháp lý tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

Khảo sát trên trang thông tin của một số doanh nghiệp như HT, KL,… thì hồ sơ pháp lý dự án đều không được công khai. Nguồn tin của phóng viên Người Đô Thị cho hay một số cư dân mua căn hộ thuộc dự án của KL tại Thành phố Thủ Đức đã khởi kiện dân sự chủ đầu tư ra tòa án về hành vi không công bố hồ sơ pháp lý dự án dù được yêu cầu nhiều lần. Đã quá thời hạn theo quy định của luật nhưng những cư dân này vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền trên đất (sổ hồng) đối với căn hộ mà họ đã mua.

“Đói vốn” nên doanh nghiệp phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất cao, bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với khiết khấu “sâu” (thậm chí đến 40% giá trị hợp đồng)...

Việc chậm cấp sổ hồng khiến cư dân không thể cầm cố, thế chấp tài sản với chi phí hợp lý, giảm tính thanh khoản của tài sản, kéo theo ách tắc nguồn lực xã hội. Nếu hồ sơ pháp lý đầy đủ theo quy định của luật, việc công khai khẳng định uy tín doanh nghiệp chủ đầu tư, tiết giảm chi phí tiếp thị hợp lý, hỗ trợ đắc lực cho hoạt động bán hàng, dòng tiền của chủ đầu tư quay vòng nhanh, nhà nước tăng thu ngân sách (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế từ chuyển nhượng bất động sản).

Trường hợp không công khai hồ sơ pháp lý dự án theo quy định của luật, doanh nghiệp chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính số tiền từ 100 triệu đồng - 120 triệu đồng theo Nghị định 16/2022. Biện pháp khắc phục hậu quả là công khai hồ sơ pháp lý dự án. Mức chế tài này đương nhiên không đủ điều chỉnh hành vi của doanh nghiệp chủ đầu tư.

Cũng liên quan đến pháp lý dự án, Sở Xây dựng Đồng Nai ngày 15.11.2022 ra Quyết định hủy văn bản công nhận 752 căn biệt thự thuộc khu 1 và 5 dự án Aqua City đủ điều kiện kinh doanh bất động sản sau khi nhận được công văn từ Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - chi nhánh Sài Gòn xác nhận không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Công ty TNHH Thành phố Aqua đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại đối với những căn biệt trên.

Liệu những tình huống thực tế vừa nêu có được xếp vào danh sách “vướng mắc pháp lý”?

‘Giải cứu’ bất động sản và những tín hiệu cáo chung thời dòng tiền dễ dãi

Ghi nhận đề xuất của HoREA, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã được thành lập về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển vọng khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Ảnh minh hoạ: Zing

HoREA lo ngại thị trường bất động sản đứng trước bờ vực suy thoái. Doanh nghiệp cạn kiệt thanh khoản. Nhiều kênh huy động vốn bị tắc nghẽn trong khi doanh nghiệp chủ đầu tư thực hiện quyền/nghĩa vụ mua lại trái phiếu trước hạn sau khi Tân Hoàng Minh bị khởi tố. Công văn trình bày: “Đói vốn” nên doanh nghiệp phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất cao, bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với khiết khấu “sâu” (thậm chí đến 40% giá trị hợp đồng) tạo ra lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có thể làm mất đi “lợi thế” của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.

Tại sao nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư lọc lõi vẫn chấp nhận rủi ro “pháp lý” khi xin chủ trương đầu tư. Manh mối có thể tiếp cận từ chính nội dung kiến nghị số 10 của HoREA: “Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, gọi chung là condotel) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận”.

Thời kỳ bùng nổ, condotel được người ta chào bán rầm rộ với cam kết người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn ổn định, lâu dài. Phải chăng người ta tin rằng “quá bành trướng nên không thể sụp đổ” (tạm dịch từ too big to fail)? Họ đã “thuyết phục” được lãnh đạo một số địa phương ra quyết định trái luật nhưng chưa thành công vận động Trung ương thay đổi chính sách. Condotel trở thành “nghĩa địa” chôn nguồn lực xã hội.

Điều 16 khoản 2 Luật Nhà ở 2014 quy định “tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ...”. Điều 5 khoản 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Từ khung pháp lý nhìn vào thực tiễn, Bộ Xây dựng thông tin hai thị trường chủ lực là Hà Nội và TP.HCM hầu như không còn dự án căn hộ 25 triệu đồng/m2. Tốc độ tăng giá nhà ở nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng thu nhập.

Trung tuần tháng 7 vừa qua, ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, công bố một kết quả nghiên cứu dựa trên hai tiêu chí của IMF cho thấy chỉ sau 4 năm, thời gian để người Việt mua nhà tăng từ 35 năm lên 57 năm. Xem như gần hết một đời người mới có chỗ an cư.

Ghi nhận đề xuất của HoREA, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã được thành lập về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển vọng khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn liệu có sự phân biệt khi đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét, lựa chọn khoảng 10 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn có nhiều dự án bị “vướng mắc” pháp lý phải dừng thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, dừng thực hiện thi công, dừng các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng để tập trung tháo gỡ, tạo niềm tin và “cú huých” cho thị trường bất động sản.

Dồn dập mua lại trái phiếu trước hạn liệu có phải tín hiệu cáo chung cho cái thời đồng tiền dễ dãi?

Đề xuất nới room tín dụng 1% - 2%, tương đương khoảng 100.000 - 200.000 tỉ đồng xung đột với nhiệm vụ giữ ổn định đồng tiền của Ngân hàng Nhà nước, gia tăng áp lực lên lạm phát. Loại thuế này ngay lập tức làm vơi thêm thu nhập thực của tầng lớp lao động thu nhập thấp, chất thêm gánh nặng an sinh xã hội lên vai Chính phủ nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp xuất khẩu tinh giản lao động, thậm chí dừng hoạt động do thiếu đơn hàng. Nhiều thị trường nhập khẩu sụt giảm sức mua.

HoREA đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. Sau hai năm dịch bệnh, tiền nhàn rỗi trong dân còn bao nhiêu chưa biết. Nhưng đừng lờ đi khối tài sản riêng, không dính dấp trong phần vốn chủ sở hữu công ty của những nhà thống lĩnh thị trường. Muốn tiếp tục làm chủ, họ có động cơ chủ động tự cứu mình.

Đành rằng lợi nhuận được xem như một loại tín ngưỡng của doanh nghiệp nhưng những nhà thống lĩnh thị trường, bằng quyền lực thị trường của mình, đã thể hiện trách nhiệm xã hội như thế nào đối với tình trạng lệch pha cung cầu triền miên nhiều năm qua? Dồn dập mua lại trái phiếu trước hạn liệu có phải tín hiệu cáo chung cho cái thời đồng tiền dễ dãi. Niềm tin thị trường bị di hại. Từ một góc nhìn khác, nhiều nhà thống lĩnh thị trường đã sử dụng nguồn lực không hiệu quả. Rủi ro mất quyền kiểm soát công ty là sự trừng phạt từ thị trường. Nếu phải bán mình với “giá hời” thì tài sản vẫn còn đó. Những ông chủ mới sẽ bơm tiền để hoàn thiện những dự án có tiềm năng, đẩy hàng ra thị trường với giá phù hợp mức sẵn lòng chi trả đồng thời đáp ứng biên lợi nhuận kỳ vọng. Họ không thể ngồi trên đống tài sản chờ thời.

Bạn đang đọc bài viết ‘Giải cứu’ bất động sản và những tín hiệu cáo chung thời dòng tiền dễ dãi. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 Hoặc email: [email protected]

Theo Thượng Tùng/nguoidothi.net.vn

Cùng chuyên mục

Tin mới