Thứ tư, 24/04/2024 01:12 (GMT+7)

Pháp luật quy định như thế nào khi bị hàng xóm liền kề xây nhà lấn đất

Luật sư, Tiến sĩ Đồng Xuân Thụ -  Thứ năm, 30/09/2021 09:56 (GMT+7)

Theo dõi MTĐT trên

Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

tm-img-alt

Hỏi:Hộ gia đình hàng xóm liền kề đã xây lấn sang đất nhà tôi mấy cm, vậy tôi cần phải làm gì thưa Luật sư?

(Nguyễn Hạnh, Thị trấn Phong Điền, huyện Phong Điền, Thừa Thiên Huế)

Luật sư trả lời:

Cơ sở pháp lý:

- Căn cứ Luật Đất đai năm 2013.

- Căn cứ Luật Nhà ở năm 2005.

- Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

- Căn cứ Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Việc xác định phần đất xây lấn sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn đo đạc và xác minh. Cụ thể: 

1. Đất bị lấn chiếm là phần đất giáp ranh

Theo Điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014: Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo ra soát điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, người đang sử dụng đất được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu việc sử dụng đất của hộ gia đình hàng xóm là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, đất được sử dụng không sai mục đích, không có tranh chấp thì phần đất mà bạn lấn chiếm có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình hàng xóm liền kề.

Nếu phần đất mà gia đình hàng xóm lấn chiếm không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện thì phần đất bạn lấn chiếm có thể bị tịch thu, bạn có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014: 3. Phạt tiền từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng đối với các hành vi lấn chiếm đất trồng lúa, đất trồng rừng đặc dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này. Đồng thời, bạn bị buộc trả lại đất lấn chiếm theo quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều này.

2. Hành vi hàng xóm xây nhà lấn đất sang nhà bạn mấy cm có thuộc trường hợp cấm không ?

Theo Điều 12 của Luật đất đai quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

- Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

- Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

- Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

- Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

- Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

- Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

- Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Do vậy, hành vi xây nhà của gia đình hàng xóm liền kề đã lấn sang đất nhà bạn mấy cm thuộc quy định về những hành vi bị nghiêm cấm theo quy định pháp luạt hiện hành.

3. Đất bị lấn chiếm là phần đất thuộc sở hữu của nhà bạn

Như mục 2 đã trao đổi, tại Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm:

"1. Lấn chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố."

Do vậy, hành vi của gia đình hàng xóm xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của nhà bạn. Vì thế, bạn có thể mời gia đình hàng xóm sang trao đổi, thỏa thuận về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó của UBND cấp tỉnh làm căn cứ tính giá bồi thường.

Trường hợp không thỏa thuận được, bạn có thể làm đơn lên UBND cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 (Hòa giải tranh chấp đất đai).

4. Hòa giải tranh chấp đất đai

Theo khoản 1 Điều 2 Luật hòa giải ở cơ sở năm 2013, Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật này.

Cơ sở ở đây được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác (sau đây gọi chung là thôn, tổ dân phố).

Nếu hai bên không thể thỏa thuận được, hai bên có thể gửi đơn lên UBND cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 (Hòa giải tranh chấp đất đai). Cụ thể :

"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo quy định Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Đây là thủ tục bắt buộc, là điều kiện để tranh chấp có thể được giải quyết ở các cơ quan khác (nếu hòa giải không thành).

Hòa giải tại UBND xã được tiến hành khi có yêu cầu của một bên tranh chấp. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Kết quả của Hòa giải tại UBND xã là biên bản hòa giải, kể cả hòa giải thành hay không thành với đầy đủ thông tin sau: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; Thành phần tham dự hòa giải; Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Nếu hòa giải không thành, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án thì Tòa án sẽ căn cứ thực trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của hai bên để đưa ra quyết định.

Nhà hàng xóm có thể sẽ không bị buộc phải phá dỡ nhà để trao trả đất cho nhà hàng xóm nếu không thuộc một trong các trường hợp phải phá dỡ nhà theo Điều 83 Luật Nhà ở:

"1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thầm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

2. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.

4. Nhà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên nhà hàng xóm phải bồi thường cho bạn phần diện tích bị lấn chiếm theo quyết định của Tòa án."

5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 203 của Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành./.

Bạn đang đọc bài viết Pháp luật quy định như thế nào khi bị hàng xóm liền kề xây nhà lấn đất. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0912 345 014 Hoặc email: [email protected]

Cùng chuyên mục

Trường hợp nào không được phép tách thửa đất mới nhất
Theo quy định của pháp luật VN, không phải bất kì trường hợp nào cũng được phép tách thửa đất ra những mảnh đất nhỏ. Nên khi muốn tách thửa đất, người dân cần biết một số trường hợp PL quy định về việc hạn chế hoặc không được thực hiện hoạt động tách thửa
Quy định về Giấy phép tài nguyên nước
Giấy phép tài nguyên nước bao gồm: Giấy phép thăm dò nước dưới đất; giấy phép khai thác, sử dụng nước mặt; giấy phép khai thác, sử dụng nước dưới đất; giấy phép khai thác, sử dụng nước biển.
Quy định về thăm dò nước dưới đất
Tổ chức, cá nhân thi công công trình thăm dò nước dưới đất phải đáp ứng đủ các điều kiện về hành nghề khoan nước dưới đất theo quy định và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép hành nghề khoan nước dưới đất.
UBND xã được quyền từ chối hòa giải tranh chấp đất đai không?
Việc hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 202 quy định “1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”

Tin mới