Điều khoản phạt cọc và bồi thường thiệt hại trong Hợp đồng đặt cọc?

Theo dõi MTĐT trên

Câu hỏi: Em đã ký hợp đồng đặt cọc với Bên Chuyển Nhượng đất, tuy nhiên hợp đồng do bên chuyển nhượng đã lập có quy định tại Điều 4. Phạm vi phạm và bồi thường: “Nếu Bên A không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng thì bị phạt cọc gấp ba lần giá trị đặt cọc và bồi thường các chi phí công chứng, soạn thảo hồ sơ là 20.000.000 VNĐ (Bằng chữ: Hai mươi triệu đồng)”. Cho em hỏi là nội dung phạt cọc như vậy có đúng pháp luật hay không, và nội dung bồi thường là thế nào?

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chuyên mục hỏi đáp Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Đặt cọc được hiểu là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo đó, đối với trường hợp mà đang đang nhắc tới, thuộc trường hợp “Đặt cọc để thực hiện việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên thì nếu Bên đặt cọc mà từ chối việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, pháp luật cho phép các bên thoả thuận số tiền phạt cọc và trong trường hợp này của bạn thì Bên nhận đặt cọc và bạn đã thoả thuận số tiền phạt cọc gấp 03 lần giá trị đặt cọc, việc thoả thuận này là hoàn toàn hợp lý và được pháp luật công nhận.

Đối với thoả thuận bồi thường do vi phạm hợp đồng thì Điều 418 quy định như sau:

“Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”

Theo quy định trên thì trong hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn thì các bên có thể thoả thuận về phạt vi phạm, thoả thuận về việc bồi thường, nên việc thoả thuận bên vi phạm hợp đồng phải chịu bồi thường là hoàn toàn hợp lý. Do đó, bạn cần phải lưu ý về việc thực hiện, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh bị phạt cọc và yêu cầu bồi thường như đã thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng đặt cọc.

Nếu cần có sự hỗ trợ, tư vấn thêm bạn đọc có thể liên hệ theo địa chỉ phía dưới đây.