Hà Nội, Thứ Tư Ngày 11/12/2019

Những điều cần biết khi mua nhà tại các dự án BĐS bị thế chấp

Thùy Dung, 10:24 09/10/2018

Ngày 23/8/2018, Sở TNMT đã công bố danh sách các dự án BĐS thế chấp đất đai, nhà ở hình thành trong tương lai. Việc thế chấp dự án có gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà hay không?

Trước đó, Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử đã đăng tải bài viết Mang đất đai, dự án đi thế chấp: Chủ đầu tư Hải Phát đang dẫn đầu. Ngày 23/8 vừa qua, Văn phòng đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên Môi trường TP. Hà Nội) đã tổng hợp danh sách gần 100 chủ đầu tư đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội.

Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng đã thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm: 22 căn shop house, 548 căn hộ để ở, diện tích dịch vụ tại tầng 4 và các dịch vụ khác tại dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng (Lô 37C, khu C, Khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội, quận Hà Đông, TP. HN).

Công ty TNHH Thiên Hương cũng thế chấp 294 căn hộ chung cư và khu dịch vụ thương mại thuộc sở hữu riêng của Công ty Thiên Hương tại dự án tổ hợp chung cư cao tầng EcoCity (Lô CT21B khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, TP.HN).

Đặc biệt, Công ty Cổ phần đầu tư Hải Phát đứng đầu danh sách với việc thế chấp đất đai, 59 căn nhà ở và Công trình hỗn hợp cao tầng thuộc Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp Hải Phát Plaza (phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm). Hải Phát cũng đang thế chấp tài sản và đất hình thành trong tương lai tại dự án Phú Lãm (Hà Đông).

Cùng rất nhiều 'ông lớn' BĐS khác cũng 'được' nhắc tên đến như: Nam Cường, tập đoàn Hoành Sơn, Thủ Đô...

Vậy, việc thế chấp trên có gây ảnh hưởng đến quyền lợi cũng như gây nên tổn thất cho người mua nhà hay không?

Để có làm rõ thắc mắc cũng như để người mua nhà có thể hiểu rõ hơn về việc các chủ đầu tư (CĐT) thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai, PV Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Hãng Luật TGS LawFirm).

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Hãng Luật TGS LawFirm).

Chủ đầu tư có quyền thế chấp các dự án hình thành trong tương lai?

Nhiều người mua nhà đặt ra thắc mắc, việc thế chấp đất đai, dự án nhà ở hình thành trong tương lai của CĐT có đúng với quy định của pháp luật hay không?

Để giải đáp cho câu hỏi trên LS. Tuấn cho biết: “Các chủ đầu tư dự án hoàn toàn có quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Tuy việc thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng là quyền của chủ đầu tư, nhưng nhằm bảo đảm sự đồng bộ cũng như nhằm giảm thiểu những tổn thất cho các tổ chức tín dụng, bảo đảm đủ điều kiện giải chấp, pháp luật yêu cầu các dự án phải đáp ứng được đủ những điều kiện quy định tại Khoản 1, Điều 148, Luật Nhà ở năm 2014.

Đặc biệt, đối với trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nhà ở còn phải đáp ứng được những điều kiện quy định tại Điều 7, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng Nhà nước”.

Trên thực tế, để đầu tư xây dựng 1 dự án, CĐT cũng chỉ có từ 15 - 20% vốn chủ đối với các sự án quy mô nhỏ, vì vậy gần 80% vốn còn lại họ sẽ phải đi vay ở các tổ chức tín dụng hoặc là huy động các nguồn vốn khác.

Đối với trường hợp thế chấp đất đai, nhà ở hình thành trong tương lai, đây chỉ là một biện pháp nhằm bảo đảm cho khoản tiền mà tổ chức tài chính đã cho các chủ đầu tư vay.

Ảnh hưởng đối với người mua nhà hình thành trong tương lai

Đã có nhiều trường hợp CĐT chưa giải chấp nhưng đã ký kết hợp đồng mua bán nhà. Cho đến kỳ hạn giải chấp nhưng CĐT không đủ điều kiện để trả khoản nợ đã vay, ngân hàng siết chính căn hộ đó để thực hiện nghĩa vụ. Khi đó người dân sẽ rơi vào tình trạng “mất trắng”, việc đòi bồi thường từ CĐT cũng không thể, bởi khi đó CĐT cũng không có khả năng tài chính để bồi thường hoặc đã vào tù.

Đối với trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai của dự án bất động sản đã được thế chấp tại các tổ chức tài chính mà đến kỳ hạn giải chấp nhưng các chủ đầu tư không có đủ khả năng trả thì dự án đó hoàn toàn không có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Tại quy định tại Khoản 2 Điều 55, luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, các dự án đầu tư chỉ được đưa vào kinh doanh khi đã tiến hành giải chấp đầy đủ cho tổ chức tính dụng, có xác nhận của Ngân hàng và xác nhận của Cơ quan quản lý cấp tỉnh (cụ thể Văn phòng đăng ký đất đai) thì mới có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

LS. Tuấn cho biết thêm:“Do không có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, người mua và chủ đầu tư không được ký kết hợp đồng mua bán căn hộ đã bị thế chấp. Trường hợp đã ký kết thì hợp đồng đó cũng không có hiệu lực pháp luật do không đáp ứng điều kiện về chủ thể của giao dịch theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khi mua nhà, đặc biệt là các nhà ở hình thành trong tương lai của các dự án bất động sản, cần chú ý về tình trạng thế chấp của dự án cũng như của chính căn hộ dự định mua, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu, văn bản đầy đủ theo quy định tại Điều 55, Luật kinh doanh Bất động sản và xác nhận của Ngân hàng về việc chủ đầu từ đã giải chấp".

1 số dự án BĐS nằm trong danh sách đang thế chấp.

Ai mừng, ai lo?

Trong thời gian vừa qua, TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã công khai danh sách các CĐT thế chấp dự án bất động sản. Việc này nhận được những phản ánh trái chiều bởi.

Đó cũng là điều dễ hiểu bởi các CĐT cho rằng việc công bố các dự án thế chấp có thể dẫn đến giá của các dự án bất động sản bị giảm, hoặc làm giảm tính thanh khoản. Nó có thể ảnh hưởng đến tiến độ của dự án, thậm chí doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng phá sản.

Tuy nhiên, khác với tâm trạng lo lắng của CĐT, việc công bố danh sách trên nhận được sự hướng ứng nhiệt tình của người dân. LS. Tuấn đưa ra dẫn chứng: “Gần đây có rất nhiều vụ việc chủ đầu tư bán chính căn nhà đã thế chấp khi chưa tiến hành giải chấp hoặc thậm chí đã bán căn hộ cho người mua rồi lại chậm chạp trong việc giao sổ hồng. Nhưng thực tế đã đưa sổ hồng đó đi thế chấp.”

Dự án thương mại, dịch vụ y tế Tây Hồ Tây và Nhà ở thấp tầng. Chủ đầu tư là Công ty TNHH phát triển Bắc Sơn cũng nằm trong dánh sách bị thế chấp

LS.Tuấn cho rằng: “Những vụ việc trên ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Bằng việc công khai danh sách trên, đây sẽ là một căn cứ để người dân biết về tình trạng thực tế thế chấp của các dự án bất động sản.

Thông qua danh sách này, người dân biết được dự án Bất động sản có thế chấp để vay tiền tại các tổ chức tín dụng hay không? Thế chấp dạng nào, tại ngân hàng nào? Từ đó có thể so sánh, lựa chọn những dự án có tính thanh khoản cao hơn, ít rủi ro hơn.

Đồng thời có thể liên hệ trực tiếp đến ngân hàng cho vay hoặc đề nghị chủ đầu tư đề nghị ngân hàng cung cấp văn bản xác nhận đã giải chấp dầy đủ trước khi ký kết hợp đồng mua nhà.”

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin về nội dung này ở những loạt bài tiếp theo.

Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở…

Loading...
Bạn đang đọc bài viết Những điều cần biết khi mua nhà tại các dự án BĐS bị thế chấp tại chuyên mục Bất động sản. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0913 385 005 - 0917 681 188 Hoặc email: bandientu.mtdt@gmail.com
Tin cùng chuyên mục Bất động sản