Động lực để Hải Phòng phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai

Theo dõi MTĐT trên

Hải Phòng - Điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư

Dù phải hứng chịu những tác động sâu sắc của đại dịch Covid-19 (nhất là trong hai năm 2020 - 2021), nhưng kinh tế của Hải Phòng vẫn tăng trưởng dương (năm 2021 GRDP tăng 12,38%) cao nhất cả nước.

Với lợi thế là một trong những trung tâm kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục lớn nhất khu vực phía Bắc và duyên hải Bắc Bộ, là thành phố cảng biển có chiều dày văn hóa lịch sử, có hệ thống hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ, kết nối với các thành phố lớn bằng đường biển (là cụm cảng biển cấp quốc gia với 38 hệ thống cảng biển lớn, nhỏ có khả năng vận chuyển hàng hóa lớn); đường sắt (tuyến đường sắt Hải Phòng - Hà Nội, dài 102km, chạy song song Quốc lộ 5A, nối liền các tỉnh Hải Phòng - Hải Dương - Hưng Yên - Hà Nội, kết nối với các tuyến đường sắt Bắc - Nam, Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc) và Hà Nội – Bắc Kinh (Trung Quốc); đường bộ (ngoài tuyến đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Hải Phòng - Quảng Ninh, là một hệ thống đường chức năng, đường đô thị, thành phố, nông thôn cũng được nâng cấp và dần hoàn thiện); đường hàng không (có cảng hàng không quốc tế Cát Bi cách trung tâm thành phố 8km, cách cảng Hải Phòng 6km, là sân bay đạt tiêu chuẩn cấp 4E của Tổ chức hàng không dân dụng quốc tế ICAO).

Ngoài ra, Hải Phòng còn có hơn 400 km đường thủy nội địa, 50 bến thủy, 6 bến phà, 3 cầu phao và nhiều cửa sông lớn, giúp việc vận chuyển hàng hóa từ Hải Phòng đi các tỉnh thành trong nước dễ dàng và hiệu quả, giảm lưu lượng vận tải cho các loại hình giao thông khác.

Tất cả những yếu tố nói trên đã tạo thành nền tảng vững chắc để Hải Phòng thúc đẩy giao thương, liên kết kinh tế vùng, phát triển kinh tế nói chung và phát triển thị trường BĐS nói riêng trong đó có BĐS công nghiệp. Theo cục thống kê thành phố, chỉ tính đến ngày 15/10/2020, Hải Phòng có 747 dự án còn hiệu lực, với tổng vốn đăng ký gần 18,6 tỷ USD. Từ đầu năm đến ngày 15/10/2020, toàn thành phố có 61 dự án cấp mới với tổng vốn đầu tư 502,26 triệu USD và 19 dự án điều chỉnh tăng vốn với vốn tăng là 325,82 triệu USD.

Còn theo Hiệp hội BĐS Hải Phòng, thì trong 5 năm gần đây, tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản trên địa bàn tăng trên 10 lần so với những năm trước 2015, tỉ lệ tăng trưởng đạt bình quân hàng năm trên 25%. Thực tế đã chứng minh, trong thời gian qua, nhiều Tập đoàn BĐS lớn tiếp tục đầu tư hàng trăm tỷ hay hàng ngàn tỷ đồng vào thị trường Hải Phòng; trong đó phải kể đến tập đoàn Vingroup, tập đoàn FLC, tập đoàn Him Lam, tập đoàn Geleximco,…

Trong khi đó, BĐS nghỉ dưỡng đang hồi phục sau một thời gian dài bị ngưng trệ bởi dịch bệnh Covd-19, mà dự án Quốc tế Đồi Rồng đang thu hút khách hàng, là điểm nhấn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng và phát triển kinh tế du lịch của thành phố. Với BĐS công nghiệp, hiện Hải Phòng có 27 KCN (cũ và mới) với diện tích 11.000ha. Tỉ lệ lấp đầy các KCN đạt trên 90% với mức giá thuê trung bình BĐS công nghiệp đã lên tới 96 USD/m²/ chu kỳ thuê, thuộc mức cao tại thị trường miền Bắc.

Một số dự án BĐS công nghiệp tiêu biểu đang mở bán gồm KCN Nam Cầu Kiền, tỷ lệ lấp đầy 60%, Deep C 60%, Nam Đình Vũ 50%. Mô hình Khu công nghiệp sinh thái chiếm 16,5%. Trong đó có Nam Cầu Kiền: 263,32ha, Deep C: 1.736ha. Đây là mô hình kinh tế tuần hoàn Zero phát thải, giảm thiểu tác động môi trường, giảm chi phí vận chuyển, tăng tỷ lệ nguyên liệu tái chế, hiệu quả sản xuất, phát triển bền vững, lâu dài….

Như vậy có thể thấy, Hải Phòng có sức hấp dẫn đặc biệt và là cơ hội để các công ty, tập đoàn lớn tham gia vào phát triển quy hoạch và các dự án bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghiệp. Mặc dù không tránh khỏi tác động của dịch bệnh Covid-19, tuy nhiên Hải Phòng là đô thị loại 1 duy nhất của cả nước đã thành công trong công tác chuẩn bị, phòng chống dịch hiệu quả; dẫn đến giảm thiểu sự tiêu cực tới kinh tế ở mức tối thiểu và tác động rất tích cực đến sự ổn định, phát triển của thị trường BĐS.

Một số dự án lớn đã và đang được triển khai mang đến cho cảnh quan kiến trúc đô thị những hình ảnh mới đầy cảm xúc, như dự án Vinhomes Imperia, nơi có vị trí địa lý thuận lợi, phong cách kiến trúc đa dạng, hiện đại, cộng đồng dân cư văn minh.

Dự án Vinpearl Golf là khu vui chơi giải trí, du lịch sinh thái nằm trên đảo Vũ Yên của Tập đoàn Vingroup, được thiết kế với hai sân golf riêng biệt với 18 hố golf sân hồ và 18 hố golf sân đầm lầy. Dự án Vinhomes Marina tọa lạc tại quận Lê Chân, Hải Phòng, xây dựng trên tổng diện tích 49,2 ha với 1153 biệt thự thiết kế hạng sang. Hay Quần thể du lịch sinh thái tại Cát Bà của Tập đoàn Sun Group; Dự án khu đô thị ven sông Lạch Tray; Dự án Waterfront City v.v…

Theo Điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hải Phòng đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050, Hải Phòng sẽ phát triển mô hình "Đô thị trung tâm và các đô thị vệ tinh" thành mô hình "Đô thị đa trung tâm", với 2 vành đai kinh tế, 3 hành lang cảnh quan, 3 đô thị trọng điểm và các đô thị mới.

Do vậy, thành phố không chỉ chú trọng quy hoạch và xây dựng, phát triển các dự án BĐS tại khu vực trung tâm mà cần quan tâm phát triển ở các khu vực ngoại ô rộng lớn, có tiềm năng về quỹ đất, lại tập trung nhiều khu công nghiệp, nhà máy lớn, như: khu công nghiệp Tràng Duệ (349 ha), khu công nghiệp Vinashin (320 ha), Khu công nghiệp Nomura (153 ha),… một cách đồng bộ, gắn kết với hệ thống hạ tầng giao thông đô thị, kết nối với trung tâm thành phố và các cơ sở văn hóa, kinh tế, công nghiệp.

Đây cũng chính là điều kiện và động lực phát triển kinh tế địa phương, thu hút nhiều nhà đầu tư BĐS tiềm năng đến khai phá, góp phần tích cực để Hải Phòng phát triển đồng bộ theo hướng đô thị xanh, đô thị thông minh và đô thị hàng hải mang tầm quốc tế vào những năm 2035-2050.

Những điểm nghẽn cần tháo gỡ trong quá trình phát triển

1. Về Quy hoạch - kiến trúc đô thị:

Theo Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050, thì đến năm 2030, Hải Phòng trở thành thành phố cảng, công nghiệp hiện đại, thông minh, bền vững tầm cỡ khu vực Đông Nam Á; trung tâm dịch vụ logistics quốc tế hiện đại bằng cả đường biển, đường hàng không, đường bộ, đường sắt; trung tâm quốc tế về đào tạo, nghiên cứu, ứng dụng và phát triển khoa học công nghệ với các ngành nghề về hàng hải, đại dương học, kinh tế biển,..

Cùng với đó, Hải Phòng là cửa ngõ về du lịch cho vùng đồng bằng sông Hồng và vùng vịnh Bắc Bộ. Trong đó, trọng tâm phát triển du lịch với thể thao và vui chơi giải trí tại Đồ Sơn; du lịch với biển và hệ sinh thái tại đảo Cát Bà và Bạch Long Vỹ…

Cũng theo đồ án này, cấu trúc không gian tổng thể Hải Phòng được xác lập theo hướng hai vành đai - ba hành lang với không gian đô thị sẽ mở rộng về hướng biển và các dòng sông. Trong đó hai hướng phát triển quan trọng là hướng Đông - Tây (liên kết với Thủ đô Hà Nội và tiếp cận các dòng sông) và hướng Bắc - Nam (kết nối vành đai ven biển Bắc Bộ). Hai vành đai kinh tế gồm: vành đai công nghiệp phía Tây và Bắc đang hình thành; vành đai ven biển với những cơ hội mới cho thành phố.

Ba hành lang phát triển đô thị chạy dọc theo ba dòng sông lớn: sông Cấm, sông Văn Úc và sông Lạch Tray. Cấu trúc hai vành đai, ba hành lang bảo đảm Hải Phòng tận dụng lợi thế về vị trí tự nhiên, phát triển toàn bộ không gian lãnh thổ và lãnh hải, đan xen giữa phát triển đô thị - công nghiệp với bảo tồn sinh thái và hướng ra biển.

Hải Phòng phát triển thành một đô thị đa tâm với 3 trung tâm chính: trung tâm hành chính bên bờ sông Cấm; trung tâm thương mại, tài chính và dịch vụ hàng hải chung quanh Đồ Sơn và đô thị sân bay Tiên Lãng. Trên cơ sở xác định rõ cấu trúc phát triển không gian đô thị, yếu tố địa hình, đặc điểm tự nhiên và cấu trúc hành chính của thành phố, đồ án phân chia thành phố thành 6 vùng phát triển, tương ứng với 6 phân khu gồm: khu trung tâm với ba quận nội thành cũ là: Hồng Bàng, Ngô Quyền và Lê Chân; phía Bắc là huyện Thủy Nguyên, đô thị phía Bắc sông Cấm; phía đông gồm 4 quận Hải An, Dương Kinh, Kiến An, Đồ Sơn và huyện Kiến Thụy; phía tây gồm hai huyện An Dương và An Lão; phía nam gồm huyện Tiên Lãng và Vĩnh Bảo; khu biển đảo gồm hai huyện Cát Hải và huyện đảo Bạch Long Vỹ. Mỗi khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế đặc thù như: kinh tế biển, cảng, công nghiệp, du lịch, nghề cá...

Nhưng từ đồ án quy hoạch đến triển khai trong thực tế thường nảy sinh những bất cập trong quản lý thực hiện quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch. Một vấn đề có tính chung trong việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị là việc bố trí và khai thác nguồn lực từ giá trị địa tô, tức là giá trị của đất đô thị được xác đinh thông qua hình thức đấu thầu dự án chứ không phải từ một mênh lệnh hành chính.

Nếu làm tốt điều này, Hải Phòng sẽ tránh khỏi việc nhiều dự án được duyệt nhưng bỏ hoang hàng chục năm không triển khai xây dựng gây lãng phí nguồn lực, tài nguyên và mất ổn định xã hội như ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và nhiều địa phương khác thời gian qua.

Việc quản lý chặt chẽ các dự án có quy mô lớn, cao tầng trong trung tâm nội đô Hải Phòng cũng giúp cho Hải Phòng bảo tồn phát huy được các không gian lịch sử, có giá trị về kiến trúc văn hóa và giảm tải dân số tại các quận trung tâm như Hồng Bàng, Lê Chân.

Đặc biệt sẽ càng có ý nghĩa khi Trung tâm chính trị của Thành phố sẽ được triển khai xây dựng tại khu vực phía Bắc sông Cấm, sẽ có sức hút rất lớn cho thực hiện các dự án khu đô thị mới, dịch vụ thương mại cùng với không gian xanh, công viên, quảng trưởng tạo nên một đô thị vệ tinh hiện đại, xanh, thông minh hài hòa với không gian cảnh quan kiến trúc TP Hải Phòng.

Hệ thống hạ tầng giao thông của Hải Phòng tuy đã có nhiều nguồn lực đầu tư phát triển, nhưng chưa thực sự đồng bộ, hiện đại, kết nối đa phương thức bị hạn chế và chưa phát huy đầy đủ lợi thế của thành phố cảng có cả 5 loại hình vận tải, mà vẫn dựa chủ yếu vào đường bộ, tỷ lệ vận chuyển bằng đường sắt, đường thủy nội địa thấp. Phương tiện đường sắt lạc hậu, chưa kết nối với các cảng biển tại Đình Vũ, thường gây tắc nghẽn giao thông nội đô.

Hiện nay Hải Phòng cũng đang lập Quy hoạch chung Hải Phòng đến 2030 tầm nhìn 2050. Đây là đồ án quy hoạch tổng hợp, tích hợp các đồ án chuyên ngành như quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch kinh tế xã hội…trong đó cũng nhằm khắc phục bất cập nêu trên, tuy nhiên, quy hoạch này được triển khai trong khi quy hoạch cấp vùng, cấp quốc gia cũng đang trong quá trình lập, chưa hoàn thiện nên không tránh khỏi những chồng chéo trong xác định mục tiêu phát triển và bố trí không gian trên địa bàn.

2. Về phát triển nhà ở

Thời gian qua, hầu hết các dự án nhà ở triển khai tại Hải Phòng đều có mức giá niêm yếu dao động từ 3 đến 8 tỷ đồng đối với 1 căn nhà xây thô. Với những dự án đất nền thì mức giá dao động từ 1,5 tỷ đến 3 tỷ đồng. Nếu so với thu nhập của người công nhân chỉ tầm 7-10 triệu đồng/ tháng thì mức giá này khá cao và khả năng sở hữu nhà ở phải tầm 20 năm sau làm việc và tiết kiệm. Đây là sự bất cập, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa người giàu và người thu nhập thấp trong xã hội. Và đó cũng là nguyên nhân dẫn đến sự bội thực trong nguồn cung nhà ở thương mại, cao cấp khi đưa vào khai thác.

Hiện trạng này xảy ra chủ yếu do giới đầu tư thứ cấp lướt sóng kiếm lời, gây rối loạn thị trường, còn người có nhu cầu thực lại không có khả năng tài chính để tiếp cận. Đây chính là câu trả lời vì sao Hải Phòng còn một số dự án nhà ở bị tồn đọng nhiều năm khi mở bán như: dự án Khu đô thị Seoul Ecohome (huyện An Dương), dự án Đa Phúc Central (quận Dương Kinh)… Như vậy có thể thấy, nhu cầu của người dân Hải Phòng hiện nay là tìm mua những dự án bất động sản có mức giá từ 2 tỷ trở xuống. Đặc biệt là những người lao động ngoại tỉnh đến Hải Phòng làm công nhân và đang phải thuê nhà trọ để sống. Đây cũng là một trong những thách thức lớn với nhu cầu nhà ở giá thấp (bình dân) tại Hải Phòng, và cũng là cơ hội để thị trường BĐS bình dân phát triển trong thời gian tới.

3. Về văn bản pháp luật

Hiện nay, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… đang có những mâu thuẫn, chồng chéo với Luật Đất đai 2013, đây là rào cản đối với sự phát triển của thị trường BĐS, ảnh hưởng đến phát triển cấu trúc không gian đô thị. Bởi khi những mâu thuẫn trong văn bản pháp luật không được tháo gỡ thì việc áp dụng hành lang pháp lý sẽ rất khó khăn và chính xung đột pháp luật cũng là cơ hội phát sinh tham nhũng, tiêu cực. Theo các chuyên gia, điển hình cho xung đột, chồng chéo đang tồn tại giữa các Luật là mâu thuẫn trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai .v.v…

Thay lời kết

Dù còn nhiều khó khăn, nhưng Hải Phòng đang đứng trước cơ hội phát triển mới khi vừa qua Quốc hội đã ban hành Nghị quyết thí điểm nhằm thực hiện nhiệm vụ thể chế hóa Nghị quyết số 45-NQ/TW của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, tạo căn cứ pháp lý để chủ trương, chính sách đi vào cuộc sống, mở ra cơ hội mới, là nền tảng, là động lực quan trọng cho sự phát triển của thành phố Hải Phòng trong thời gian tới.

Các cơ chế, chính sách đặc thù được thông qua tạo tiền đề quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội thành phố, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, tạo tác động lan tỏa vùng miền; tạo điều kiện thuận lợi cho thành phố Hải Phòng chủ động, linh hoạt và phản ứng nhanh với những yêu cầu cấp bách về đầu tư, về khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai, từ đó tạo môi trường thông thoáng, nâng cao sức cạnh tranh cho thành phố trong việc thu hút đầu tư các dự án động lực trong đó có các dự án BĐS trên địa bàn để phát triển kinh tế - xã hội. Chính sách về quản lý quy hoạch sẽ góp phần tăng cường phân cấp, tạo sự chủ động cho địa phương, rút ngắn thời gian thực hiện điều chỉnh và sớm thu hút một số dự án đầu tư trọng điểm có tính chất dẫn dắt, lan tỏa, thúc đẩy các ngành, lĩnh vực khác cùng phát triển.

Và như thế, một thành phố Cảng hiện đại, xanh, giàu bản sắc, trung tâm công nghiệp cảng biển có tầm quốc tế; trung tâm du lịch văn hóa; trung tâm kinh tế của vùng duyên hải Bắc Bộ; một Thành phố thông minh đã và đang bước vào thời kỳ công nghệ số và chuyển đổi số với sự phát triển bền vững của thị trường BĐS đang dần trở thành hiện thực vì hạnh phúc của nhân dân thành phố Hoa Phượng Đỏ, và cũng vì sự phát triển bền vững của Đất nước trong thế kỷ 21.