Hoàn thiện chính sách để khai thác bền vững nguồn lực đất đai

Theo dõi MTĐT trên

Như các đợt đấu giá đất liên tục đạt đỉnh gần đây có thể sẽ kéo theo hàng loạt hệ lụy như giá đền bù tăng, thuế đất tăng theo mặt bằng mới…

Chưa bao giờ vấn đề quản lý đất đai lại “nóng bỏng” như hiện nay. Tất cả các bước chuyển đổi đất đai đều đang phát sinh những vấn đề cần giải quyết, đặc biệt trong các khâu như: Đấu giá đất, thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất…

Nhiều hệ lụy cho thị trường và công tác quản lý

Chỉ trong thời gian ngắn tại nhiều địa phương, các phiên đấu giá đất diễn ra khá sôi động, kết quả trúng thường cao hơn nhiều so với giá khởi điểm.

Điển hình như phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) có mức giá khởi điểm lên tới gần 200 triệu đồng/m2. Giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ 2 - 2,6 lần.

Đặc biệt, thương vụ đấu giá đất 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản TP.HCM đã khiến thị trường choáng váng, khi tổng giá trị được chốt là 37.346 tỷ đồng. Mức giá bình quân trên 2,4 tỷ đồng/m2.

Không chỉ ở cá đô thị lớn, giá đất nhiều địa phương cũng tăng bất thường.

Tại thôn Yên Bình, xã Quang Lộc (Can Lộc, Hà Tĩnh) tổ chức đấu giá 18 lô đất, thu hút hơn 100 hồ sơ tham gia, có những lô đất giá khởi điểm 685 triệu đồng được đấu lên tới gần 1,3 tỷ đồng.

Một số chuyên gia lo ngại về việc đấu giá đất trên trời rồi bỏ cọc. Từ đầu năm 2021 đến nay, hàng loạt các huyện thuộc tỉnh Thanh Hóa, như: Thọ Xuân, Quảng Xương, Hoằng Hóa... buộc phải hủy kết quả trúng đấu giá, tổ chức đấu giá lại và thu hồi tiền đặt cọc do khách hàng không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Việc các nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo kiểu “lướt sóng” để lại rất nhiều hệ lụy cho thị trường và công tác quản lý. Bỏ giá cao sẽ phá vỡ mức trần của thị trường tại khu vực đấu giá, những doanh nghiệp muốn vào tìm hiểu, nghiên cứu cơ hội đầu tư gặp khó khăn. Bên cạnh đó, nếu nhà đầu tư “lướt sóng” không thành, bỏ hợp đồng sẽ ảnh hưởng kế hoạch thu ngân sách địa phương.

Những ví dụ nêu trên đang cho thấy việc chuyển đổi đất đai để có đất sử dụng cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế đã và đang được thực hiện khá mạnh ở nhiều địa phương. Hàng trăm ngàn héc-ta đất được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác. Tuy nhiên, các bước chuyển đổi đất đai đang phát sinh những vấn đề cần giải quyết, ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường và công tác quản lý, thậm chí còn phát sinh hàng loạt khiếu kiện.

Số liệu tổng hợp của Bộ TN&MT cho thấy, thời gian qua, người bị thu hồi đất có khiếu nại, tố cáo về đất đai chủ yếu tập trung vào việc giải quyết, bồi thường tái định cư không thỏa đáng. Trong số này chủ yếu là các ý kiến về giá đất quá thấp trên thị trường. Tiếp đến là những khiếu nại tình trạng vi phạm pháp luật trong thực thi công việc về quản lý đất đai của cán bộ, cơ quan hành chính.

Theo số liệu từ 2013 đến năm 2020 toàn ngành Thanh ra, đã thực hiện 6.028 cuộc, qua thanh tra phát hiện vi phạm 2.127,6 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 67.011,5 ha đất; riêng Thanh tra Chính phủ thực hiện 46 cuộc thanh tra, phát hiện vi phạm 79.968,84 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 25.351,6 ha đất.

Qua thanh tra cho thấy, công tác quản lý đất đai còn buông lỏng để xảy ra nhiều thiếu sót, vi phạm như: Quy hoạch sử dụng đất thiếu tính khả thi, không đồng bộ; việc giao, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục; lấn chiếm đất công để sử dụng; chuyển nhượng trái phép; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất không đúng quy định.

Tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, vi phạm pháp luật về đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao trên 60% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo nói chung, chủ yếu là về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng chợ, trung tâm thương mại; đòi lại đất cũ, tranh chấp đất đai... Các vụ việc đông người, phức tạp, kéo dài vẫn diễn biến phức tạp, tồn đọng nhiều vụ việc chưa được giải quyết hoặc đã giải quyết nhưng chưa dứt điểm.

Nội dung chủ yếu khiếu nại về giá đất, phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; khiếu nại đòi lại đất cũ đã qua các thời kỳ thực hiện chính sách cải tạo nông nghiệp, cho thuê, cho mượn… Những năm gần đây xuất hiện một số lĩnh vực mới phát sinh khiếu nại liên quan đến đất đai như: Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chuyển đổi tài sản công, cải tạo chung cư cũ, quy hoạch đất ở nhưng không thành đơn vị ở...

Trong cơn lốc phát triển đô thị, đất - đã và đang trở thành tâm điểm của thị trường. Bị kéo vào vòng xoáy ma mị của giá đất, nhiều đô thị đã sử dụng quỹ đất quá nhanh, trong khi đó, dân số đô thị tiếp tục phát triển với tốc độ nhanh, đất dành cho hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện, nước, trường học… trong nội đô lại gần như bế tắc, bởi quỹ đất không còn. Và, khi quỹ đất bị xâu xé, sử dụng lãng phí, tất yếu sẽ tác động ngược trở lại với những mong muốn phát triển.

Đất đai đưa ra thị trường quá nhanh

Lật ngược quy hoạch sử dụng đất 10 năm trước (giai đoạn 2011 - 2020) sẽ thấy, đất đô thị ngày một gia tăng. Theo quy hoạch đến năm 2020, Quốc hội đã duyệt là 1.517,15 ha. Đến năm 2016, Quốc hội đã ra Nghị quyết số: 134/2016/QH13 về điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp quốc gia. Theo đó, đã điều chỉnh lên 1.941,74 ha; và hiện trạng tính đến 31/12/2020 là 2.028,07 ha. Như vậy, kế hoạch thực hiện đã hoàn thành ngay trong nửa chặng đường kế hoạch. Có chuyên gia đã ví von rằng, không biết nên vui hay buồn khi quỹ đất này được hoàn thành quá nhanh?!Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện nay tại nhiều đô thị, nhất là ở TP.HCM và Hà Nội đang diễn ra tình trạng đất đô thị bị đưa ra thị trường, để đầu tư phát triển trong một thời gian quá ngắn, so với thời gian của quy hoạch. Và câu chuyện càng trở nên phức tạp, khi các thành phố tiếp tục quyết định cấp phép cho các nhà đầu tư với nhiều dự án được sử dụng diện tích đất quá lớn, sau đó bỏ hoang.

Thực tế hơn 10 năm qua cho thấy, rất nhiều kế hoạch đã trở thành “nhiệm vụ bất khả thi” khi nhu cầu vượt quá giới hạn cho phép. Những quyết định và định hướng mang tính chủ quan, định tính, đã bộc lộ khá rõ khi các quy hoạch tiếp sau không thể kế nhiệm và phát triển thêm để quy hoạch trước đó mang tính khả thi hơn.

Ngay với Hà Nội, theo dự kiến của quy hoạch Hà Nội mở rộng, sẽ hạn chế xây dựng, tăng mật độ người trong khu nội thành. Thế nhưng, với “sức hút” về kinh tế như thời gian qua (về thu nhập lẫn điều kiện sống…) những dự tính của gần mười lăm năm trước chắc chắn khó có thể thực hiện được. Đặc biệt, vấn đề là người dân có “tự giác” định cư tại các khu “nội thành phát triển” không? Khi mà giá nhà đất ở đó vượt sức mua của họ, ở đó thiếu việc làm tại chỗ, rất thiếu bệnh viện, trường học, chợ… Rất nhiều khu đô thị mới thiếu, hoặc chưa có đầy đủ các hạng mục thiết yếu này.

Để khai thác bền vững nguồn lực đất đai

Thực tiễn triển khai thi hành Luật Đất đai qua công tác thanh tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo cho thấy những vi phạm phổ biến như: (1) Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá gây thất thu ngân sách; (2) Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các cơ sở nhà đất chưa phù hợp các quy định của Luật Đất đai và các quy định về đấu giá tài sản nhà; (3) Xác định giá đất khi giao, cho thuê đất còn để xảy ra vi phạm, xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá thị trường, chưa thực hiện đúng các phương pháp xác định giá theo quy định; (4) Việc chuyển mục đích sử dụng đất còn chưa phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; tình trạng tự ý cho phép hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền trái pháp luật còn xảy ra ở nhiều địa phương; (5) Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rất chậm, vi phạm về thời hạn giải quyết, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân; vẫn còn tình trạng buông lỏng quản lý đất đai để lấn chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích; (6) Việc ban hành Bảng giá đất còn chưa sát giá thị trường; (7) Tại một số địa phương chất lượng quy hoạch còn thấp, còn bị động, có biểu hiện chạy theo nhà đầu tư, giao đất không đúng quy hoạch.

Đánh giá của Bộ Xây dựng khi tổng kết thi hành Luật Đất đai cũng chỉ ra một số hạn chế. Rõ nhất là chưa thống nhất giữa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội vùng, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của các địa phương. Có tình trạng chậm cập nhật hoặc cập nhật không đầy đủ các quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới... vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Nguồn lực về đất đai tại các địa phương chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ kinh tế - xã hội đất nước; chưa tạo được nguồn lực từ đất đô thị cho công tác nâng cấp, cải tạo đô thị; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng xây dựng không tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc còn khá phổ biến; Công tác dự báo còn thiếu tính khoa học và chưa khả thi, đặc biệt là dự báo về dân số, đất đai…

Có nhiều nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý đất đai thời gian qua. Trong đó, một phần khách quan là do tốc độ đô thị hóa nhanh, tốc độ đầu tư các dự án nhà ở, khu đô thị mới ở các đô thị lớn, đặc biệt là các đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Thông tin, dữ liệu, số liệu về quy hoạch, phát triển đô thị, phát triển nhà ở còn thiếu, chưa được hệ thống hóa và chưa được đánh giá kịp thời để điều chỉnh các dự báo phát triển.

Bên cạnh đó, có những nguyên nhân chủ quan khác. Đó là hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị… còn chưa đầy đủ, chưa đồng bộ. Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bộ, ngành trong quản lý nhà nước về đất đai. Pháp luật hiện hành chưa có quy định về xác lập, khai thác, sử dụng quyền phát triển không gian.

Theo quy định của Luật Xây dựng thì Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ về thực hiện thống nhất quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng và có trách nhiệm tổ chức, quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, thẩm quyền quản lý đất phục vụ cho công tác đầu tư xây dựng chưa gắn với thẩm quyền quản lý quy hoạch xây dựng, đầu tư xây dựng dẫn đến việc phân bổ, khai thác, sử dụng đất chưa hợp lý, chưa hiệu quả.

Vì vậy, thời gian tới, cần có quy định cụ thể về trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai của các bộ ngành liên quan; như việc quản lý đối với các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp có chức năng phục vụ cho đầu tư xây dựng cần giao về cho Bộ Xây dựng.

Mặt khác, cũng cần hoàn thiện hệ thống các công cụ tài chính, kinh tế đất, đặc biệt là đất đô thị để điều tiết các quan hệ đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Trong đó, hệ thống định giá đất đảm bảo được yêu cầu định giá phục vụ các mục đích khác nhau trong quản lý, sử dụng và giao dịch về quyền sử dụng đất.