Hợp đồng tặng cho nhà đất bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Theo dõi MTĐT trên

Hỏi: Xin Luật sư cho biết, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu trong trường hợp nào?

(Quỳnh Lam, Vạn Thiện, Nông Cống, Thanh Hóa)

Luật sư trả lời: Căn cứ vào Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hiệu lực là hợp đồng phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Cụ thể:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

1. Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu do người chưa thành niên, không đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện

Những gười chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, ngưòi bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không thể có đủ điều kiện để tự do thể hiện ý chí trong việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do vậy, để ngăn chặn, hạn chế việc lợi dụng sự non trẻ, thiếu hiểu biết hoặc không nhận thức được của những người này và để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho họ, pháp luật không cho phép những người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự được trực tiếp giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, mà muốn giao kết họ phải thông qua người đại diện để xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. 
Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do họ xác lập không mặc nhiên bị coi là vô hiệu, mà nó chỉ vô hiệu khi có yêu cầu của những người đại diện cho họ; nếu những người đại diện cho họ không khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó vẫn có hiệu lực pháp luật.

2. Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất vi phạm điểu cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội là hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội. Theo đó, “Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thế thực hiện những hành vi nhất định”; còn “Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng” (Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015). 

Theo quy định của pháp luật, những hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì đương nhiên bị coi là vô hiệu mà không phụ thuộc vào ý chí của các bên tham gia hợp đồng. VD: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được phép tặng cho quyền sử dụng đất, vì nếu họ tặng cho quyền sử dụng đất thì không còn đất để sản xuất, không còn đất để ở. Hoặc hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất lần thứ hai đôì với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiển sử dụng đất thì không được phép tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất là tài sản tặng cho có thể bị Nhà nước thu hồi và nếu có thiệt hại xảy ra mà các bên đều có lỗi, thì mỗi bên phải chịu phần thiệt hại tương ứng vối mức độ lỗi của mình, nếu chỉ một bên có lỗi thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

3. Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu do giả tạo

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo là các bên giao kết hợp đồng nhằm che giấu một giao dịch khác; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có thể có hiệu lực, hoặc cũng có thể bị vô hiệu. 

Thông thường, trước khi xác lập hợp đồng, giữa các bên đã có sự bàn bạc thông đồng trưởc với nhau, nhằm tạo ra hợp đồng mà ở đó không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của mỗi bên, hay nói cách khác trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó, các bên đã cố tình bày tỏ ý chí không đúng vối ý chí đích thực của họ, nhằm đạt được mục đích nhất định.

Có hai trường hợp hợp đồng tặng cho vô hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015):

Trường hợp thứ nhất:  Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác, khi đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo sẽ bị vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu như hợp đồng đó đáp ứng được đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự. Ví dụ: Các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, nhưng để trốn thuế nên hai bên đã thông nhất lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để che giấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng giả tạo bị vô hiệu.

Trường hợp thứ hai:  Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trôn tránh nghĩa vụ vổi người thứ ba, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu. Ví dụ các bên thoả thuận giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng không nhằm mục đích làm phát sinh quyền của người được tặng cho, mà chỉ nhằm trốn tránh việc giao đất hoặc bán đất để trả nợ người cho vay trước đó.

4. Hợp đồng tặng cho QSDĐ đất vô hiệu do nhầm lẫn

Nhầm lẫn trong hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất, có thể hiểu là việc các bên hình dung sai về nội dung của hợp đồng, dẫn đến giao kết hợp đồng và gây thiệt hại cho mình hoặc cho bên kia. Sự nhầm lẫn này xuất phát từ nhận thức sai lệch về đối tượng, về nội dung hợp đồng của các bên, nhưng nó phải được thể hiện rõ ràng thông qua nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này có thể bị tuyên là vô hiệu.

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng, dẫn đến việc xác lập hợp đồng, thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng, thì khi đó hợp đồng sẽ vô hiệu do bị lừa dối (Điều 126 Bộ luật dân sự 2015). Ví dụ, khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về diện tích đất, ranh giối đất trong nội dung của hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất, thì bên được tặng cho có quyền yêu cầu bên tặng -cho xác định lại diện tích và ranh giới đất cho phù hợp vói thực tế; nếu bên tặng cho không chấp nhận xác định lại thì bên được tặng cho có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là vô hiệu. Còn nếu bên tặng cho cố ý làm cho bên được tặng cho nhầm lẫn về diện tích đất, ranh giối đất trong nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì bên được tặng cho bị lừa dốì.

5. Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ

- Lừa dối trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba, nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đôì tượng hoặc nội dung của hợp đồng nên đã xác lập hợp đồng.

Ví dụ như: Một người lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng nói vối chủ sử dụng đất cho sử dụng thửa đất vườn để canh tác, chủ sử dụng đất tưỏng là hợp đồng mượn đất nên đã đồng ý điểm chỉ hay ký vào hợp đồng đó. Sau khi đã hoàn tất thủ tục tặng cho, chủ sử dụng đất mối phát hiện bị lừa khi ký hợp đồng, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó bị vô hiệu do bị lừa dối.

- Đe doạ là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba làm cho bên kia sợ hãi buộc phải xác lập, thực hiện hợp-đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha mẹ, vợ, chồng, con của mình. Ví dụ: Người con muốn được hưởng tài sản của cha mẹ ngay, nên đã ép buộc cha mẹ phải ký hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất, nếu không sẽ không nuôi dưỡng cha mẹ hay sẽ đánh đuổi em cùng là con với cha mẹ đi nơi khác ở.

Những hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập do bị lừa dốì, đe doạ thì sẽ không có sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của bên bị lừa dối, bị đe doạ nên không có yếu tố tự nguyện. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định những hợp đồng này chỉ bị vô hiệu khi có yêu cầu của bên bị lừa dối, bị đe doạ và được Toà án chấp nhận yêu cầu đó. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị tuyên là vô hiệu thì bên lừa dối, đe doạ sẽ phải bồi thường những thiệt hại xảy ra đối vối bên bị lừa dốì, bị đe doạ.

Trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập do bị lừa dối, bị đe doạ nhưng bên bị lừa dốì, bị đe doạ không yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng là vô hiệu, thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực pháp luật nếu như nó đáp ứng đầy đủ các điều kiện còn lại của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

6. Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình, thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu (Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2015).

Như vậy, người có năng lực hành vi dân sự nhưng tại thời điểm giao kết hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất, mà bị rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (ví dụ như say rượu, say thuốc...), thì sau này người đó có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuy nhiên, người đó phải chứng minh được tại thời điểm giao kết hợp đồng, họ bị rơi vào tình trạng không nhận thức và kiểm soát được các hành vi của mình.

Trên cơ sở đó, Toà án sẽ xem xét và nếu thấy đúng như vậy thì sẽ tuyên bố hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất bị vô hiệu. Đồng thời, Toà án cũng xác định mức độ lỗi của mỗi bên, để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra.

Trường hợp người có năng lực hành vi dân sự, nhưng đã xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình, nhưng sau đó người này không yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng bị vô hiệu, thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực pháp luật.

7. Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức hợp đồng

Theo quy định của pháp luật thì hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chứng nhận hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối vối trường hợp mà các bên tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, không tuân thủ các quy định về hình thức của hợp đồng thì khi xảy ra tranh chấp, Toà án xem xét và buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng các quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định, nếu trong thời hạn đó mà các bên không tuân theo thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.

Về nguyên tắc thì hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nếu không tuân thủ các quy định của pháp luật thì sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, trong thời hạn hai năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập, nếu các bên không yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng bị vô hiệu, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù có vi phạm về hình thức, nhưng các bên không còn quyền yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng đó bị vô hiệu (Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015), có nghĩa là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đương nhiên có hiệu lực pháp luật, trong khi đó, quyền sử dụng đất được tặng cho vẫn đứng tên bên tặng cho là điều bất cập./.