Doanh nghiệp bất động sản: Giải cứu hay tự cứu?

Theo dõi MTĐT trên

VARS nhận định quý I năm nay chỉ đạt 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái, xu hướng thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Hiện có nhiều ý kiến trái chiều xung quanh việc có nên giải cứu thị trường bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu lỗ, chẳng hạn như Novaland quý I doanh thu chỉ đạt 604 tỷ đồng, lỗ sau thuế 410 tỷ đồng; Đất Xanh lợi nhuận sau thuế âm 117 tỷ đồng; Xuân Mai Corp lỗ 7 tỷ đồng…

Đáng chú ý, số lượng tồn kho của các doanh nghiệp rất lớn. Tổng giá trị hàng tồn kho của 100 doanh nghiệp công bố báo cáo tài chính thuộc nhóm nhà ở và khu công nghiệp là trên 456 nghìn tỷ đồng. Trong đó 52 doanh nghiệp có tồn kho tăng, 26 doanh nghiệp có tồn kho giảm.

Những dữ liệu trên phần nào cho thấy thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Thanh khoản thị trường thấp nên nhiều doanh nghiệp liên tục dời lịch bán sản phẩm mới.

Đại diện một số doanh nghiệp cho biết họ đang gặp rất nhiều khó khăn về nguồn vốn khi các ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất tăng, không được phát hành trái phiếu, hàng bán không được khiến một số doanh nghiệp không có nguồn tiền để hoạt động, các dự án không thể triển khai… Không ít doanh nghiệp buộc phải dừng hoạt động hoặc giải thể.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, có tới 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 34%, trong khi số lượng doanh nghiệp thành lập mới là 1.744 doanh nghiệp, giảm 61,4% so với cùng kỳ.

Chuyên gia tài chính Đỗ Thái Hưng phân tích nguyên nhân dẫn đến khó khăn về nguồn vốn là do các doanh nghiệp tính toán thiếu cẩn trọng nên không có khả năng trả nợ. Cách đây vài năm, khi giá nhà đất cao gấp đôi, gấp ba, các doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất 15% để đầu tư, với kỳ vọng giá bán tăng gấp đôi, gấp ba. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản trầm lắng, các dự án không thể triển khai hoặc không có hàng để bán hoặc không bán được, dẫn đến bị chôn vốn, không có nguồn để trả nợ.

Người bảo cần giải cứu, kẻ nói không…

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, ngành bất động sản hiện chiếm khoảng 4,5% tổng thu ngân sách, đóng góp 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Tính đến tháng 9.2022, giá trị vốn hóa của ngành ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng.

Lĩnh vực bất động sản có mối liên quan mật thiết tới 20-30 ngành nghề khác. Nếu thị trường bất động sản đổ vỡ, doanh nghiệp có nguy cơ bị phá sản, người lao động không có công ăn việc làm, nền kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng bất động sản là ngành giữ tỷ trọng lớn và có liên quan đến nhiều ngành trụ cột của nền kinh tế nên cần phải có những động thái để giải cứu thị trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản được coi là động lực của sản xuất. Nếu thị trường bất động sản có vấn đề, nền kinh tế sẽ bị “liêu xiêu”, kéo theo nhiều ngành khác bị ảnh hưởng, bao gồm tài chính ngân hàng, ngành sắt thép xi măng...

Theo ông Điệp, hai yếu tố tác động chủ yếu đến ngành bất động sản là nguồn lực và các cơ chế, chính sách. Nếu tháo gỡ về mặt cơ chế, chính sách nhưng không tạo nguồn lực thì cũng không phát triển được. Bất động sản chính là chuỗi sản phẩm, chuỗi giá trị mà Việt Nam được hưởng toàn bộ. Do vậy những giải pháp để “giải cứu” thị trường bất động sản cần sự phối hợp giữa các bộ, ngành một cách đồng bộ, kịp thời, linh hoạt. Vừa qua, Chính phủ đã ban hành một loạt các chính sách vĩ mô, tháo gỡ những khó khăn mang tính toàn diện. Tuy nhiên, để các chính sách thực sự đi vào cuộc sống thì đòi hỏi các cấp, các ngành, đặc biệt là ngành tài chính ngân hàng, chứng khoán phải cùng vào cuộc ngay để tạo đà, không làm lỡ nhịp của các doanh nghiệp vì lỡ nhịp thì thị trường không hấp thụ được vốn, hoặc chưa chắc hấp thụ được vốn.

Quan trọng nhất vẫn là những chính sách vĩ mô sao cho hợp lý, phù hợp với phát triển, song cũng phải linh hoạt, không cứng nhắc, các chính sách vi mô cần thực hiện rất linh hoạt để thị trường hấp thụ được vốn.

Ở góc nhìn khác, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng không cần phải giải cứu thị trường bất động sản. Nên để thị trường bất động sản tự điều chỉnh theo cung cầu, các doanh nghiệp bất động sản phải tự khắc phục và tái cấu trúc.

Sân chơi không dành cho doanh nghiệp ăn xổi ở thì

Chuyên gia tài chính Đỗ Thái Hưng gợi ý nhiều giải pháp để “cứu” ngành bất động sản khỏi thế khó hiện nay. Theo ông, dòng vốn của thị trường bất động sản chỉ khơi thông khi có luồng vốn mới và giá nhà đất tăng trở lại. Trong bối cảnh hiện nay, giãn thời gian trả nợ sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm áp lực, có thời gian tái cơ cấu, bán một số tài sản, thậm chí bán toàn bộ các dự án để trả nợ. Hiện thanh khoản gặp nhiều khó khăn bởi ngay cả các doanh nghiệp lớn cũng không mua vì họ cũng đang khó. Nhưng nếu giãn ra một chút, giá cả hợp lý thì những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn sẽ mua lại. Đó là quá trình tái cấu trúc và phân phối lại thị trường, bất kỳ ngành nghề nào cũng diễn ra như thế.

Bên cạnh những chính sách từ Chính phủ, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động cơ cấu lại nguồn vốn, tăng cường nguồn vốn thông qua tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm.

Cũng theo ông Hưng, chỉ những doanh nghiệp nào có đường đi nước bước, tài chính ổn định, cách thức tổ chức bài bản và cơ cấu tài chính lành mạnh, có bước đi vững chắc thì mới có khả năng đi đường dài và thâu tóm dần những doanh nghiệp làm ăn theo phong trào hoặc chỉ mang tính chất đầu cơ là chính.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng vừa qua Thủ tướng đã chỉ đạo hệ thống ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí, đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp tục giảm một phần lãi suất cho vay đối với các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Thứ hai là giảm bớt những quy trình, thủ tục trong quá trình thực hiện và đưa công nghệ thông tin, số hóa nhằm tháo gỡ khó khăn, khơi thông cả về nguồn vốn và chính sách giúp “tan băng” thị trường bất động sản.

Bên cạnh những chính sách từ Chính phủ, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động cơ cấu lại nguồn vốn, tăng cường nguồn vốn thông qua tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm. Doanh nghiệp phải xem xét lại các mặt hàng, phân khúc thị trường, chấp nhận giảm giá bán nhà, thậm chí bán những tài sản, dự án không hiệu quả để giảm nợ vay.