Kiến trúc bền vững công trình cao tầng trong khu vực nội đô các đô thị Việt Nam

Theo dõi MTĐT trên

Được coi là xu thế tất yếu của xã hội hiện đại, nhưng tại các đô thị lớn ở Việt Nam, sự thiếu kiểm soát dẫn đến số lượng nhà cao tầng mọc lên ồ ạt, gây ra rất nhiều hệ lụy trong quá trình phát triển đô thị như quá tải về giao thông, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội… Tất cả những yếu tố này tạo nên áp lực cho khu vực nội đô, đô thị trung tâm, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân.

I. ĐẶT VẤN ĐỀ

Trên thế giới cũng như tại Việt Nam, các đô thị có quá trình hình thành và phát triển lâu dài, khu vực trung tâm nội đô (các tên gọi khác như: khu vực nội đô lịch sử, khu vực trung tâm đô thị hiện hữu, khu lõi đô thị…) được xem là khu vực cũ có mật độ dân cư đông đúc, có các cộng đồng dân cư hình thành và phát triển lâu dài gắn với lịch sử phát triển của đô thị, là nơi ẩn chứa nhiều các giá trị đặc trưng về văn hóa xã hội, lịch sử, bản sắc kiến trúc cảnh quan.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây bùng nổ việc cải tạo, xây mới các công trình cao tầng khu vực này làm phá vỡ bản sắc kiến trúc cảnh quan đô thị, gây nên tình trạng quá tải về hạ tầng đô thị như nạn kẹt xe, thiếu điện và nước sinh hoạt, ô nhiễm môi trường sống, cũng như khó khăn cho việc nâng cấp các hạ tầng dịch vụ thiết yếu khác.

Trong bối cảnh hiện nay, việc phát triển bền vững gắn với bảo tồn và phát huy các giá trị bản sắc kiến trúc cảnh quan đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân là điều cần được đảm bảo và triển khai đồng bộ trong quá trình quản lý phát triển đô thị Việt Nam.

II. THỰC TRẠNG BÙNG NỔ PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH CAO TẦNG CHỨC NĂNG HỖN HỢP VÀ CÁC HỆ LỤY

1. Hiện trạng phát triển thiếu bền vững công trình cao tầng chức năng hỗn hợp tại khu vực trung tâm nội đô các đô thị Việt Nam

Pháp luật hiện hành tại Việt Nam đã quy định rõ: “Công trình cao tầng là công trình xây dựng có chiều cao từ 9 tầng trở lên”. Cùng với đó, các quy định cũng chỉ rõ, công trình có chức năng hỗn hợp là công trình có đồng thời từ 02 chức năng sử dụng chính trở lên (bao gồm như ở, văn phòng, khách sạn, thương mại dịch vụ…).

Trong giai đoạn hiện nay, theo đánh giá khảo sát mới nhất trong khuôn khổ đề tài trọng điểm cấp Bộ của Viện Kiến trúc Quốc gia, tại TP.HCM hiện có tổng cộng 1.382 tòa nhà. Trong số đó, chỉ trong khoảng thời gian 10 năm (tính đến năm 2020), đô thị lớn nhất loại đặc biệt này đã có gần 84 dự án công trình cao tầng được xây dựng “xen cấy trong các khu vực quận trung tâm nội đô, trên cơ sở cải tạo hoặc chuyển đổi các diện tích đất xây dựng công trình cũ [1]. Bên cạnh số ít các loại hình công trình đơn chức năng, một số lượng rất lớn (lên tới 77 công trình - tương đương tỷ lệ hơn 90% số lượng) thuộc loại hình công trình cao tầng hỗn hợp trong đó là sự kết hợp nhiều chức năng trong cùng một tổ hợp công trình cùng với chức năng chính là văn phòng hay căn hộ chung cư, đặc biệt là việc bố trí các chức năng tập trung đông người như khách sạn, trung tâm thương mại, rạp chiếu phim, nhà trẻ, nhà hàng ăn uống, phòng khám bệnh... cá biệt còn có thêm các chức năng đặc thù khác như trung tâm tổ chức tiệc cưới, đồn công an,…

Tại các đô thị khác trên toàn quốc, như TP Hà Nội, trong giai đoạn từ 2005 - 2022, việc bùng nổ chuyển đổi và cải tạo đô thị đã làm xuất hiện có gần 200 công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp được xây dựng tại 06 quận nội đô thuộc khu vực nội đô lịch sử của đô thị. Thực tế cũng cho thấy các công trình sau có diện tích xây dựng, khối tích tầng cao ngày càng lớn, chức năng sử dụng cũng gia tăng về số lượng. [1].

Nhiều thành phố lớn khác như: Đà Nẵng, Hải Phòng, Nam Định, Thanh Hóa, Vinh... cũng xuất hiện tình trạng bùng nổ xây dựng công trình cao tầng hỗn hợp.

2. Những áp lực đối với quá trình phát triển bền vững các đô thị Việt Nam

Bởi lý do sức hút về vị trí “đất vàng” trong đô thị, cũng như nhu cầu khai thác triệt để các ưu thế về vị trí vàng phục vụ kinh doanh - sử dụng nhằm gia tăng lợi nhuận cho các chủ đầu tư, thực tế cũng cho thấy xu thế phát triển các công trình cao tầng bao gồm cả công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp tại các khu vực trung tâm nội đô các đô thị Việt Nam đang có chiều hướng ngày càng gia tăng phát triển về số lượng dự án, về quy mô diện tích/ khối tích, và đặc biệt là các chức năng sử dụng vô cùng đa dạng.

Tại một số các đô thị lớn ở Việt Nam như: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… đã xuất hiện tình trạng các công trình cao tầng xây chen thiếu quản lý phát triển đồng bộ và bền vững, làm phá vỡ tổng thể kiến trúc cảnh quan đô thị, ảnh hưởng lớn đến bản sắc đô thị và sự phát triển đô thị với các biểu hiện rõ nét nhất chính là sự quá tải về hạ tầng đô thị (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội). Cụ thể như tình trạng kẹt xe xảy ra ngày càng phổ biến không chỉ vào các giờ cao điểm mà còn vào nhiều thời điểm khác nhau trong ngày. Thống kê cho thấy các điểm đen về tắc nghẽn giao thông trong trung tâm nội đô các đô thị diễn ra tại hầu hết các vị trí xung quanh các dự án cao tầng hỗn hợp mới được xây dựng.

Cùng với đó, do việc gia tăng nhanh chóng dân số mới đến tại các khu vực quận trung tâm nội đô - là nơi có hệ thống hạ tầng đã ổn định lâu dài, diện tích đất đô thị dành cho phát triển mới hạ tầng vô cùng hạn chế đã dẫn đến tình trạng thiếu các hạ tầng dịch vụ thiết yếu cho người dân như thiếu trường học các cấp cho trẻ em, hệ thống cung cấp nước sạch và điện cũng bị quá tải. Đặc biệt là hiện trạng dồn ứ về rác thải sinh hoạt và ô nhiễm môi trường sống đã quá tải [2].

III. NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CÔNG TRÌNH CAO TẦNG TRONG KHU VỰC NỘI ĐÔ CÁC ĐÔ THỊ VIỆT NAM

1. Một số nguyên nhân chính trong quản lý phát triển công trình cao tầng chức năng hỗn hợp khu vực trung tâm nội đô các đô thị Việt Nam

Hiện chưa có các quy định về loại hình nhà ở hỗn hợp cao tầng. Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có đề cập các dự án xây dựng loại hình nhà ở có bao gồm cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ. Vì vậy, có thể hiểu loại hình công trình cao tầng hỗn hợp là công trình bên cạnh chức năng chính sẽ thêm một hoặc nhiều chức năng phụ (trung tâm thương mại, rạp chiếu phim,...). Như vậy, bên cạnh một số thể loại chung cư hỗn hợp (chung cư, TTTM, dịch vụ); văn phòng hỗn hợp (văn phòng, TTTM, dịch vụ)... cũng còn một số loại hình tòa nhà cao tầng hỗn hợp khác như: Tổ hợp khách sạn hỗn hợp, trung tâm dịch vụ hỗn hợp...

Các quy định hướng dẫn cho công tác thiết kế và thi công công trình hỗn hợp cao tầng cũng chưa được hoàn thiện và đồng bộ gây cản trở lớn cho công tác đầu tư - thiết kế - quản lý công trình, dẫn đến nhiều tác động bất lợi cho quá trình phát triển đô thị bởi sự lộn xộn - khó kiểm soát công trình cao tầng khu vực trung tâm nội đô. Trong gian đoạn trước năm 2013, TCVN 323:2004 là bộ tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng dù có đề cập một cách hệ thống các quy định thiết kế nhưng còn thiếu các nội dung, điều khoản, với công trình cao tầng hỗn hợp. Chính vì vậy, trong các giai đoạn thiết kế, các đơn vị tư vấn - đầu tư - cấp phép quản lý phải “vận dụng linh hoạt” cùng lúc nhiều loại tiêu chuẩn khác nhau cho từng chức năng trong một tòa nhà (như sử dụng TCVN 9211:2012 về thiết kế chợ cho diện tích TTTM, TCVN 4451:2012 về thiết kế nhà ở cho khối căn hộ, TCVN 4319:2012 về nhà ở và công trình công cộng cho các diện tích công trình rạp chiếu phim...) với nhiều chi tiết còn nhiều độ vênh [1].

Công tác thỏa thuận về quy hoạch xây dựng công trình cao tầng chức năng hỗn hợp cũng còn nhiều bất cập, đặc biệt là chỉ tiêu dân số và tần suất sử dụng hạ tầng. Việc cấp phép dự án chỉ dựa trên số dân cư ở cố định (tại các căn hộ chung cư) mà bỏ qua đối với các loại hình thiết kế phòng ở lưu trú không cố định mới xuất hiện (như: căn hộ khách sạn condotel, căn hộ văn phòng officetel, shophouse…), hay chưa tính đúng các chỉ tiêu áp lực sử dụng của phần diện tích hỗn hợp (thường bỏ qua đối với diện tích trung tâm thương mại - dịch vụ, rạp chiếu phim, nhà trẻ) vào trong tính toán cơ cấu dân số sử dụng hạ tầng của dự án về mặt cơ học có thể làm gia tăng các áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xã hội của khu vực trung tâm nội đô các đô thị do tần suất đi lại và sử dụng trong các giờ cao điểm là khá lớn.

Công tác kiểm tra, thanh tra sau khi cấp phép xây dựng và giám sát theo quy hoạch xây dựng đô thị cũng còn thiếu đồng bộ, dẫn đến nhiều công trình cao tầng chức năng hỗn hợp xây mới trong khu vực nội đô các đô thị trong tình trạng không phép, hoặc sai phép với số tầng cao và diện tích sử dụng vượt quá các chỉ tiêu quy hoạch được cấp, gây áp lực nghiêm trọng lên hệ thống hạ tầng đô thị cũng như phá vỡ tổng thể kiến trúc cảnh quan đô thị.

Năm 2021, một số văn bản quy phạm pháp luật mới đã được Bộ Xây dựng ban hành như: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng, Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư, đã đề cập một số nội dung có liên quan đến quy hoạch và thiết kế tổ chức không gian nhà cao tầng chứng năng hỗn hợp. Tuy nhiên, mức độ chi tiết đáp ứng đầy đủ tối đa các yêu cầu quản lý đồng bộ (từ khâu quy hoạch, cấp phép, đầu tư xây dựng, vận hành) theo sát với sự bùng nổ và phức tạp diễn ra trong thực tiễn, góp phần phát triển bền vững các đô thị Việt Nam vẫn là một thách thức trong thời gian tới.

2. Định hướng chính trong quản lý phát triển bền vững công trình cao tầng chức năng hỗn hợp khu vực nội đô các đô thị Việt Nam

a. Các tiêu chí cần đạt được trong quản lý phát triển bền vững công trình chức năng hỗn hợp khu vực trung tâm nội đô các đô thị Việt Nam

Với loại hình nhà ở cao tầng chức năng hỗn hợp xây mới trong khu vực trung tâm nội đô các đô thị, cần hoàn thiện quy trình quý hoạch, quản lý, cấp phép, thực thi đầu tư xây dựng, vận hành sử dụng công trình một cách chặt chẽ và đồng bộ, trong đó đạt được các tiêu chí như:

(1) Có kiến trúc hài hòa đồng bộ với cảnh quan đô thị khu vực trung tâm nội đô hiện hữu và các khu vực lân cận.

(2) Việc quy hoạch xây dựng công trình cao tầng chức năng hỗn hợp mới trong khu vực trung tâm nội đô không làm hủy hoại, mất mát các công trình di tích lịch sử, công trình cũ có giá trị đã được xếp hạng hoặc nằm trong danh sách bảo tồn. Công trình cao tầng chức năng hỗn hợp xây mới phải đạt được sự hòa đồng trong mối tương quan hữu cơ với hệ thống các công trình lân cận, đặc biệt là các công trình di tích, công trình cũ có giá trị.

(3) Có cơ cấu dân cư và tần suất sử dụng hợp lý phù hợp với hiện trạng hiện hữu, hạn chế các áp lực về quá tải hạ tầng đô thị (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội). Trong trường hợp vượt quá khả năng hấp thụ của hạ tầng, tính toán đúng và đủ các yêu cầu bổ sung và đóng góp của dự án với khu vực đô thị hiện hữu để đạt được tính hài hòa, công bằng và đồng thuận cao.

(4) Tận dụng có hiệu quả diện tích đất vàng tại khu vực trung tâm đô thị để bổ sung thêm nhiều tiện ích dịch vụ công cộng mới, với chất lượng tiện nghi sử dụng cao cho cộng đồng cư dân đô thị, ưu tiên với các cộng đồng dân cư hiện hữu.

(5) Xây dựng và hoàn thiện các cơ chế về đẩy mạnh sự tham gia giám sát của cộng đồng (thông qua nhiều hình thức trên nền tảng internet và công nghệ thông tin), để người dân/ cộng đồng có thể phản ánh kịp thời các tồn tại trong quá trình quản lý giúp cơ quan quản lý có các quyết định xử lý và điều chỉnh kịp thời.

b. Một số định hướng hoàn thiện các chỉ tiêu và tiêu chuẩn quản lý phát triển bền vững công trình cao tầng chức năng hỗn hợp khu vực nội đô các đô thị Việt Nam.

- Các định hướng chung bao gồm:

(1) Xây dựng và ban hành các định nghĩa thống nhất công trình hỗn hợp (Mixed Use) là loại công trình có từ 2 chức năng trở lên, trong đó có 1 chức năng chính chiếm tỉ trọng quy mô diện tích/ khối tích trong công trình lớn hơn so với các chức năng còn lại và có thể được phân thành các dạng như: (1) Chung cư hỗn hợp, (2) Văn phòng hỗn hợp; (3) Thương mại hỗn hợp (gồm shop bán hàng, khu ăn uống và giải khát, rạp hát - rạp chiếu phim, bar - hộp đêm và vác chức năng giải trí khác), khách sạn hỗn hợp, công trình công nghiệp (chỉ gồm chức năng nhà kho và showroom).

(2) Về phân loại, các công trình cao tầng chức năng hỗn hợp tùy theo tỷ trọng chức năng chính phụ được phân chia thành nhóm các công trình chức năng chính là nhà ở (Residence) và nhóm các công trình chức năng chính không phải nhà ở (Non - Residence). Mỗi nhóm công trình nhà ở và công trình phi nhà ở có thêm các quy định rõ về chức năng chính và các chức năng phụ cho phép được tích hợp kèm thêm vào. Cũng quy định rõ với các chỉ số quy định khống chế diện tích sàn hợp lý giữa các chức năng chính và phụ, vị trí có thể cho phép bố trí các chức năng phụ... để có thể đảm bảo tối ưu về tiện nghi sử dụng, an toàn cho người sử dụng trong và ngoài công trình.

(3) Triển khai đồng bộ quy hoạch đô thị các cấp, bao gồm: Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, trong đó, với vai trò là cơ sở để cấp phép triển khai dự án và quản lý chung, cần đẩy nhanh hoàn thiện hệ thống quy hoạch phân khu sau khi đã có quy hoạch chung xây dựng được duyệt ở hầu hết các đô thị, hạn chế tối đa tình trạng trống quy hoạch phân khu như ở một số khu vực nội đô của các đô thị lớn trong thời gian qua.

(4) Xây dựng các tiêu chí và chỉ tiêu quản lý công trình cao tầng hỗn hợp với khu vực trung tâm nội đô. Cụ thể, việc quản lý chiều cao công trình được quản lý thông qua 3 chỉ số chính là mật độ xây dựng (thuần tối đa), hệ số sử dụng và chiều cao công trình. Thông qua 3 chỉ số này, cơ quan quản lý luôn tính toán trước và quản lý chặt chẽ và bền vững của các nội hàm về mật độ dân cư hợp lý, cân bằng và phụ hợp với hạ tầng đô thị, hòa nhập với kiến trúc cảnh quan đô thị… trong quá trình triển khai quy hoạch phát triển đô thị. Bên cạnh, các chỉ tiêu và tiêu chí chính, bổ sung các chỉ tiêu và tiêu chí phụ về hình dáng khu đất, các điều kiện về khoảng lùi, chiều cao tổng thể toàn khu, tổng diện tích khu đất, các yêu cầu về kỹ thuật hạ tầng ảnh hưởng đến khu đất để hạn chế các dự án xây dựng tối đa chỉ tiêu cho phép.

(5) Học tập kinh nghiệm về quản lý đô thị ở nhiều quốc gia phát triển trên thế giới để nghiên cứu học tập kế thừa một số cơ chế mới, đặc biệt là công trình cao tầng chức năng hỗn hợp cho khu vực nội đô các đô thị Việt Nam như: Cơ chế chuyển quyền phát triển không gian (Transfer of Development Rights - TDR) [6]; Cơ chế quản lý khai thác không gian ngầm (quy định độ sâu tối đa mà các dự án theo các công năng sử dụng chính/ phụ được khai thác, sử dụng) [7].

(6) Xem xét khuyến khích xây dựng các công trình cao tầng chức năng hỗn hợp khu vực nội đô theo hướng dành nhiều diện tích tầng trệt cho không gian công cộng, dịch vụ tiện ích đảm bảo nâng cao chất lượng cho người dân. Đồng thời, kiến trúc công trình ưu tiên phát triển theo hướng kiến trúc công trình xanh, sinh thái, tiết kiệm năng lượng, thân thiện môi trường, hài hòa với kiến trúc cảnh quan đô thị hiện hữu.

(7) Cùng với đó, đẩy mạnh hoàn thiện đồng bộ công tác cấp phép xây dựng, thanh tra, kiểm tra sau khi cấp phép theo quy hoạch để hạn chế tối đa các công trình xây dựng không phép và sai phép. Trong đó, vai trò giám sát của cộng đồng cần được đẩy mạnh trên cơ sở ứng dụng các nền tảng công nghệ số như thông qua các tồng đài tự động, đường dây nóng, các trang website, nhóm diễn đàn thông tin về trật tự xây dựng và quy hoạch đô thị do cơ quan quản lý nhà nước quản trị và khai thác sử dụng thông tin giám sát của người dân.

- Đối với riêng nhóm công trình nhà ở:

Bên cạnh chức năng ở, chỉ cho phép bổ sung thêm chức năng dịch vụ thương mại. Cho phép xem xét và tính toán thiết kế bố trí một số lượng diện tích sàn nhất định nhằm phục vụ cho sự phát triển nâng cao chất lượng sống của khu vực dân cư hiện hữu. Tuy nhiên, việc cho phép bố trí các diện tích này trong các tòa chung cư cao tầng cần được tính toán đáp ứng các tiêu chí cụ thể sau:

(a) Mật độ tập trung người phù hợp, tính đúng quy mô dân cố định như hiện nay và khách vãng lai đối với chức năng phụ trợ trong trường hợp khu vực phụ trợ có tỷ lệ trên tổng diện tích tối đa cho phép.

(b) Quy mô diện tích phần thương mại dịch vụ có tỷ lệ tương quan phù hợp với tổng diện tích sàn căn hộ (trung bình cho phép là 3m2/ 1000 m2 diện tích sàn căn hộ). Tuy nhiên, tổng diện tích sàn của khu vực thương mại trong tòa nhà không được vượt quá chỉ tiêu đã đã được tính toán cho toàn khu vực quận trung tâm nội đô đã được đề cập trong các quy hoạch phân khu.

(c) Đảm bảo các yêu cầu về an toàn, PCCC.

(d) Có vị trí xây dựng tiếp cận gần với các tuyến giao thông chính đô thị.

(e) Có mối tương quan và hỗ trợ cho các công trình lân cận.

(f) Phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của khu vực.

(g) Số lượng diện tích dành cho dịch vụ thương mại cũng được ước tính trước tiên trong đồ án quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đô thị. Nếu được chấp thuận, tổng diện tích phần trung tâm thương mại phải được tính trong tổng diện tích sàn công trình để tính toán chỉ tiêu hệ số sử dụng đất - tương đương với chỉ số Gross Plot Ratio GPR tại một số quốc gia trên thế giới.

(h) Chỉ cho phép thiết kế các loại cửa hàng dịch vụ phục vụ nhu cầu dân sinh, các loại diện tích dịch vụ hoạt động kiểu văn phòng độc lập sẽ không được cấp phép.

- Đối với nhóm công trình phi nhà ở:

Thiết kế công trình cao tầng chức năng hỗn hỗn hợp khu vực trung tâm nội đô chịu sự điều tiết của một loạt các quy hoạch như: Quy hoạch chung đô thị; Quy hoạch thiết kế đô thị kiểm soát chiều cao, các quy định kiểm soát kiến trúc mặt ngoài công trình; Quy hoạch quản lý cảnh quan tuyến phố, cũng như một số các quy hoạch kiểm soát khác.

(1) Tỷ lệ diện tích công trình thương mại đối với loại công trình phi nhà ở nhưng có một số nhỏ căn hộ chung cư hoặc khách sạn thì cũng cho phép tối đa chiếm 40% trên tổng diện tích sàn (cơ bản tương đồng với các quy định hiện nay với công trình văn phòng hỗn hợp tại Việt Nam).

(2) Tính toán chi tiết mật độ người sử dụng vào các thời điểm cao điểm và thấp điểm trong ngày để tính toán bố trí hệ thống giao thông kết nối từ bên ngoài vào công trình, giao thông liên hệ nội bộ theo chiều đứng và chiều ngang công trình, hệ thống an toàn PCCC phục vụ cho người dân đảm bảo tiện nghi và chất lượng sử dụng

(3) Các chỉ tiêu và tiêu chí quy định gián tiếp về chỗ để xe và khoảng lùi cũng được xem là cách để khống chế quản lý tốt tỷ lệ diện tích hỗn hợp, tránh làm gia tăng áp lực hạ tầng khi xây dựng công trình cao tầng hỗn hợp. Yêu cầu diện tích chỗ đỗ xe tối thiểu với công trình nhà ở (bao gồm công trình nhà ở hỗn hợp và không bao gồm nhà ở xã hội) là 01 chỗ để xe cho 01 căn hộ cũng như phần dành cho chức năng thương mại, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm đô thị. Cho phép công trình được sử dụng hoán đổi giữa các chức năng khác nhau trong điều kiện tần suất sử dụng không bị xung đột. Tuy nhiên, diện tích tổng thể chỗ để xe đối với công trình hỗn hợp dịch vụ không được vượt quá 20% tổng diện tích sàn công trình (để tránh tác động lên hệ thống giao thông chung toàn khu vực).

(4) Các công trình cao tầng hỗn hợp tại khu vực nội đô cũng cần tuân theo các quy định về khoảng đệm và khoảng lùi và khoảng đệm cây xanh cần thiết để làm đẹp cho kiến trúc cảnh quan khu vực và tránh xung đột về giao thông. Tùy theo các loại chức năng loại chức năng và vị trí khác nhau mà các công trình hỗn hợp có khoảng lùi từ 5 - 30m với khoảng đệm trồng cây xanh từ 3m - 5m (cao nhất với loại công trình nhà chung cư có trường mầm non).

IV. KẾT LUẬN

Việc phát triển công trình cao tầng nội đô chức năng hỗn hợp tại khu vực trung tâm nội đô là xu thế tất yếu trên toàn cầu, trong đó các đô thị Việt Nam không phải là một loại trừ. Kinh nghiệm về quản lý công trình cao tầng chức năng hỗn hợp tại một số các quốc gia đang phát triển như: Hoa Kỳ, CHLB Nga, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore… cho thấy, chỉ có thể thông qua các tiêu chí và chỉ tiêu trực tiếp cơ bản như tổng diện tính sàn, chiều cao công trình, cùng các tiêu chí giám tiếp khác như diện tích bãi đỗ xe, khoảng lùi, vị trí xây dựng... các cơ quan quản lý đã có thể cơ bản quản lý việc phát triển bền vững công trình cao tầng hỗn hợp trong khu vực nội đô, góp phần tạo dựng sự đồng bộ và hợp lý trong phát triển đô thị.

Việc sớm thiết lập và cập nhật hoàn thiện hệ thống các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, trong đó tính toán rõ các tầm nhìn phát triển và các chỉ tiêu - tiêu chí cho phát triển nhà cao tầng nói riêng và công trình cao tầng hỗn hợp nói riêng có tính toán đến các hệ số dung nạp về giao thông, sử dụng đất, cân bằng với nhu cầu thương mại toàn khu là rất cần thiết.

TS.KTS Trịnh Hồng Việt
ThS.KTS Phạm Hoàng Phương 
Viện Kiến trúc Quốc gia

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Đề tài nghiên cứu khoa học trọng điểm cấp Bộ, “Nghiên cứu chỉ tiêu - tiêu chí quản lý công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử, Viện Kiến trúc Quốc gia, Bộ Xây dựng, 2017.

2. ThS.KTS Đặng Tiên Phong và ThS.KTS Phạm Hoàng Phương, “Quản lý công trình cao tầng chức năng hỗn hợp khu vực nội đô lịch sử, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, 09/2018.

3. Residence Guidebook, Urban Redeverlopment Authority, Singapore, 03/2018.

4. Non - residence Guidebook, Urban Redeverlopment Authority Singapore, 03/2018.

5. Buiding Maintainnace and strata management Regulation, Singapore, 2008.

6. TS.KTS Phạm Trần Hải và các cộng sự, “Chuyển quyền phát triển không gian (TDR): Kinh nghiệm quốc tế và khả năng áp dụng tại Việt Nam, Tạp chí Xây dựng, tháng 11/2022.

7. PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến, “Quản lý không gian ngầm hiệu quả góp phần phát triển đô thị hiện đại và bền vững”, Tạp chí Xây dựng, 04/2022.