Làm thế nào để BĐS văn phòng “sống sót” qua đại dịch Covid-19 lần 2?

Theo dõi MTĐT trên

Trao đổi với Thời báo kinh doanh, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc phụ trách Cho thuê Văn phòng và Khu công nghiệp CBRE Việt Nam cho biết, trong quý II/2020, giá thuê trung bình của phân khúc hạng A giảm 4,9% so với cùng kỳ năm ngoái và tỷ lệ trống tăng 9 điểm phần trăm so năm trước, ở mức 11,8%. Giá thuê văn phòng hạng B đi ngang chưa có xu hướng giảm và tỷ lệ trống tăng nhẹ.

Qua đến quý II/2020, thị trường văn phòng TP.HCM đã chứng kiến những phản ứng nhất định từ khách thuê, trong đó một số doanh nghiệp đã buộc phải trả lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng văn phòng.

Còn ông Lê Tuấn Bình, Trưởng bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội chia sẻ, quý II/2020, giá thuê gộp trung bình giảm -1% theo quý và -1% theo năm. Hạng A duy trì ổn định trong khi Hạng B và C ghi nhận sụt giảm, chủ yếu tại các dự án có nhiều diện tích trống. Do các hợp đồng dài hạn đã được ký kết ở các quý trước, công suất thuê trung bình tăng nhẹ 1 điểm % theo quý và 1 điểm % theo năm.

Vị đại diện Savills cho hay, để giảm tỷ lệ trống, chủ nhà đưa ra các hỗ trợ bao gồm điều chỉnh giá thuê, các điều khoản thuê thuận lợi hơn, đàm phán lại các điều khoản thiết yếu. Trong khi các chủ tòa nhà hạng thấp nhanh chóng hành động, các chủ tòa nhà hạng cao xử lý tùy theo từng trường hợp.

Do khoảng thời gian cách ly tương đối ngắn, cùng nhiều hỗ trợ của Chính phủ và chủ nhà, nên có ít hợp đồng thuê bị phá vỡ được ghi nhận.

Còn vị đại diện CBRE cũng nhìn nhận, trong quý II/2020, khi tiến hành giãn cách xã hội trên cả nước, đã xuất hiện sự chia sẻ, hỗ trợ lẫn nhau vượt qua khó khi chủ mặt bằng và khách thuê thống nhất chi trả chậm hay miễn một tháng tiền thuê, giảm phí dịch vụ.

“Trong thời điểm ấy, các khách thuê đang có xu hướng thu hẹp mặt bằng ở tòa nhà hiện tại để chuyển sang các tòa nhà phân khúc thấp hơn, ở vị trí rìa trung tâm hoặc ngoại vi thành phố nhằm tiết kiệm chi phí”, đại diện CBRE nói.

Còn theo ông Lê Song Ngọc, người đồng sáng lập Cộng đồng Hỗ trợ Doanh nghiệp CSC phân tích, chi phí mặt bằng văn phòng ảnh hưởng lớn đến chi phí vận hành doanh nghiệp. Tuy nhiên tình hình khó khăn hiện tại nhiều công ty giảm doanh thu cả 50% hoặc nhiều hơn nữa nên gánh nặng về tiền thuê càng lớn.

Trong trường hợp không thể đàm phán giá với chủ mặt bằng, doanh nghiệp ở thế “mắc kẹt” khi không thể áp dụng về điều kiện bất khả kháng trong hợp đồng do chưa cách ly xã hội và phải tốn thêm chi phí cho tìm kiếm, đặt cọc mặt bằng văn phòng mới.

Ông Ngọc nhận định cũng nhận định, lần đầu Covid-19 bùng phát, doanh nghiệp có thể thỏa thuận với các chủ đầu tư về tiền thuê do các yếu tố bắt buộc của chính phủ và các hệ lụy liên quan. Trong khi lần này, doanh nghiệp chủ yếu sử dụng câu chuyện giảm doanh thu, lợi nhuận để đòi hỏi thiện chí từ phía cho thuê.

“Lần một 10 người đi thì 5 người được giảm, lần hai 10 người đi chỉ còn 1, 2, thậm chí có người bị chủ đầu tư từ chối thẳng thừng ngay từ đầu vì chưa có gì xảy ra cả, vẫn chưa giãn cách, doanh nghiệp vẫn làm việc bình thường", ông Ngọc nói.

Ông Ngọc cũng cho biết thêm: “Ngay cả khi chấp nhận giải pháp làm việc từ xa, doanh nghiệp vẫn gặp khó do chưa kịp chuyển đổi số, chưa có hạ tầng kỹ thuật, kết nối công nghệ”.

Tuy nhiên Covid-19 khiến khó khăn bủa vây không chỉ đến với bên đi thuê mà chủ cho thuê cũng đứng trước nhiều bài toán nan giải. Bà Dương Thị Bích Trâm - CEO MKCG, đơn vị đang kinh doanh cho thuê mặt bằng văn phòng, cho rằng trên thị trường những chủ cho thuê có sẵn tiềm lực kinh tế, đủ khả năng giảm giá linh hoạt theo tình hình thực tế chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Với những đơn vị cho thuê dưới hình thức “thuê sỉ” rồi phân phối lại cho những bên khác “thuê lẻ” phải sử dụng vốn ngân hàng để kinh doanh, việc giảm giá phụ thuộc rất nhiều vào các hình thức đòn bẩy tài chính.

Bà Bích Trâm nhấn mạnh: “Bản chất của bên cho thuê vẫn là doanh nghiệp kinh doanh, chịu nhiều áp lực tài chính. Cũng như các công ty khác, chúng tôi cũng đối mặt với việc cách ly, tạm dừng kinh doanh do Covid-19. Cả hai phía đều khó khăn nên chủ thuê và khách thuê cần thấu hiểu lẫn nhau để dần dần đưa nhau vượt qua một khúc cua khó khăn”.

Đồng ý với vấn đề này, đại diện CBRE nhìn nhận với những doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng sở hữu các vị trí đắc địa, giá cho thuê thể hiện giá trị tài sản của. Vì thế giảm giá thuê sẽ gây ra nhiều hệ lụy, ngay cả giảm 10 - 20% đã là một con số lớn cần tính toán kỹ càng.

Nhật Hạ(t/h)