Quảng Ninh: Tại sao dự án Nhóm nhà ở phường Hà Phong không phải qua đấu giá
Dự án Nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh do Công ty cổ phần Minh Anh làm chủ đầu tư được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở không qua đấu giá liệu có đúng quy định.
Tại sao không qua đấu giá?
Dự án nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ Long được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt chủ trương đầu tư tại Quyết định 4521/QĐ-UBND ngày 02/11/2018 do Công ty cổ phần Minh Anh làm chủ đầu tư. Cụ thể, theo quy hoạch chi tiết, UBND tỉnh Quảng Ninh đã “Điều chỉnh chức năng sử dụng đất từ đất xây dựng Chợ Hà Phong, trung tâm trưng bày, bán vật liệu xây dựng và thiết bị nội ngoại thất thành đất ở”.
Như vậy, sau Quyết định này của của UBND tỉnh Quảng Ninh thì Dự án xây dựng Chợ Hà Phong, trung tâm trưng bày, bán vật liệu xây dựng và thiết bị nội ngoại thất được quy hoạch trước đó (thậm chí đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012 cho Công ty cổ phần Minh Anh với mục đích sử dụng đất là đất xây dựng chợ…thời hạn đến năm 2062) chính thức mất đi và được thay thế bằng Dự án nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ Long. Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là: Dự án mới, hình thức và mục đích sử dụng đất mới nhưng phương án đấu giá quyền sử dụng đất lại không được tính toán đến nên chủ đầu tư dự án không thay đổi.
Xin được nhắc lại một lần nữa, phần đất xây dựng chợ Chợ Hà Phong, trung tâm trưng bày, bán vật liệu xây dựng và thiết bị nội ngoại thất mà UBND tỉnh Quảng Ninh cấp cho Công ty cổ phần Minh Anh thuê năm 2012 có thời hạn đến 50 năm và hình thức trả tiền sử dụng đất hàng năm.
Ngày 12/4/2021 UBND tỉnh Quảng Ninh có Quyết định số 1101/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trường đầu tư dự án Nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh.Quyết định này thay thế Quyết định số 4521/QĐ-UBND ngày 02/11/2018 của UBND tỉnh với lý do điều chỉnh: Do đến ngày 04/3/2021 dự án mới hoàn thành các thủ tục về giao đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai và Sở Tài Nguyên và Môi trường mới bàn giao đất thực địa tại dự án.
Và cuối cùng, điều gì đến cũng phải đến, không cần qua đấu giá nhưng Công ty cổ phần Minh Anh vẫn là chủ sở hữu của gần 1ha đất xây dựng chợ, có thời hạn 50 năm, hình thức trả tiền hàng năm trước đó. Thậm chí lần sở hữu này còn “đắc lợi” hơn. Cụ thể, ngày 21/5/2021 UBND tỉnh Quảng Ninh có Quyết định số 1655/QĐ-UBND về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng 9.708,7m2 đất của Công ty Minh Anh để thực hiện dự án Nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Như vậy, từ đây đất xây dựng chợ, doanh nghiệp thuê trả tiền hàng năn đã được chuyển thành đất ở, trả tiền một lần.
Dự án nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ Long có quy mô sử dụng đất là 15.973,98m2; trong đó: Đất quy hoạch dự án 10.349,07m2 (đất ở: 6.390,42m2, còn lại đất cây xanh, giao thông nội bộ…); đất giao thông đối ngoại 5.64,91m2. Dự án được đầu tư xây dựng phần thô và hoàn thiện mặt ngoài 54 căn nhà ở liền kề với tổng mức đầu tư 140 tỷ đồng với thời gian thực hiện 05 năm. Dự kiến hoàn thành trong năm 2022.
Có nhiều ý kiến cho rằng: Việc điều chỉnh chức năng sử dụng đất để phù hợp với quy hoạch phát triển của địa phương cũng như để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của địa phương là rất cần thiết. Tuy nhiên, cần phải nghiên cứu và áp dụng chính xác các quy định hướng dẫn của Luật. Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án nên được tính toán đến. Thậm chí, cần phải thu hồi dứt điểm dự án cũ sau đó tính toán đến việc lựa chọn nhà đầu tư dự án mới theo những hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
Dự án thuộc trường hợp phải đấu giá dưới góc nhìn áp dụng Luật.
Theo tìm hiểu được biết hiện nay 52 căn nhà liền kề để ở thuộcDự án Nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh do Công ty cổ phần Minh Anh làm chủ đầu tư đã đủ điều kiện để huy động vốn theo hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, thể hiện tại Thông báo số 214/SXD-QLN&TTBĐS ngày 13/7/2021 của Sở Xây dựng Quảng Ninh.
Để khách quan thông tin, Công ty TNHH Luật Legal Solutions DFC tham vấn ý kiến cho rằng: Theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì Công ty cổ phần Minh Anh đang thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua.
Đối chiếu Quyết định 1101/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trường đầu tư dự án Nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh ngày 12/4/2021 và Thông báo đủ điều kiện bán hàng số 214/SXD-QLN&TTBĐS ngày 13/7/2021 với các quy định pháp luật hiện hành có hiệu lực bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn hiện hành có liên quan.
Trước hết, trong Quyết định 1101/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ninh ngày 12/4/2021 về việc chấp thuận chủ trường đầu tư dự án Nhóm nhà ở phường Hà Phong, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh thể hiện chủ đầu tư dự án nhà ở Hà Phong là Công ty Cổ phần Minh Anh, theo quy định tại điểm c, Khoản 2, Điều 2 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và điểm a, Khoản 2, Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 ghi nhận:
“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14
Sửa đổi, bổ sung Điều 17 như sau:
“Điều 17. Hình thức phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:
Điểm c) Dự án đầu tư xây dựng sử dụng đất hỗn hợp có diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;”
“Điều 22. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án
Khoản 22. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:
Điểm a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;”
Theo quy định như mục đích của dự án nhà ở Hà Phong đã nêu trên thuộc trường hợp tại điểm a, Khoản 1 Điều 118, Luật Đất đai 2013 thì việc lựa chọn chủ đầu tư cần được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Môi trường và Đô thị Việt Nam tiếp tục thông tin.
