Thị trường BĐS Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận Quý 3/2022: “Phá băng” Nhà ở xã hội

Theo dõi MTĐT trên

Chương trình được phát trực tiếp trên fanpage DKRA Group và fanpage DKRA Research & Development.

Đánh giá về diễn biến thị trường BĐS Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 3/2022, báo cáo của DKRA cho biết: Tại thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong Quý 3/2022 có sự sụt giảm so với quý trước ở hầu hết các phân khúc chủ chốt, riêng nhà phố/biệt thự ghi nhận tăng nhẹ. Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận một số tín hiệu lạc quan ở phân khúc condotel. Mặt bằng giá sơ cấp tăng đáng kể so quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá thứ cấp có sự điều chỉnh giảm ở một số phân khúc.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong Quý 3/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1,057 sản phẩm, giảm 65.6% so với Quý 2/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77.8% so với quý trước. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ trong Quý 3/2022 đón nhận nguồn cung mới khoảng 4,873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63.8% so với Quý 2/2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2,531 căn, giảm 77.5% so với quý trước. Thị trường TP.HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91.2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý. Căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 3,081 căn đến từ 30 dự án, tăng 22,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 47%, tương đương 1,449 căn. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An, chiếm 85% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mới ở phân khúc condotel. Cụ thể nguồn cung mới trong quý khoảng 1,474 căn, tăng 53% so với Quý 2/2022 và đạt mức cao nhất từ đầu năm đến nay. Tuy nhiên, nguồn cung phân bổ không đồng đều và tập trung cục bộ tại một số dự án ở Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Nam. Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, sự sụt giảm diễn ra ở cả nguồn cung lẫn sức cầu do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua chưa được tháo gỡ. Những dự án được vận hành bởi các thương hiệu Quốc tế 4* - 5* vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của khách hàng, đa phần các dự án này đạt tỷ lệ bán hàng tích cực hơn so với mặt bằng chung toàn của thị trường.

Dự báo về thị trường qúy 4/2022, theo DKRA Group, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1,500 - 2,000 nền, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Thị trường thứ cấp có khả năng duy trì ở mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ngược lại, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng do chịu ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới Quý 4/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6,000 - 7,000 căn. Trong đó, TP.HCM với khoảng 3,000 - 5,000 căn, Bình Dương duy trì ở mức khoảng 2,000 - 3,000 căn; Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 500 căn hộ dự kiến mở bán mới. Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại thị trường TP.HCM trong khi căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới các tỉnh giáp ranh.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sụt giảm so với Quý 3/2022, dao động khoảng 2,500 căn, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và Bình Dương.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự kiến giảm so với Quý 3/2022, cung cấp ra thị trường khoảng 800 - 900 căn, tập trung phần lớn ở những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định và Quảng Bình. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong 3 tháng cuối năm duy trì ở mức tương đương Quý 3/2022.

Trong phần thảo luận với chủ đề “Phá băng” Nhà ở xã hội, DKRA Group nhận định, Nhà ở xã hội (NOXH) là một trong những chương trình nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Tại Việt Nam, việc triển khai chương trình NOXH đã trải qua khoảng 12 năm, tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện các chính sách về NOXH đã bộc lộ một số hạn chế và thách thức:

Trước hết, cơ chế - chính sách phát triển NOXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NOXH.

Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NOXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…); Chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NOXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,... Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NOXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NOXH bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án NOXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NOXH. Song song đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài…

Để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của NOXH. Theo đó, bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH độc lập tương tự các nước phát triển. Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.