Chung cư mini: Thiếu công cụ quản lý hay phớt lờ các quy chuẩn?

Theo dõi MTĐT trên

Chưa có con số thống kê chính xác về số lượng chung cư mini nhưng những sự cố thương tâm xảy ra trong thời gian vừa qua, mà mới nhất là vụ cháy đặc biệt nghiêm trọng tại chung cư mini ở ngách 29/70, phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội), đã dấy lên những lo ngại của loại hình nhà ở này.

Ngày 13.9, Công an thành phố Hà Nội cũng đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam 4 tháng đối với chủ tòa nhà chung cư nói trên, về tội Vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy theo Điều 313 Bộ Luật Hình sự.

Theo báo chí đưa tin, giấy phép xây dựng mà UBND quận Thanh Xuân (Hà Nội) cấp để xây dựng chung cư mini này là công trình nhà ở riêng lẻ ghi rõ là 6 tầng, tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật thế nhưng thực tế công trình này lại xây thành 10 tầng (1 tầng hầm, 8 tầng nổi và 1 tum). Vậy Trách nhiệm cơ quan quản lý, nhất là cán bộ cấp phép xây dựng cho công trình này như thế nào khi mà công trình nhà ở với mật độ xây dựng 70% “hô biến” thành chung cư mini với mật độ 100%. Đặc biệt là công trình xây dựng sai phép, nhưng chung cư mini này vẫn vô tư hoạt động từ năm 2015 đến nay để rồi xảy ra sự cố hoả hoạn cướp đi sinh mạng 56 người như vừa qua?

Tai sạo lại có chuyện con voi chui lọt lỗ kim, và liệu còn những "con voi" chung cư mini khác trên địa bàn Hà Nội nói riêng và những tỉnh, thành khác nói chung hay không? Cần ứng xử ra sao với loại hình nhà ở này để những nỗi đau như vụ cháy vừa qua không lặp lại?

Phóng viên Người Đô Thị đã ghi nhận ý kiến một số chuyên gia ở các lĩnh vực liên quan về vấn đề này.

TS-KTS Lê Thị Bích Thuận, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển hạ tầng (Tổng Hội Xây dựng Việt Nam):

Nên tạm dừng cấp phép đối với chung cư mini

Nhà nước điều tiết giá nhà chung cư quá cao khiến người nghèo, người có thu nhập thấp khó có khả năng tiếp cận. Trong khi đó chính sách nhà ở xã hội chưa đi vào cuộc sống. Gọi là nhà ở xã hội nhưng giá vẫn cao, cùng với đó là thủ tục rườm rà và phức tạp. Chung cư mini là loại hình nhà vừa tiền với họ. Tuy nhiên, loại hình nhà ở này đang không đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn cho người sử dụng. Vấn đề đặt ra, khi cấp phép cho một công trình, các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, môi trường, hạ tầng (giao thông, điện, nước, môi trường) được tính tới… các chung cư mini này có đảm bảo các tiêu chuẩn/quy chuẩn đó không?

Một trường học ở miền núi không thể đi vào hoạt động vì không được nghiệm thu mà nguyên nhân là vì không có đường cho xe phòng cháy, chữa cháy (PCCC) có thể tiếp cận. Nhưng giữa trung tâm thủ đô, tại sao một công trình nhà ở với mật độ hơn 100 người, không đảm bảo về an toàn PCCC vẫn được cấp phép hoạt động. Đó là một câu hỏi rất lớn đối với cơ quan cấp phép và cơ quan quản lý thực hiện xây dựng, quy hoạch.

Chung cư mini đã được đề cập tại Điều 22 Nghị định 71, quyết định số 24/2014/QĐ-UBND TP. Hà Nội. Như vậy về mặt pháp lý đối với loại hình nhà ở này là có. Tuy nhiên, cần chính sách quản lý chặt chẽ. Bởi không chỉ chung cư mini mà loại hình nhà ở nào thì cũng cần đảm bảo về tiêu chuẩn, quy chuẩn. Và trong tương lai, nên tạm dừng cấp phép đối với loại nhà này. Riêng đối với các công trình đã tồn tại, cần đánh giá, sắp xếp lại. Các công trình đủ chất lượng mới được tiếp tục hoạt động. Cùng với đó, cần dừng hoạt động đối với các công trình không đảm bảo đầy đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn đã được quy định.

TS. Nguyễn Hồng Hạnh, Viện trưởng Viện Kinh tế xây dựng và Đô thị (Tổng Hội Xây dựng Việt Nam):

Về lâu dài loại hình chung cư mini phải được xoá bỏ

Loại hình chung cư mini có rất nhiều ở Hà Nội và TP.HCM. Loại hình nhà này thường là dành cho những người có thu nhập thấp. Và họ thường thuê hoặc mua. Loại hình nhà này là nguồn lực xã hội, và đang đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, chung cư mini phổ biến là loại nhà ống, nằm ở những khu dân cư đông đúc, không đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, tiềm ẩn nhiều nguy cơ và gây mất an toàn đối với đời sống người dân. Những sai phạm của chung cư mini rất dễ nhìn thấy, câu hỏi đặt ra là vậy cơ quan chức năng quản lý có biết không?

Có một thực tế dễ thấy, đó là có nhiều khu vực đô thị mới, khu nhà mới xây dựng đã có người mua nhưng không tới ở. Người ta gọi đây là đầu cơ. Và khi nhà nước có những chính sách gỡ khó cho ngành bất động sản, những đối tượng mua nhà nhưng không ở này cũng được “giải cứu”, trong khi nhiều người dân nghèo có nhu cầu ở thực lại đang phải ở khổ sở, chật trội trong những nơi ở thiếu tiêu chuẩn, quy chuẩn. Chính sách nhà ở xã hội hiện đã có nhiều chuyển biến nhưng vẫn chưa dễ dàng để người có nhu cầu thật sự tiếp cận. Việc xảy ra tại chung cư mini đêm 12.9 ở phố Khương Hạ vừa qua, chính là một phần của hệ quả đó. Cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm của nhà nước cũng như các doanh nghiệp đối với người dân về nhà ở.

Không phủ nhận chung cư mini đang cung cấp chỗ ở cho một bộ phận không nhỏ người dân, tuy nhiên, về lâu dài loại hình nhà này phải xoá bỏ.

Đối với hung cư mini đang tồn tại, cần có một cơ quan thanh tra đủ mạnh, công tâm, đủ năng lực kiểm tra toàn diện ngay hai thành phố lớn của cả nước là Hà Nội và TP.HCM. Công trình nào có thể sửa chữa đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn an toàn tối thiểu cho người dân ở đó mới được phép tiếp tục hoạt động.

ThS. Trần Thị Thanh Ý, Phó Chánh văn phòng Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam:

Những lỗ hổng, bất cập trong quản lý chung cư mini cần được giải quyết triệt để

Gọi là chung cư mini nhưng chưa có một khái niệm nào gọi là chung cư mini trong các văn bản pháp quy, quy chuẩn, tiêu chuẩn. Trong Luật Nhà ở cũng như trong các hệ thống văn bản quy chuẩn, tiêu chuẩn và phân loại công trình nhà ở. Chung cư mini thực chất là sự biến tấu của nhà ở riêng lẻ. Trong khi đó, nhà ở riêng lẻ có quy định về chất lượng xây dựng đối với nhà dưới bảy tầng, không có tầng hầm được phép tự xây dựng. Nghĩa là được xây dựng theo ý của chủ nhà mà không cần qua cơ quan quản lý nào (loại hình nhà này được xây dựng chủ yếu là dạng nhà ống). Điều đó cho thấy các tiêu chuẩn không theo quy định.

Nhà được cấp phép sáu tầng dành cho hai, ba thế hệ trong một gia đình sẽ có mật độ dân số không cao. Nhưng việc thay đổi công năng, xây dựng trái phép, lấn chiếm không gian, tự ý chia nhỏ căn hộ để nâng cao diện tích sử dụng, tự do mua bán chuyển nhượng… làm gia tăng mật độ dân số, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng cơ sở, không đảm bảo về an toàn PCCC… là những bất cập của loại hình nhà ở này. Tiêu chuẩn, quy chuẩn đối với nhà ở có mật độ từ 50 người trở lên tối thiểu phải có hai lối thoát hiểm nhưng phần lớn nhà ở loại này (chung cư mini) không đảm bảo dù mật độ cao hơn rất nhiều so với quy định. Nhìn chung, có rất nhiều lỗ hổng và bất cập cần được giải quyết triệt để, nếu không sẽ gây ra những hệ quả khó lường và khó giải quyết.

TS. Lương Tiến Dũng, Đại học Kiến trúc Hà Nội:

Quản lý xây dựng phải tuân thủ theo đúng quy hoạch

Một quả bóng bay thổi hơi vào, đến một giới hạn nếu vẫn tiếp tục thổi hơi nó sẽ nổ. Một khu đất cũng có ngưỡng tối đa của nó. Trong quy hoạch có thống kê và dự báo. Như một hàm số với nhiều biến số, các chỉ số thể hiện trong bản quy hoạch đều có liên quan tới nhau: mật độ xây dựng, tầng cao trung bình, mật độ ở, dân số khu vực…

Trong quy hoạch chi tiết (1/500) quy định cụ thể cho từng lô đất, từng thửa đất như thế nào, tầng cao được xây dựng bao nhiêu, công trình nào phải đảm bảo khoảng cách với các lô đất xung quanh bao nhiêu… Ví dụ, nhà đang ở nhưng xây dư phòng cho thuê – tức là thay đổi mục đích sử dụng đất. Mật độ dân số theo đó tăng kéo theo những áp lực lên hạ tầng và đặc biệt là PCCC. Nên đất ở chỉ dùng để ở, nếu muốn xây dựng cho thuê thì cần chiếu theo quy hoạch chi tiết, và nếu không đảm bảo thì phải chuyển sang khu vực khác.

Chung cư mini xuất hiện ở các khu dân cư cũ rất nhiều. Nhưng hiện nay, đối với các khu dân cư cũ này, quy hoạch chi tiết (1/500) rất hạn hữu, đang thiếu. Nhiều nơi có thực hiện nhưng không có đủ nguồn lực để làm. Đây là bài toán nan giải. Tuy nhiên, về lâu dài, nên có những quy định cụ thể, đồng bộ và nên thực hiện quy hoạch chi tiết để trên cơ sở đó cơ quan quản lý không chỉ cấp phép mà còn quản lý các công trình trên địa bàn.

Đối với câu chuyện vừa xảy ra tại chung cư mini ở quận Thanh Xuân (Hà Nội), theo cấp phép ban đầu sáu tầng đúng theo quy định, nhưng người dân xây vượt phép là sai phạm. Vấn đề chính ở đây là việc quản lý xây dựng theo quy hoạch. Chiều cao vi phạm ai cũng dễ dàng nhìn thấy, mật độ dù chưa biết có vượt quá quy chuẩn hay không (những chỉ số này đều được thể hiện trong quy hoạch). Quy hoạch là công cụ để quản lý nhưng cơ quan chức năng quản lý biết mà vẫn để tồn tại thì câu chuyện ở đây không còn là câu chuyện của quy hoạch nữa.